Ακίνητα 2026: «πακέτο» ελαφρύνσεων με μειωμένους φόρους σε ενοίκια, ΕΝΦΙΑ και νεόδμητα

Φοροελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων «ξεδιπλώνονται» μέσα στο 2026, διαμορφώνοντας ένα νέο πλαίσιο που συνδυάζει μειώσεις στη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια, «κούρεμα» στον ΕΝΦΙΑ, συνέχιση του παγώματος του ΦΠΑ στα νεόδμητα και του φόρου υπεραξίας, αλλά και φορολογικά κίνητρα τόσο για την επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά όσο και για εργασίες αναβάθμισης των ακινήτων.

Στους βασικούς ωφελημένους εντάσσονται, πρώτον, οι ιδιοκτήτες που ανοίγουν κλειστά σπίτια ή μετακινούν ακίνητα από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση: όσοι έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 εκμισθώσουν κατοικίες που παρέμεναν κλειστές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή μετατρέψουν μισθώσεις τύπου Airbnb σε συμβάσεις μακράς διάρκειας, κατοχυρώνουν πλήρη απαλλαγή φόρου για τα συγκεκριμένα εισοδήματα για τρία χρόνια. Το μέτρο καλύπτει κατοικίες έως 120 τ.μ., με δυνατότητα προσαύξησης του ορίου για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά, υπό την προϋπόθεση ότι θα συναφθεί μίσθωση τριετούς διάρκειας, με στόχο την επιστροφή ακινήτων στην αγορά κύριας κατοικίας.

Δεύτερον, όφελος καταγράφεται για ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας σε μικρούς οικισμούς, καθώς περισσότεροι από ένα εκατομμύριο φορολογούμενοι προβλέπεται να λάβουν αυτόματη έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ του 2026, εφόσον η κύρια κατοικία τους βρίσκεται σε οικισμό κάτω των 1.500 κατοίκων (εκτός Αττικής, με εξαίρεση τις Νήσους) και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν ξεπερνά τις 400.000 ευρώ.

Τρίτον, κερδισμένοι εμφανίζονται αγοραστές και πωλητές νεόδμητων, καθώς η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων παρατείνεται έως το τέλος του 2026, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%. Ενδεικτικά, για ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ το όφελος υπολογίζεται έως 42.000 ευρώ, ενώ για 300.000 ευρώ έως 63.000 ευρώ. Παράλληλα παραμένει σε αναστολή και ο φόρος υπεραξίας 15%, περιορίζοντας το φορολογικό βάρος στις μεταβιβάσεις και λειτουργώντας έμμεσα υπέρ της τελικής τιμής.

Τέταρτον, φορολογικό «μπόνους» προβλέπεται για όσους προχωρούν σε ανακαινίσεις: φορολογούμενοι που μέσα στο 2026 πραγματοποιούν δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών ή άλλων ακινήτων μπορούν να εξασφαλίσουν μείωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε ορίζοντα πενταετίας, με ετήσια έκπτωση έως 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ηλεκτρονικής πληρωμής και διαβίβασης των παραστατικών στην ΑΑΔΕ. Το κίνητρο στοχεύει ταυτόχρονα στη φορολογική ελάφρυνση και στην αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος.

Παράλληλα, για όσους αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα, αλλάζει η κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων στο μεσαίο κλιμάκιο: ο συντελεστής για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 12.000,01 έως 24.000 ευρώ μειώνεται από 35% σε 25%. Η αλλαγή αφορά τα εισοδήματα από ενοίκια που θα εισπραχθούν εντός του 2026 και θα φορολογηθούν το 2027, με τη μείωση φόρου να μπορεί να ξεπεράσει και τα 1.300 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος. Ενδεικτικά, για εισόδημα 15.000 ευρώ το όφελος φτάνει περίπου τα 300 ευρώ, για 20.000 ευρώ τα 800 ευρώ, ενώ για εισοδήματα 25.000 έως 40.000 ευρώ η ετήσια ελάφρυνση κινείται περίπου από 1.200 έως 1.300 ευρώ. Η κλίμακα διατηρείται στο 15% έως τις 12.000 ευρώ, διαμορφώνεται στο 25% έως τις 24.000 ευρώ, παραμένει στο 35% έως τις 35.000 ευρώ και στο 45% για το υπερβάλλον ποσό.