Ακίνητα: Παράταση φοροελαφρύνσεων υπό τον φόβο νέας έκρηξης στη στεγαστική κρίση

Με τις τιμές πώλησης κατοικιών και τα ενοίκια να παραμένουν σε ασφυκτικά επίπεδα, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει τη διατήρηση και μετά το 2026 ενός πλέγματος φορολογικών και στεγαστικών μέτρων που εφαρμόστηκαν τα προηγούμενα χρόνια.

Η κυβέρνηση αποφεύγει προς το παρόν να αποσύρει τις παρεμβάσεις, καθώς γνωρίζει ότι μια επιστροφή σε υψηλότερους φόρους θα επιβάρυνε ακόμη περισσότερο αγοραστές, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές. Η επιλογή αυτή λειτουργεί περισσότερο ως άμυνα απέναντι στη στεγαστική κρίση, παρά ως ολοκληρωμένη πολιτική αντιμετώπισής της.

Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται η παράταση της αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, η συνέχιση του «παγώματος» του φόρου υπεραξίας, η διατήρηση ή επέκταση των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και η παράταση των φορολογικών κινήτρων για ανακαινίσεις και μακροχρόνιες μισθώσεις.

Τα πέντε μέτρα που εξετάζει το οικονομικό επιτελείο

1. Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα. Το συγκεκριμένο μέτρο συγκεντρώνει τις περισσότερες πιθανότητες να συνεχιστεί και το 2027. Με το σημερινό καθεστώς, η αγορά νεόδμητης κατοικίας επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που μειώνει αισθητά το τελικό κόστος και ενισχύει την οικοδομική δραστηριότητα.

Η επιστροφή του ΦΠΑ στο 24% θα εκτόξευε τις τιμές σε μια αγορά που είναι ήδη απρόσιτη για μεγάλο τμήμα της κοινωνίας. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει στην πράξη ότι χωρίς τη φορολογική αναστολή η αγορά νεόδμητων κατοικιών θα δεχόταν νέο ισχυρό πλήγμα.

2. Νέα αναστολή ή κατάργηση του φόρου υπεραξίας. Εξετάζεται η περαιτέρω παράταση της αναστολής του φόρου 15% που προβλέπεται για το κέρδος από τη μεταβίβαση ακινήτων.

Ο συγκεκριμένος φόρος θεσπίστηκε, όμως δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς όλες οι κυβερνήσεις εκτιμούσαν ότι θα περιόριζε τις αγοραπωλησίες και θα προκαλούσε επιπλέον γραφειοκρατικά προβλήματα. Πλέον παραμένει ανοιχτό ακόμη και το ενδεχόμενο οριστικής κατάργησής του.

3. Συνέχιση και επέκταση των περιορισμών στα Airbnb. Το υπουργείο Οικονομικών δεν προσανατολίζεται στην άρση των περιορισμών για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αντίθετα, εξετάζει να παρατείνει την απαγόρευση νέων εγγραφών σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκεται η επέκταση του μέτρου σε επιπλέον περιοχές όπου η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αφαιρέσει χιλιάδες κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά και έχει συμβάλει στην εκτόξευση των ενοικίων.

Η καθυστερημένη αυτή παρέμβαση έρχεται αφού η κυβέρνηση επέτρεψε για χρόνια την ανεξέλεγκτη ανάπτυξη της αγοράς Airbnb, χωρίς ουσιαστικό χωροταξικό σχεδιασμό και χωρίς επαρκή προστασία των μόνιμων κατοίκων.

4. Παράταση της τριετούς φοροαπαλλαγής στα ενοίκια. Υπό εξέταση βρίσκεται και η συνέχιση της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που διαθέτουν στη μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια εκμετάλλευση.

Το ισχύον μέτρο λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και προβλέπει τριετή φορολογική απαλλαγή για κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, εφόσον παρέμεναν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή είχαν ενταχθεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά, το ανώτατο όριο επιφάνειας αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε πρόσθετο τέκνο. Το μέτρο αποσκοπεί στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, χωρίς μέχρι στιγμής να έχει παρουσιαστεί πλήρης αποτίμηση για τον πραγματικό αριθμό ακινήτων που επέστρεψαν στη μακροχρόνια μίσθωση.

5. Συνέχιση της έκπτωσης φόρου για ανακαινίσεις. Στον κυβερνητικό σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η παράταση του φορολογικού κινήτρου για εργασίες ανακαίνισης, το οποίο προβλέπει έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας.

Η ισχύς του μέτρου ολοκληρώνεται στο τέλος του 2026. Στο υπουργείο Οικονομικών εκτιμούν ότι η διατήρησή του μπορεί να ενισχύσει την ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των κτιρίων και να οδηγήσει περισσότερα κλειστά ακίνητα στην αγορά.

Η αποτελεσματικότητα του κινήτρου εξαρτάται, πάντως, από τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να χρηματοδοτήσουν αρχικά τις εργασίες. Χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες δεν διαθέτουν το απαιτούμενο κεφάλαιο, γεγονός που περιορίζει την πρόσβασή τους στη φορολογική έκπτωση.

Στο τραπέζι και οι αντικειμενικές αξίες

Σε δεύτερη φάση αναμένεται να ανοίξει και η συζήτηση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Οι τιμές ζώνης παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, την ώρα που οι εμπορικές τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί με πολύ ταχύτερους ρυθμούς.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η άνοδος των τιμών κατοικιών από το 2021 ξεπερνά πανελλαδικά το 65%. Η απόσταση ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις πραγματικές εμπορικές αξίες έχει διευρυνθεί έντονα, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Μια νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα επηρέαζε τον ΕΝΦΙΑ, τα τεκμήρια, τους φόρους μεταβίβασης, τις γονικές παροχές και σειρά άλλων επιβαρύνσεων. Για τον λόγο αυτό, το οικονομικό επιτελείο μεταθέτει τη σχετική συζήτηση, γνωρίζοντας ότι μια τέτοια απόφαση θα προκαλούσε σοβαρό πολιτικό κόστος.

Η παράταση των υφιστάμενων μέτρων μπορεί να αποτρέψει νέες επιβαρύνσεις, δεν λύνει όμως το βασικό πρόβλημα. Η στεγαστική κρίση έχει πλέον λάβει μόνιμα χαρακτηριστικά, με τις τιμές αγοράς και ενοικίασης να αυξάνονται πολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα.

Χωρίς δημόσια στεγαστική πολιτική, αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος και ουσιαστικό έλεγχο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι φορολογικές παρατάσεις κινδυνεύουν να λειτουργήσουν ως προσωρινά αναχώματα σε μια αγορά που παραμένει απρόσιτη για εργαζομένους, νέους και οικογένειες.