Άρση κατασχέσεων ακινήτων: Νέο πλαίσιο από ΑΑΔΕ

Με τη δημοσίευση της υπουργικής απόφασης στο Φύλλο Εφημερίδας της Κυβερνήσεως, ενεργοποιείται ένα νέο πλαίσιο που επιτρέπει σε ιδιοκτήτες ακινήτων, τα οποία έχουν κατασχεθεί από το Δημόσιο, να προχωρήσουν στην πώλησή τους, χωρίς να είναι απαραίτητη η προηγούμενη εξόφληση του συνόλου του χρέους τους. Η απόφαση αυτή, η οποία εκδόθηκε από τον Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, αποτελεί το επιστέγασμα μιας νομοθετικής πρωτοβουλίας που είχε αναλάβει ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας, Κωστής Χατζηδάκης, και η οποία ψηφίστηκε στο πλαίσιο του νόμου 5293/2026.

Η συγκεκριμένη εξέλιξη αντιμετωπίζεται με ιδιαίτερη ικανοποίηση από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, καθώς επιλύει ένα χρόνιο και οξύτατο πρόβλημα που αντιμετώπιζαν χιλιάδες πολίτες. Μέχρι πρότινος, η κατάσχεση ενός ακινήτου από το Δημόσιο ουσιαστικά το καθιστούσε άγονο και μη εκμεταλλεύσιμο, παγιδεύοντας τον ιδιοκτήτη σε μια κατάσταση οικονομικού αδιεξόδου. Ακόμη και αν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής, η μεταβίβαση ήταν αδύνατη, καθώς το Δημόσιο απαιτούσε την προηγούμενη καταβολή ολόκληρου του ποσού της οφειλής, ένα ενδεχόμενο που καθιστούσε την πώληση άνευ αντικειμένου για τον οφειλέτη.

Το πρόβλημα που λύνεται και οι βασικές προϋποθέσεις

Η προηγούμενη κατάσταση δημιουργούσε έναν φαύλο κύκλο, όπου ο πολίτης αδυνατούσε να αξιοποιήσει την περιουσία του για να απαλλαγεί από τα χρέη του, ενώ το ίδιο το Δημόσιο έχανε τη δυνατότητα να εισπράξει μέρος έστω των οφειλόμενων ποσών. Το αποτέλεσμα ήταν χιλιάδες ακίνητα να παραμένουν εκτός αγοράς για πολλά χρόνια, με αρνητικές συνέπειες τόσο για την οικονομία όσο και για την κοινωνία. Η νέα ρύθμιση, η οποία ενσωματώνεται στο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, έρχεται να σπάσει αυτό το αδιέξοδο, θέτοντας τρεις βασικές προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης.

Πρώτον, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να είναι σε θέση να λάβει βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας, με τον όρο ότι θα παρακρατηθεί μέρος του τιμήματος πώλησης για την εξόφληση της οφειλής. Δεύτερον, το ακίνητο θα πρέπει να πωληθεί σε τιμή που να ανταποκρίνεται στην πραγματική του εμπορική αξία, όπως αυτή είχε διαμορφωθεί κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης. Σε περίπτωση που η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, αυτή λαμβάνεται υπόψη ως βάση για τον προσδιορισμό του τιμήματος. Τρίτον, ο συμβολαιογράφος που θα διενεργήσει τη μεταβίβαση θα παρακρατεί από το τίμημα ένα ποσοστό του υπολοίπου της οφειλής, το οποίο δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο του 25%, και θα το αποδίδει απευθείας στο Δημόσιο.

Η αναλυτική διαδικασία βήμα προς βήμα

Η διαδικασία για την άρση της κατάσχεσης ξεκινά με τη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών από τον ενδιαφερόμενο. Αυτά περιλαμβάνουν πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, καθώς και φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. Σε περιπτώσεις όπου η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, ή όταν η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί με βάση την ΠΟΛ 1011/2018, απαιτείται και έκθεση εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή. Τα δικαιολογητικά αυτά θεωρούνται έγκυρα εφόσον έχουν εκδοθεί εντός των τελευταίων έξι μηνών.

Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ηλεκτρονική αίτηση μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE, στην εφαρμογή "Τα Αιτήματά μου", επιλέγοντας την αρμόδια Υπηρεσία για την είσπραξη της οφειλής. Εφόσον υπάρχουν κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες, αρκεί η υποβολή αίτησης σε μία από αυτές. Μετά τον έλεγχο των προϋποθέσεων, η αρμόδια Υπηρεσία εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης υπό όρους, η οποία έχει ισχύ ενός μηνός. Στην απόφαση αυτή προσδιορίζεται με ακρίβεια το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα, συνοδευόμενο από αναλυτικό φύλλο υπολογισμού.

Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος προβαίνει στην παρακράτηση του ορισθέντος ποσού και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση. Με την καταβολή του ποσού αυτού, εκδίδεται άμεσα η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης εισπράττει το υπόλοιπο τίμημα. Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει και σημαντικές εγγυήσεις για τον ιδιοκτήτη, καθώς το τίμημα δεν μπορεί να είναι κατώτερο της πραγματικής αξίας του ακινήτου, προστατεύοντάς τον από αναγκαστικό ξεπούλημα, ενώ η παρακράτηση δεν υπερβαίνει ποτέ το ίδιο το τίμημα.

Οι εγγυήσεις και ο τρόπος υπολογισμού της παρακράτησης

Μια ιδιαίτερα καινοτόμος διάταξη αφορά όσους έχουν ήδη εξασφαλίσει πλήρως την οφειλή τους με άλλο ακίνητο. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδεσμεύσει το ακίνητο που επιθυμεί να πωλήσει και να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα, χωρίς καμία παρακράτηση. Αυτή η ρύθμιση, που εισάγεται για πρώτη φορά, παρέχει τη δυνατότητα εναλλαγής του κατεσχημένου ακινήτου με άλλο περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη.

Το ποσοστό της παρακράτησης δεν είναι σταθερό, αλλά διαμορφώνεται βάσει πέντε αντικειμενικών κριτηρίων, τα οποία αξιολογούνται σε μια κλίμακα από 0 έως 100 βαθμούς. Τα κριτήρια αυτά περιλαμβάνουν τη συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών, τη συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων, την αποπληρωμή μέρους της οφειλής μετά την κατάσχεση, τον χρόνο που μεσολάβησε από την κατάσχεση έως την αίτηση, καθώς και την προέλευση της οφειλής. Όσο υψηλότερη είναι η βαθμολογία του οφειλέτη, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό παρακράτησης. Ενδεικτικά, βαθμολογία 80-100 αντιστοιχεί σε παρακράτηση 25%, ενώ βαθμολογία 0-19 οδηγεί σε παρακράτηση ολόκληρου του ποσού της οφειλής.

Για την καλύτερη κατανόηση, αναφέρεται το παράδειγμα μιας οφειλής ύψους 80.000 ευρώ. Ένας ιδιοκτήτης με την υψηλότερη βαθμολογία φορολογικής συνέπειας θα είχε παρακράτηση μόλις 25%, δηλαδή 20.000 ευρώ, αντί για ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ που θα απαιτούνταν υπό το προηγούμενο καθεστώς. Η συγκεκριμένη μεταρρύθμιση, η οποία αποτελεί μέρος της ευρύτερης παρέμβασης του νόμου 5293/2026, αναμένεται να δώσει σημαντική ανάσα στην αγορά ακινήτων και να προσφέρει μια δίκαιη και ρεαλιστική διέξοδο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες, ενώ παράλληλα διασφαλίζει τα συμφέροντα του Δημοσίου, το οποίο εισπράττει άμεσα μέρος των οφειλών.