Φορολογική επιβάρυνση που συχνά περνά απαρατήρητη κρύβουν για χιλιάδες φορολογούμενους η ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου και η δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης ή κατοικίας. Η φορολογική διοίκηση αντιμετωπίζει τις συγκεκριμένες περιπτώσεις ως τεκμαρτό εισόδημα, ακόμη κι αν ο ιδιοκτήτης δεν εισπράττει πραγματικό μίσθωμα.
Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, το εισόδημα που προκύπτει από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου υπολογίζεται τεκμαρτά στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το ποσό αυτό δηλώνεται και φορολογείται, ανάλογα με την περίπτωση και την ιδιότητα του φορολογούμενου.
Πώς υπολογίζεται το τεκμαρτό εισόδημα
Η αντικειμενική αξία του ακινήτου προκύπτει με βάση τα φύλλα υπολογισμού για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου. Για ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος, όπως εκτάσεις εκτός σχεδίου, χρησιμοποιούνται τα έντυπα Κ, τα οποία προσδιορίζουν την αξία τους με βάση τα προβλεπόμενα κριτήρια.
Ενδεικτικά, αν ένα ακίνητο που ιδιοχρησιμοποιείται έχει αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ, το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει ανέρχεται σε 3.000 ευρώ, καθώς υπολογίζεται με τον συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας.
Για φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα, το ποσό αυτό φορολογείται ως εισόδημα του φυσικού προσώπου. Η φορολόγηση γίνεται με βάση την ισχύουσα κλίμακα, με συντελεστές που ξεκινούν από 22% και φτάνουν έως 45%, ανάλογα με το συνολικό ύψος του εισοδήματος.
Πότε ισχύει απαλλαγή από φόρο
Υπάρχουν συγκεκριμένες εξαιρέσεις από την επιβολή φόρου στο τεκμαρτό εισόδημα. Η σημαντικότερη αφορά τη δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τετραγωνικά μέτρα προς τέκνα, γονείς ή άλλους ανιόντες και κατιόντες συγγενείς, είτε εξ αίματος είτε εξ αγχιστείας, υπό την προϋπόθεση ότι η κατοικία χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.
Στην περίπτωση αυτή, το τεκμαρτό εισόδημα απαλλάσσεται από φόρο και το σχετικό ποσό δεν αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Ωστόσο, δεν επιτρέπεται να δηλωθεί τμήμα της κατοικίας ως δωρεάν παραχωρούμενο και το υπόλοιπο ως κενό ακίνητο.
Αν η δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία υπερβαίνει τα 200 τετραγωνικά μέτρα, τότε στη φορολογική δήλωση μεταφέρεται τεκμαρτό εισόδημα 3% της αντικειμενικής αξίας μόνο για το τμήμα που υπερβαίνει το όριο των 200 τ.μ.
Τι υπολογίζεται στα 200 τετραγωνικά
Στην επιφάνεια των 200 τετραγωνικών μέτρων προσμετρώνται τόσο οι κύριοι όσο και οι βοηθητικοί χώροι. Σε αυτούς περιλαμβάνονται θέσεις στάθμευσης, αποθήκες και λοιποί βοηθητικοί χώροι, ακόμη και όταν βρίσκονται σε διαφορετική οικοδομή από εκείνη της κύριας κατοικίας, εφόσον είναι πλησίον της και δεν υπάρχουν αντίστοιχοι χώροι στην ίδια οικοδομή.
Ξεχωριστή πρόβλεψη ισχύει για όσους ασκούν ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα. Στις περιπτώσεις αυτές δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση αγροτικών εκτάσεων προς ανιόντες, κατιόντες ή συζύγους.
Η απαλλαγή αφορά αγροτικές εκτάσεις όπως λιβάδια, καλλιεργήσιμες και βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της αγροτικής δραστηριότητας.
Οι φορολογούμενοι οφείλουν να εξετάζουν με ιδιαίτερη προσοχή τις περιπτώσεις ιδιοχρησιμοποίησης και δωρεάν παραχώρησης, καθώς η απουσία πραγματικού ενοικίου δεν σημαίνει απαραίτητα απουσία φορολογικής υποχρέωσης. Ο τεκμαρτός υπολογισμός εισοδήματος μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετη επιβάρυνση, ιδίως όταν πρόκειται για ακίνητα υψηλής αντικειμενικής αξίας.
