Νέος νόμος για χρησικτησία σε ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη

Με τη δημοσίευση στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026), ο νόμος 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης εισάγει μια σημαντική τομή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς της χώρας. Συγκεκριμένα, το άρθρο 61 του εν λόγω νόμου θεσπίζει μια νέα, πλήρως τυποποιημένη και υποχρεωτική διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας, η οποία αφορά άμεσα τους πολίτες που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα, τα οποία στα κτηματολογικά αρχεία φέρουν την ένδειξη "αγνώστου ιδιοκτήτη".

Η βασική καινοτομία, όπως επισημαίνεται από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), έγκειται στην εισαγωγή της υποχρεωτικής κτηματολογικής διαμεσολάβησης. Αυτή η διαδικασία καθίσταται πλέον απαραίτητη προϋπόθεση για τη συζήτηση των αγωγών που καταθέτουν οι ενδιαφερόμενοι. Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, η απουσία της διαμεσολάβησης καθιστά τις αγωγές απορριπτέες ως απαράδεκτες, γεγονός που αναδεικνύει την κρισιμότητα της συγκεκριμένης αλλαγής.

Η Νέα Διαδικασία Βήμα-Βήμα

Η διαδικασία που καλούνται να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες, οι οποίοι επί σειρά ετών έχουν τη νομή ενός ακινήτου, είναι συγκεκριμένη και απαιτεί προσεκτική προετοιμασία. Αρχικά, ο πολίτης θα πρέπει να επιλέξει έναν κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος είναι υποχρεωτικά νομικός και εγγεγραμμένος σε ειδικό μητρώο. Στη συνέχεια, απαιτείται η καταχώριση ενός φύλλου βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο, συνοδευόμενη από την προσκόμιση συγκεκριμένων αποδεικτικών χρησικτησίας. Αυτά περιλαμβάνουν τουλάχιστον δύο έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία, δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων και το έντυπο Ε9 της τελευταίας δεκαετίας.

Μετά την ολοκλήρωση αυτών των βημάτων, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να αναμένει διάστημα 30 ημερών πριν από τη διεξαγωγή της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας. Η συνεδρία αυτή αποτελεί τον πυρήνα της διαμεσολάβησης, στο τέλος της οποίας συντάσσεται πρακτικό. Το πρακτικό αυτό, εφόσον επέλθει συμφωνία, κατατίθεται τόσο στο αρμόδιο δικαστήριο όσο και στο Κτηματολόγιο, αποτελώντας τη βάση για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής. Ένα ακόμη κρίσιμο βήμα είναι η υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ο οποίος ανέρχεται σε ποσοστό 3%, αντίστοιχο με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου.

Ο Ρόλος του Δημοσίου και οι Εγγυήσεις

Μια από τις πιο σημαντικές πτυχές της νέας νομοθεσίας είναι η υποχρεωτική συμμετοχή του Δημοσίου στη διαδικασία της διαμεσολάβησης. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από έμμισθους δικηγόρους, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια και τη νομιμότητα της διαδικασίας. Παράλληλα, θεσπίζεται ένα αυστηρό πλαίσιο για την προστασία των δικαιωμάτων του Δημοσίου. Σε περίπτωση που οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν αποστείλουν εγκαίρως έγγραφο σχετικά με την προβολή ή μη δικαιωμάτων τους επί του ακινήτου, παράγεται αυτόματα τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων. Η ρύθμιση αυτή λειτουργεί ως δικλείδα ασφαλείας για τον πολίτη, ενώ παράλληλα καθιερώνει και πειθαρχικές κυρώσεις για τους δημοσίους υπαλλήλους που δεν ανταποκρίνονται στις νέες τους υποχρεώσεις εντός των ταχθεισών προθεσμιών.

Προϋποθέσεις και Αποδεικτικά Στοιχεία

Η επιτυχής έκβαση της διαδικασίας προϋποθέτει την τεκμηρίωση της εικοσαετούς νομής. Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής είναι επιφορτισμένος με τον έλεγχο της πληρότητας του φακέλου. Ο ενδιαφερόμενος οφείλει να προσκομίσει τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία, όπως λογαριασμούς ΔΕΗ, ΟΤΕ ή ύδρευσης στο όνομά του, μισθωτήρια συμβόλαια, δηλώσεις σε φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες ή τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας. Ιδιαίτερη μνεία γίνεται και σε ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής που έχουν συνταχθεί τουλάχιστον 20 έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση. Επιπλέον, είναι απαραίτητη η προσκόμιση δύο ενόρκων βεβαιώσεων που να περιγράφουν λεπτομερώς τη νομή, καθώς και το έντυπο Ε9 για τα τελευταία δέκα έτη.

Μεταβατικές Διατάξεις και Έναρξη Ισχύος

Η νέα διαδικασία, ωστόσο, δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα που εμπίπτουν στο δημόσιο κτήμα ή είναι κοινόχρηστα. Όσον αφορά τις οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με ένδειξη "αγνώστου ιδιοκτήτη", προβλέπεται η υποβολή αίτησης αντί αγωγής, εκτός εάν ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, οπότε και ακολουθείται η διαδικασία της αγωγής. Η εφαρμογή της νέας διάταξης του άρθρου 61 αναμένεται να ξεκινήσει στις 16 Σεπτεμβρίου 2026, δίνοντας στους ενδιαφερόμενους πολίτες ένα εύλογο χρονικό διάστημα να προετοιμάσουν τον απαραίτητο φάκελο με τα δικαιολογητικά τους, ώστε να ανταποκριθούν στις αυξημένες απαιτήσεις της νέας διαδικασίας.