Στέγη πανάκριβη, λύσεις σε βάθος δεκαετίας: Η κυβέρνηση θυμήθηκε τώρα την κατοικία

Με το στεγαστικό πρόβλημα να έχει μετατραπεί σε μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές πιέσεις για νοικοκυριά, νέους, φοιτητές και εργαζομένους, η κυβέρνηση επιχειρεί να παρουσιάσει έναν νέο πολυετή σχεδιασμό για την κατοικία, με ορίζοντα έως το 2035.

Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, που δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ, συγκεντρώνει συνολικά 50 παρεμβάσεις, με προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ. Από αυτές, 36 είτε εφαρμόζονται ήδη είτε έχουν δρομολογηθεί, ενώ 14 αποτελούν νέες προτάσεις. Οι δέκα χαρακτηρίζονται άμεσης προτεραιότητας και οι υπόλοιπες τέσσερις έχουν πιο μακροπρόθεσμο χαρακτήρα.

Το κυβερνητικό σχέδιο περιλαμβάνει φορολογικά κίνητρα προς τις τράπεζες για χορήγηση φθηνότερων στεγαστικών δανείων, μειωμένο ΦΠΑ και πιθανή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κοινωνικές κατοικίες, κρατικές εγγυήσεις για τη φοιτητική στέγη, αξιοποίηση δημόσιας γης και νέα κατηγορία Golden Visa με αυστηρή σύνδεση στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η ανάγκη για παρέμβαση είναι πλέον δύσκολο να αγνοηθεί. Το κόστος στέγασης έχει ανέβει σε επίπεδα που απορροφούν μεγάλο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ειδικά σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, τουριστικές περιοχές και νησιά.

Η κυβέρνηση επιχειρεί τώρα να απαντήσει σε μια κρίση που έχει ήδη βαθύνει, με ένα μείγμα κινήτρων, δημόσιων παρεμβάσεων και νέων χρηματοδοτικών σχημάτων. Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, είναι πόσο γρήγορα θα περάσουν οι σχεδιασμοί από το ΦΕΚ στην πραγματική αγορά και αν θα αυξηθεί πράγματι η διαθέσιμη κατοικία σε τιμές που μπορούν να αντέξουν τα νοικοκυριά.

Φθηνότερα στεγαστικά μέσω φορολογικών κινήτρων στις τράπεζες

Στην πρώτη γραμμή των νέων παρεμβάσεων βρίσκεται μια νέα εκδοχή του προγράμματος «Σπίτι Μου», με διαφορετικό μοντέλο χρηματοδότησης σε σχέση με όσα έχουν εφαρμοστεί μέχρι σήμερα.

Αντί για απευθείας επιδότηση του επιτοκίου από εθνικούς ή ευρωπαϊκούς πόρους, εξετάζεται να δίνονται φορολογικές ελαφρύνσεις στις τράπεζες, υπό την προϋπόθεση ότι θα προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερο επιτόκιο σε συγκεκριμένες κατηγορίες δικαιούχων.

Το μοντέλο παραπέμπει στο γαλλικό Prêt à Taux Zéro και στοχεύει στη δημιουργία ενός πιο μόνιμου μηχανισμού πρόσβασης σε φθηνότερη στεγαστική πίστη.

Βασικοί αποδέκτες αναμένεται να είναι νέοι, οικογένειες και νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, χωρίς ωστόσο να έχουν ακόμη καθοριστεί τα εισοδηματικά όρια, τα ανώτατα ποσά των δανείων και τα υπόλοιπα κριτήρια ένταξης.

Παράλληλα, εξετάζεται να ενταχθεί στη χρηματοδότηση και η αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, διευρύνοντας έτσι το πεδίο του προγράμματος πέρα από την αγορά έτοιμου ακινήτου.

Η επιτυχία της παρέμβασης θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το πραγματικό ύψος της μείωσης του επιτοκίου, τις προϋποθέσεις που θα θέσουν οι τράπεζες και το κατά πόσο οι τιμές των ακινήτων θα επιτρέπουν σε νέα νοικοκυριά να αποκτήσουν κατοικία χωρίς υπερβολικό δανεισμό.

Στο δεύτερο μεγάλο σκέλος της στρατηγικής βρίσκεται η αύξηση του αποθέματος κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Για τον σκοπό αυτό σχεδιάζεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ στην κατασκευή κατοικιών που θα δεσμεύονται για μακροχρόνια μίσθωση σε κοινωνικό ή προσιτό ενοίκιο.

Η δυνατότητα προβλέπεται από την ευρωπαϊκή Οδηγία 2022/542, η οποία επιτρέπει στα κράτη-μέλη να εφαρμόζουν μειωμένο ΦΠΑ σε κατοικίες που εντάσσονται σε πολιτικές κοινωνικής στέγασης.

Στο κυβερνητικό σχέδιο αναφέρονται ως παραδείγματα η Πορτογαλία, όπου εφαρμόζεται συντελεστής 6%, και η Γαλλία με 10%. Δεν έχει ακόμη αποφασιστεί ποιος θα μπορούσε να είναι ο αντίστοιχος συντελεστής στην Ελλάδα.

Παράλληλα εξετάζεται και πρόσθετο πακέτο φορολογικών κινήτρων, μεταξύ των οποίων ενδεχόμενη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.

Οι ελαφρύνσεις δεν θα δίνονται χωρίς δεσμεύσεις. Οι κατοικίες που θα εντάσσονται στο καθεστώς θα πρέπει να παραμένουν εκτός βραχυχρόνιας μίσθωσης και ελεύθερης αγοράς και να διατίθενται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα με όρους προσιτού μισθώματος.

Στο ίδιο μοντέλο προβλέπονται χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις και επιδοτήσεις επιτοκίου προς εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, με βασικό χρηματοδοτικό βραχίονα την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.

Ως αντάλλαγμα, μέρος των κατοικιών που θα δημιουργούνται θα δεσμεύεται για κοινωνική ή προσιτή μίσθωση.

Νησιά, φοιτητές, Golden Visa και νέος κρατικός φορέας

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις νησιωτικές περιοχές, όπου η στεγαστική πίεση είναι σε πολλές περιπτώσεις ασφυκτική.

Η τουριστική ζήτηση, η υψηλή εποχικότητα και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν περιορίσει δραστικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμους κατοίκους και εργαζομένους.

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ για εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές, αστυνομικούς και άλλους δημοσίους υπαλλήλους, οι οποίοι συχνά καλούνται να υπηρετήσουν σε νησιά όπου το ενοίκιο απορροφά δυσανάλογο μέρος του μισθού τους.

Η στρατηγική προβλέπει τη δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας στην οποία θα καταγράφονται οι στεγαστικές ανάγκες των δημοσίων υπαλλήλων και θα αντιστοιχίζονται με διαθέσιμα ακίνητα.

Παράλληλα, σχεδιάζεται η παραχώρηση δημόσιας γης σε νησιά προς αναδόχους, οι οποίοι θα αναλαμβάνουν την κατασκευή κατοικιών με υποχρέωση ένα μέρος ή το σύνολό τους να διατίθεται σε προσιτές τιμές.

Προτεραιότητα θα δίνεται σε εργαζομένους κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών, ώστε να περιοριστούν τα φαινόμενα υποστελέχωσης που συνδέονται άμεσα με την αδυναμία εξεύρεσης κατοικίας.

Στο ίδιο πλαίσιο εξετάζονται πολεοδομικά κίνητρα, όπως αυξημένος συντελεστής δόμησης και γρηγορότερη επανάχρηση ανενεργών κτιρίων, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος των νέων κατοικιών θα διατίθεται για κοινωνική στέγαση.

Ξεχωριστό κεφάλαιο αποτελεί η φοιτητική στέγη.

Το σχέδιο προβλέπει νέα ψηφιακή πλατφόρμα όπου ιδιοκτήτες θα μπορούν να δηλώνουν ακίνητα κατάλληλα για μίσθωση ή συγκατοίκηση.

Οι φοιτητές θα μπορούν μέσω της ίδιας πλατφόρμας να αναζητούν κατοικία και ταυτόχρονα πιθανό συγκάτοικο, ώστε να περιορίζουν το συνολικό κόστος.

Η πιο ουσιαστική καινοτομία αφορά τις κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες. Το Δημόσιο σχεδιάζεται να καλύπτει μέρος του κινδύνου από απλήρωτα ενοίκια ή πιθανές ζημιές στο ακίνητο.

Στόχος είναι να πειστούν περισσότεροι ιδιοκτήτες να διαθέσουν σπίτια στη φοιτητική αγορά και να περιοριστεί ο φόβος που συχνά οδηγεί στη διατήρηση ακινήτων κλειστών ή στη μεταφορά τους σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Η λειτουργία του συστήματος θα συνοδεύεται από τυποποιημένα συμβόλαια και προδιαγραφές καταλληλότητας των ακινήτων.

Μία ακόμη σημαντική αλλαγή αφορά τη Golden Visa.

Η κυβέρνηση εξετάζει τη δημιουργία νέας, ειδικής κατηγορίας άδειας διαμονής για επενδυτές που αποκτούν περισσότερα από ένα ακίνητα, με μία βασική προϋπόθεση: όλα τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου θα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά με μακροχρόνια μίσθωση.

Η χρήση τους σε βραχυχρόνιες πλατφόρμες θα απαγορεύεται ρητά και θα προβλέπεται μηχανισμός ελέγχου της τήρησης των όρων.

Η κυβέρνηση επιχειρεί με αυτόν τον τρόπο να διοχετεύσει μέρος των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα που θα επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση αντί να αφαιρούνται από αυτήν.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση έχει ιδιαίτερη πολιτική σημασία, καθώς η Golden Visa έχει δεχθεί έντονη κριτική τα τελευταία χρόνια για τη συμβολή της στην αύξηση της επενδυτικής ζήτησης σε περιοχές όπου ήδη καταγράφεται στεγαστική πίεση.

Το κατά πόσο η νέα κατηγορία θα ενισχύσει πραγματικά την προσφορά κατοικιών θα εξαρτηθεί από τις ελάχιστες επενδυτικές προϋποθέσεις, τη διάρκεια υποχρεωτικής μίσθωσης και την αποτελεσματικότητα των ελέγχων.

Στη στρατηγική περιλαμβάνεται επίσης η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, ο οποίος θα αναλάβει τον κεντρικό συντονισμό των πολλών διαφορετικών στεγαστικών προγραμμάτων.

Η κυβέρνηση επιχειρεί έτσι να καλύψει μέρος του θεσμικού κενού που υπάρχει από την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.

Ο νέος φορέας θα διασυνδεθεί με το Κτηματολόγιο και θα έχει κυρίως συντονιστικές, διαχειριστικές και υποστηρικτικές αρμοδιότητες.

Για τη δημιουργία του προβλέπεται χρηματοδότηση ύψους 3 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021-2027.

Παράλληλα σχεδιάζονται Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης στα Κέντρα Κοινότητας των δήμων, με χρηματοδότηση περίπου 6,5 εκατ. ευρώ.

Προβλέπεται ακόμη η δημιουργία εξειδικευμένου Ταμείου-Θεματοφύλακα, το οποίο θα χρηματοδοτεί, θα διαχειρίζεται και θα συντηρεί κοινωνικές κατοικίες σε βάθος χρόνου.

Τα έσοδα από τα μισθώματα αυτών των ακινήτων θα επιστρέφουν στο ίδιο σύστημα, ώστε να χρηματοδοτούν τη συντήρηση και την περαιτέρω επέκταση του στεγαστικού αποθέματος.

Την εικόνα συμπληρώνει η δημιουργία εθνικού δείκτη τιμών κατοικίας, ο οποίος θα παρακολουθεί τόσο τις τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.

Ο δείκτης θα συνδυάζει στοιχεία από μεταβιβάσεις ακινήτων, μισθωτήρια, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικές δηλώσεις, κατά το πρότυπο του γερμανικού Mietspiegel.

Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι ο μηχανισμός θα προσφέρει πιο καθαρή εικόνα για το πραγματικό κόστος στέγασης ανά περιοχή και θα επιτρέψει καλύτερο σχεδιασμό της στεγαστικής πολιτικής.

Η στρατηγική ξεκαθαρίζει, ωστόσο, ότι ο δείκτης δεν θα χρησιμοποιείται για διοικητικό καθορισμό των ενοικίων.

Πλαφόν στις τιμές δεν περιλαμβάνεται, τουλάχιστον στην παρούσα φάση, στον κυβερνητικό σχεδιασμό.

Η επιλογή αυτή δείχνει ότι η κυβέρνηση επιμένει κυρίως σε κίνητρα προς τράπεζες, κατασκευαστές, ιδιοκτήτες και επενδυτές, αποφεύγοντας προς το παρόν άμεσες παρεμβάσεις στον μηχανισμό διαμόρφωσης των ενοικίων.

Το συνολικό σχέδιο είναι ευρύ και φιλόδοξο. Η πραγματική του αποτελεσματικότητα, όμως, θα κριθεί από κάτι πολύ πιο απλό: εάν μέσα στα επόμενα χρόνια αυξηθούν πράγματι τα διαθέσιμα σπίτια και εάν ένας νέος εργαζόμενος, μια οικογένεια ή ένας φοιτητής θα μπορεί να βρει κατοικία χωρίς να διαθέτει το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός του στο ενοίκιο.

Μετά από χρόνια κατά τα οποία η στεγαστική κρίση γιγαντώθηκε και οι τιμές έτρεξαν πολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα, η κυβέρνηση απαντά πλέον με σχέδιο δεκαετίας. Το ζητούμενο είναι αν πρόκειται για ουσιαστική αλλαγή στεγαστικής πολιτικής ή για έναν ακόμη μακρύ κατάλογο προγραμμάτων που θα δοκιμαστεί στην πραγματικότητα μιας αγοράς όπου η κατοικία έχει γίνει για πολλούς πολίτες απρόσιτη.