ΑΑΔΕ: Πότε επιβάλλεται φόρος στις τροποποιήσεις οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών

Τις ασάφειες που έχουν δημιουργηθεί στις μεταβιβάσεις ακινήτων όταν τροποποιούνται οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες και εμπλέκονται κοινόκτητοι ή κοινόχρηστοι χώροι αποσαφηνίζει η ΑΑΔΕ, θέτοντας σαφές πλαίσιο για την επιβολή ή μη φόρου μεταβίβασης.

Οι οδηγίες αφορούν περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης σύστασης ιδιοκτησιών στις οποίες περιλαμβάνονται παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους, όπως η παραχώρηση ή κατάργηση αποκλειστικής χρήσης, η επέκταση ιδιοκτησίας σε κοινόκτητο τμήμα ή συνδυαστικές μεταβολές που επηρεάζουν τη συνολική επιφάνεια του ακινήτου.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής, φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται μόνο όταν υφίστανται κτίσματα στο οικόπεδο και πραγματοποιείται μεταβίβαση με επαχθή αιτία μεταξύ συνιδιοκτητών. Αντίθετα, σε οικόπεδα χωρίς ανεγερμένα κτίρια, όπου κατανέμονται μελλοντικές ιδιοκτησίες χωρίς μεταβολή των ποσοστών συγκυριότητας, δεν γεννάται φορολογική υποχρέωση.

Υποχρέωση καταβολής φόρου προκύπτει όταν, μέσω τροποποίησης της σύστασης, παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο, όπως τμήμα πιλοτής ή δώματος. Ο φόρος επιβάλλεται επίσης όταν αυξάνεται η επιφάνεια υφιστάμενου κτίσματος λόγω επέκτασης σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο τμήμα, με βάση την αξία της πρόσθετης έκτασης. Η ίδια αντιμετώπιση ισχύει και σε μονομερείς τροποποιήσεις, καθώς τεκμαίρεται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.

Αντίθετα, δεν επιβάλλεται φόρος σε περιπτώσεις οικοπέδων χωρίς κτίσματα, όπου οι ιδιοκτήτες διατηρούν δικαίωμα προσδοκίας επί μελλοντικών ιδιοκτησιών και δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας. Αφορολόγητη παραμένει και η κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης, όταν ο χώρος επιστρέφει σε κοινή χρήση, καθώς το συγκεκριμένο δικαίωμα δεν συνιστά εμπράγματο δικαίωμα κατά τον Αστικό Κώδικα.

Φορολογική επιβάρυνση δεν προκύπτει ούτε όταν συντελείται ταυτόχρονα επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο και παραχώρηση άλλου τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση, εφόσον το τελικό αποτέλεσμα είναι η συνολική μείωση της επιφάνειας σε σχέση με την αρχική σύσταση.

Η εγκύκλιος διευκρινίζει επίσης ότι δεν οφείλεται φόρος σε πράξεις επανάληψης ή διόρθωσης συμβολαίων, όταν αποσαφηνίζεται ότι η πραγματική έκταση ή το τίμημα του ακινήτου είναι μικρότερα από όσα είχαν αρχικά αναγραφεί.