Ακίνητα Αθήνας: Οι 3 γειτονιές όπου οι τιμές ξεπέρασαν τα 3.000 ευρώ το τετραγωνικό

Τρεις γειτονιές πολύ κοντά στο κέντρο της Αθήνας κερδίζουν ολοένα μεγαλύτερο ενδιαφέρον από αγοραστές και επενδυτές, καθώς οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά. Παγκράτι, Μετς και Νέος Κόσμος έχουν πλέον διαμορφώσει τρεις διαφορετικές αγορές, με κοινό χαρακτηριστικό τη σταθερή ζήτηση και την ενίσχυση των αξιών.

Στις συγκεκριμένες περιοχές κινούνται ελληνικές οικογένειες με υψηλότερα εισοδήματα, νέα ζευγάρια, Ευρωπαίοι που αναζητούν δεύτερη κατοικία στην Αθήνα, αλλά και ξένοι επενδυτές που εξετάζουν ακίνητα με προοπτική απόδοσης.

Το Athens Market Report 2026 της Engel & Völkers Ελλάδας καταγράφει τις νέες ισορροπίες στις τρεις γειτονιές, όπου η μέση τιμή πώλησης ξεκινά πλέον κοντά στις 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και σε ορισμένες ζώνες αγγίζει ή ακόμη και ξεπερνά τα 4.000 ευρώ.

Ιδιαίτερα δημοφιλή παραμένουν τα μικρότερα διαμερίσματα επιφάνειας περίπου 60 έως 90 τ.μ., κυρίως όταν έχουν ανακαινιστεί πλήρως ή πρόκειται για νεόδμητες κατασκευές. Σημαντικό ρόλο στις αποφάσεις των αγοραστών διαδραματίζει πλέον και η εγγύτητα σε μετρό και μέσα μαζικής μεταφοράς.

Παγκράτι και Μετς: Ισχυρή ζήτηση και τιμές που πλησιάζουν τα 4.000 ευρώ

Στο Παγκράτι, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης έχει διαμορφωθεί στα 3.404 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας ετήσια αύξηση της τάξης του 5,62%.

Η εικόνα, ωστόσο, μεταβάλλεται σημαντικά από γειτονιά σε γειτονιά. Το Άλσος Παγκρατίου βρίσκεται ανάμεσα στις ακριβότερες ζώνες, με τη μέση τιμή να αγγίζει τα 3.842 ευρώ ανά τ.μ., ενώ αυξημένες αξίες καταγράφονται και γύρω από την Πλατεία Πλαστήρα, προς την πλευρά του Μετς.

Πιο χαμηλά κινείται ο Προφήτης Ηλίας, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται κοντά στα 3.073 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, διατηρώντας πάντως και εκεί την περιοχή πάνω από το όριο των 3.000 ευρώ.

Η ζήτηση στο Παγκράτι τροφοδοτείται από τη μικρή απόσταση από το ιστορικό κέντρο, το Καλλιμάρμαρο και το Μετς, αλλά και από την έντονη εμπορική, πολιτιστική και γαστρονομική δραστηριότητα που έχει αναπτυχθεί τα τελευταία χρόνια.

Το μεγαλύτερο μέρος του οικιστικού αποθέματος αποτελείται από μικρότερα και μεσαία διαμερίσματα. Υπολογίζεται ότι περίπου το 80% έως 85% των διαθέσιμων κατοικιών είναι δυάρια και τριάρια, στην πλειονότητά τους κατασκευών των δεκαετιών του 1960, του 1970 και του 1980.

Αρκετά από αυτά τα ακίνητα έχουν ανακαινιστεί, γεγονός που τα καθιστά πιο ελκυστικά σε αγοραστές οι οποίοι θέλουν έτοιμη κατοικία χωρίς πρόσθετες εργασίες.

Ακόμη ακριβότερη και περισσότερο περιορισμένη είναι η αγορά στο Μετς. Εκεί, η μέση τιμή πώλησης κινείται μεταξύ 3.600 και 4.000 ευρώ ανά τ.μ., με ετήσια άνοδο επίσης 5,62%.

Ο Λόφος Αρδηττού συγκαταλέγεται στα πλέον περιζήτητα σημεία της περιοχής. Ιδιαίτερο premium αποκτούν τα ακίνητα που προσφέρουν θέα προς την Ακρόπολη, τον Λυκαβηττό ή διαθέτουν ανοιχτό ορίζοντα.

Το Μετς ξεχωρίζει από αρκετές άλλες γειτονιές του κέντρου λόγω της χαμηλότερης δόμησης και της σημαντικής παρουσίας παλαιότερων νεοκλασικών κτιρίων. Παράλληλα, σε αρκετά σημεία παραμένει ιδιαίτερα ήσυχο, παρά τη μικρή απόσταση από το Σύνταγμα και τα βασικά σημεία του κέντρου.

Περίπου το 35% των διαθέσιμων ακινήτων αφορά μεγάλα διαμερίσματα, ενώ ποσοστό της τάξης του 15%-18% αποτελείται από μονοκατοικίες και νεοκλασικά. Τα studios ξεπερνούν το 10% της αγοράς.

Σημαντικό τμήμα των κτιρίων χρονολογείται από τις δεκαετίες του 1920 έως και του 1940, με αρκετές κατοικίες να έχουν ήδη αναπαλαιωθεί. Τα νεόδμητα παραμένουν εξαιρετικά περιορισμένα, στοιχείο που ενισχύει ακόμη περισσότερο την αξία των διαθέσιμων ακινήτων.

Ακριβώς αυτή η μικρή προσφορά έχει οδηγήσει την αγορά του Μετς να χαρακτηρίζεται ως «boutique», με λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα και κοινό που διαθέτει συνήθως υψηλότερο εισόδημα.

Νέος Κόσμος: Χαμηλότερη είσοδος, περισσότερα νεόδμητα και επενδυτικό ενδιαφέρον

Ο Νέος Κόσμος διατηρεί χαμηλότερη μέση τιμή σε σχέση με Παγκράτι και Μετς, χωρίς όμως να έχει μείνει έξω από τη γενικότερη άνοδο της αγοράς κατοικίας.

Η μέση τιμή πώλησης έχει φτάσει τα 3.028 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένη κατά 4,20% μέσα σε έναν χρόνο.

Ιδιαίτερη δυναμική εμφανίζει η ζώνη γύρω από το Φιξ, κυρίως λόγω της εύκολης πρόσβασης στο μετρό, της γειτνίασης με το Κουκάκι και της μικρής απόστασης από το Μουσείο της Ακρόπολης και το ιστορικό κέντρο.

Ο Νέος Κόσμος διαθέτει ένα από τα περισσότερο διαφοροποιημένα οικιστικά αποθέματα στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου. Στην ίδια αγορά συνυπάρχουν παλαιές μονοκατοικίες, πολυκατοικίες κυρίως της δεκαετίας του 1970 και σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών.

Περίπου το 41% των διαθέσιμων ακινήτων αποτελείται από δυάρια και τριάρια, σχεδόν το 20% αφορά studios, ενώ το 9%-10% είναι μεγάλα οροφοδιαμερίσματα άνω των 120 τ.μ.

Παρά το μεγάλο ποσοστό παλαιότερων κατοικιών, σύμφωνα με την έρευνα ο Νέος Κόσμος διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό νεόδμητων ακινήτων ανάμεσα στις περιοχές του κέντρου που εξετάζονται.

Οι διαφορές στις τιμές συνοδεύονται και από διαφορετικό προφίλ αγοραστών.

Σε Παγκράτι και Μετς, περίπου το 60% της ζήτησης προέρχεται από ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος. Το υπόλοιπο 40% αφορά κυρίως Ευρωπαίους που αναζητούν μία δεύτερη βάση στην Αθήνα ή ένα μικρό pied-à-terre κοντά στο κέντρο.

Στον Νέο Κόσμο η εικόνα είναι πιο μοιρασμένη. Περίπου οι μισοί ενδιαφερόμενοι είναι Έλληνες, κυρίως νέα ζευγάρια και φοιτητές, ενώ το υπόλοιπο 50% αφορά ξένους επενδυτές.

Στη συγκεκριμένη περιοχή καταγράφεται αυξημένο ενδιαφέρον και για ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, στοιχείο που συνδέεται άμεσα με την εγγύτητα σε τουριστικές περιοχές και σταθερή τροχιά.

Κοινό χαρακτηριστικό και στις τρεις αγορές παραμένει η προτίμηση σε κατοικίες από 60 έως 90 τ.μ., ιδιαίτερα όταν πρόκειται για πλήρως ανακαινισμένα ή νεόδμητα διαμερίσματα.

Η αύξηση στο κόστος των οικοδομικών και ανακαινιστικών εργασιών έχει αλλάξει αισθητά και τη συμπεριφορά των αγοραστών. Πολλοί εμφανίζονται πλέον διατεθειμένοι να πληρώσουν υψηλότερη τιμή για ένα ακίνητο έτοιμο προς κατοίκηση, αποφεύγοντας την αγορά ενός φθηνότερου παλιού διαμερίσματος που θα απαιτήσει εκτεταμένες και χρονοβόρες εργασίες.

Νέο παράγοντα στην αγορά αποτελεί και η κατασκευή της Γραμμής 4 του Μετρό. Σύμφωνα με την Engel & Völkers, η επίδρασή της στις αξίες των ακινήτων έχει ήδη αρχίσει να γίνεται αισθητή, κυρίως σε περιοχές κοντά στη Φορμίωνος.

Η πρόσβαση σε σταθερή τροχιά εξελίσσεται σε καθοριστικό κριτήριο για αγοραστές και επενδυτές, καθώς μειώνει τον χρόνο μετακίνησης και αυξάνει τη συνολική ελκυστικότητα μιας γειτονιάς.

Σε αυτόν τον τομέα ο Νέος Κόσμος εμφανίζει ισχυρό πλεονέκτημα, καθώς διαθέτει ήδη σύνδεση με το δίκτυο του μετρό και βρίσκεται πολύ κοντά στο κέντρο της Αθήνας.

Παγκράτι, Μετς και Νέος Κόσμος, πάντως, δεν απευθύνονται στο ίδιο κοινό. Το Παγκράτι προσφέρει συνδυασμό κεντρικής κατοικίας, εμπορικής δραστηριότητας και έντονης καθημερινής ζωής. Το Μετς παραμένει περισσότερο περιορισμένη και ακριβή αγορά, με ιδιαίτερο χαρακτήρα και μικρή προσφορά. Ο Νέος Κόσμος εξακολουθεί να προσφέρει χαμηλότερο σημείο εισόδου, μεγαλύτερη παρουσία νεόδμητων ακινήτων και ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον.

Το κοινό στοιχείο είναι ότι οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά και η κατοικία κοντά στο κέντρο γίνεται σταδιακά ακριβότερη. Η πρόσβαση στο μετρό, η κατάσταση του ακινήτου, η προσφορά νεόδμητων κατοικιών και το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον διαμορφώνουν πλέον έναν νέο χάρτη αξιών, στον οποίο ακόμη και οι θεωρούμενες πιο προσιτές περιοχές έχουν περάσει πάνω από τα 3.000 ευρώ το τετραγωνικό.