Ακίνητα στα ύψη: Χιλιάδες κλειστά σπίτια στεγνώνουν την αγορά και εκτοξεύουν τις τιμές

Σε επίπεδα υψηλότερα από εκείνα του 2007 έχουν πλέον επιστρέψει οι τιμές πώλησης κατοικιών στη Μητροπολιτική Αθήνα, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά ακινήτων έχει αφήσει πίσω της τη μακρά περίοδο της οικονομικής κρίσης και κινείται εδώ και οκτώ χρόνια σε σταθερά ανοδική τροχιά.

Στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης οι τιμές κατοικιών έχουν πλησιάσει σε μεγάλο βαθμό τα επίπεδα του 2007, ενώ στην υπόλοιπη χώρα, εξαιρουμένων των ιδιαίτερα τουριστικών περιοχών, εξακολουθούν να βρίσκονται χαμηλότερα κατά περίπου 11% έως 15%.

Τα συγκεκριμένα μεγέθη αφορούν ονομαστικές τιμές και δεν συνυπολογίζουν την επίδραση του πληθωρισμού, ο οποίος ενισχύθηκε σημαντικά τα τελευταία χρόνια και έχει περιορίσει αισθητά την πραγματική αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.

Την εικόνα αυτή περιέγραψε , ο επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και ορκωτός εκτιμητής Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, εκτιμώντας ότι η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να κινείται ανοδικά και το επόμενο διάστημα, αν και με χαμηλότερους ρυθμούς σε σχέση με προηγούμενα χρόνια.

Κατά την εκτίμησή του, ένας από τους βασικούς λόγους που οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, είναι το γεγονός ότι η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών παραμένει ανεπαρκής σε σχέση με τη ζήτηση.

Όπως επισημαίνει, χιλιάδες ακίνητα που πριν από την οικονομική κρίση χρησιμοποιούνταν ως κατοικίες σήμερα παραμένουν κλειστά και βρίσκονται στην κατοχή του Δημοσίου, τραπεζών, servicers και funds, περιορίζοντας σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών στην αγορά.

Ο ίδιος σημειώνει ότι πριν από την κρίση, όταν ο πληθυσμός της χώρας ήταν μεγαλύτερος, η στεγαστική πίεση και η αύξηση των ενοικίων δεν είχαν λάβει τη σημερινή έκταση, ακριβώς επειδή περισσότερα ακίνητα βρίσκονταν τότε ενεργά στην αγορά.

Αθήνα και Θεσσαλονίκη συγκεντρώνουν πληθυσμό και εκτοξεύουν τη ζήτηση

Κατά τον κ. Χαραλαμπόπουλο, σημαντικό ρόλο στην άνοδο των τιμών παίζει και η διαχρονική αδυναμία ανάπτυξης της περιφέρειας, καθώς ολοένα μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού συγκεντρώνεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα.

Όπως αναφέρει, περίπου το 45% του πληθυσμού βρίσκεται στην Αθήνα και σχεδόν το 20% στη Θεσσαλονίκη, ενώ πολλές περιοχές της περιφέρειας συνεχίζουν να χάνουν κατοίκους.

Η συγκεκριμένη ανισορροπία προκαλεί ισχυρή πίεση στη ζήτηση κατοικιών στις δύο μεγάλες πόλεις, με αποτέλεσμα τόσο οι τιμές αγοράς όσο και τα ενοίκια να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.

Ιδιαίτερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, και ειδικά σε μεγάλα έργα όπως το Ελληνικό, οι τιμές ορισμένων νέων κατοικιών έχουν ήδη ξεπεράσει κατά πολύ τα αντίστοιχα επίπεδα του 2007.

Η κατάσταση αυτή αποτυπώνει και ένα ευρύτερο πρόβλημα στεγαστικής πολιτικής, καθώς η αύξηση της ζήτησης δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών.

Σημαντική επίδραση στην αγορά εξακολουθούν να έχουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής εκτιμά ότι οι νέες ρυθμίσεις στον συγκεκριμένο τομέα πρέπει να εφαρμόζονται με ισορροπία, ώστε να μην πληγεί υπερβολικά το προϊόν του Airbnb.

Όπως σημειώνει, η βραχυχρόνια μίσθωση αναπτύχθηκε έντονα στα χρόνια της οικονομικής κρίσης, έδωσε εισόδημα και απασχόληση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες και εργαζομένους και σήμερα καλύπτει σημαντικό μέρος της τουριστικής ζήτησης, συμβάλλοντας παράλληλα στο ΑΕΠ.

Παράλληλα, σημαντικό αποτύπωμα στην αγορά ακινήτων έχει αφήσει και το πρόγραμμα της Golden Visa, ιδιαίτερα στην Αττική, όπου μεγάλο μέρος των επενδύσεων τα προηγούμενα χρόνια προήλθε από Κινέζους αγοραστές.

Μετά την αύξηση των απαιτούμενων επενδυτικών ορίων στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και σε αρκετά νησιά, μέρος της συγκεκριμένης ζήτησης έχει μετακινηθεί σε άλλες περιοχές της χώρας, όπου τα όρια παραμένουν χαμηλότερα.

Ένας ακόμη παράγοντας που επηρεάζει την αγορά είναι η ανακαίνιση και αναβάθμιση παλαιών κατοικιών.

Πολλοί αγοραστές, αδυνατώντας να αποκτήσουν νεόδμητο διαμέρισμα λόγω του υψηλού κόστους, στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα χαμηλότερης τιμής, τα οποία στη συνέχεια ανακαινίζουν και επαναφέρουν στην αγορά με βελτιωμένα χαρακτηριστικά.

Η τάση αυτή έχει δημιουργήσει νέα κινητικότητα σε αρκετές περιοχές των μεγάλων πόλεων, όπου τα παλαιά ακίνητα αποκτούν σταδιακά μεγαλύτερη επενδυτική αξία.

Παράλληλα, ισχυρή παραμένει η ζήτηση για γραφεία υψηλών προδιαγραφών, κυρίως για σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια σε προνομιακές τοποθεσίες.

Αντίθετα, περιορισμένο ενδιαφέρον καταγράφεται για παλαιότερα επαγγελματικά ακίνητα χαμηλών προδιαγραφών, τα οποία δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις των σύγχρονων επιχειρήσεων.

Logistics, ξενοδοχεία και πολυτελείς κατοικίες στο επίκεντρο των επενδυτών

Ιδιαίτερα αυξημένη κινητικότητα παρουσιάζεται και στον τομέα των logistics, όπου το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε εγκαταστάσεις μεγάλου ύψους, σε στρατηγικές τοποθεσίες και με ισχυρά ενεργειακά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά.

Σημαντική δραστηριότητα καταγράφεται επίσης στον ξενοδοχειακό κλάδο, με πολλές αγοραπωλησίες και νέες αναπτύξεις να βρίσκονται σε εξέλιξη.

Οι δύο αυτοί τομείς παραμένουν σταθερά στο επενδυτικό ενδιαφέρον των ΑΕΕΑΠ και άλλων θεσμικών επενδυτών.

Ειδικά στα ξενοδοχεία, η παρουσία ξένων επενδυτών είναι έντονη και η τάση αυτή, η οποία άρχισε να ενισχύεται από το 2015, συνεχίζεται μέχρι σήμερα.

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος επισημαίνει πάντως ότι απαιτείται προσοχή ως προς τον συνολικό αριθμό νέων ξενοδοχειακών μονάδων, ιδιαίτερα στην Αττική, ώστε να αποφευχθεί στο μέλλον υπερπροσφορά που θα μπορούσε να οδηγήσει σε χαμηλότερες πληρότητες.

Σημαντική ζήτηση καταγράφεται επίσης στην αγορά εξοχικής κατοικίας, κυρίως από αγοραστές του εξωτερικού και σε μικρότερο βαθμό από Έλληνες.

Ο κορεσμός και οι πολύ υψηλές τιμές σε παραδοσιακά δημοφιλείς προορισμούς όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη έχουν στρέψει μέρος των επενδυτών σε άλλα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου.

Παράλληλα, τα πολυτελή ακίνητα συνεχίζουν να εμφανίζουν ισχυρή ζήτηση σε περιοχές όπως οι Κυκλάδες, η Κέρκυρα, η Κρήτη, η Ρόδος και το παραλιακό μέτωπο της Αττικής.

Σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν ήδη καταγραφεί τιμές πώλησης σε επίπεδα ρεκόρ, ιδιαίτερα για βίλες και ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε διεθνώς αναγνωρίσιμους τουριστικούς προορισμούς.

Στο μέτωπο των στεγαστικών δανείων, πάντως, η εικόνα παραμένει περισσότερο συγκρατημένη.

Σύμφωνα με τον επίτιμο πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, αρκετοί υποψήφιοι δανειολήπτες εξακολουθούν να εμφανίζονται επιφυλακτικοί, έχοντας ακόμη νωπές τις μνήμες από την περίοδο της οικονομικής κρίσης και τη δημιουργία των κόκκινων δανείων.

Η ανατροπή των οικονομικών δεδομένων πολλών νοικοκυριών την προηγούμενη δεκαετία λειτουργεί μέχρι σήμερα αποτρεπτικά για όσους εξετάζουν τη λήψη μακροχρόνιου στεγαστικού δανείου.

Παρά την επιφυλακτικότητα αυτή, ο κ. Χαραλαμπόπουλος εκτιμά ότι η τοποθέτηση κεφαλαίων σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να λειτουργήσει ως μέσο προστασίας απέναντι στον πληθωρισμό και να προσφέρει αποδόσεις υψηλότερες από εκείνες των παραδοσιακών τραπεζικών καταθέσεων.

Η ελληνική κτηματαγορά εμφανίζει έτσι μια εικόνα έντονης ανόδου και αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος, με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να βρίσκονται στο επίκεντρο. Την ίδια στιγμή, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και η συγκέντρωση του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα συνεχίζουν να πιέζουν προς τα πάνω τόσο τις τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια, κρατώντας το στεγαστικό πρόβλημα ψηλά στην ατζέντα.