Αναπροσαρμογή Αντικειμενικών Αξιών: Το Στοίχημα του 2027

Η επικείμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων αναδεικνύεται σε ένα από τα πλέον πολύπλοκα και πολιτικά ευαίσθητα ζητήματα που καλείται να διαχειριστεί η επόμενη κυβέρνηση. Η διαδικασία, η οποία έχει προγραμματιστεί για το δεύτερο εξάμηνο του 2027, ενέχει σημαντικούς κινδύνους πρόκλησης ενός νέου κύματος φορολογικών επιβαρύνσεων για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας. Η αναγκαιότητα ευθυγράμμισης των αντικειμενικών αξιών με τις ραγδαία αυξανόμενες εμπορικές τιμές καθιστά το εγχείρημα εξαιρετικά δύσκολο, καθώς οποιαδήποτε απότομη προσαρμογή ενδέχεται να εκτοξεύσει στα ύψη τον λογαριασμό φόρων και τελών, προκαλώντας αναταράξεις στην αγορά ακινήτων.

Το Ιστορικό των Αναθεωρήσεων και η Ψαλίδα των Τιμών

Η τελευταία γενική αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών πραγματοποιήθηκε το 2021, βασισμένη σε εκτιμήσεις για τις συνθήκες που επικρατούσαν στην αγορά στα τέλη του 2020. Οι νέες τιμές ζώνης ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και τέθηκαν σε εφαρμογή την 1η Ιανουαρίου 2022. Έκτοτε, η ελληνική κτηματαγορά έχει επιδείξει μια παρατεταμένη και έντονη ανοδική πορεία, με τις εμπορικές τιμές να καταγράφουν σημαντική άνοδο. Αυτή η δυναμική έχει διευρύνει αισθητά την απόκλιση μεταξύ των πραγματικών τιμών πώλησης και των ισχυουσών αντικειμενικών αξιών. Πανελλαδικά, η μέση αύξηση των εμπορικών τιμών κυμαίνεται μεταξύ 40% και 70% πάνω από τις τιμές ζώνης, ενώ σε δημοφιλείς περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Νότια Προάστια και η Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά αύξησης υπερβαίνουν το 100%. Η αυξημένη ζήτηση, η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων και το υψηλό κατασκευαστικό κόστος συντηρούν τις εμπορικές τιμές σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.

Τα Στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνουν με σαφήνεια το εύρος της μεταβολής. Ο γενικός δείκτης τιμών διαμερισμάτων σε ολόκληρη τη χώρα σημείωσε άνοδο από τις 67,3 μονάδες το 2020 στις 108,6 μονάδες το 2025, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση 61,4% μέσα σε μια πενταετία. Η εξέλιξη αυτή έχει απομακρύνει σημαντικά τις αγοραίες τιμές από τις υφιστάμενες φορολογικές αποτιμήσεις. Ακόμη πιο εντυπωσιακή ήταν η άνοδος στα νεόδμητα διαμερίσματα, ηλικίας έως πέντε ετών, με τον σχετικό δείκτη να ενισχύεται από τις 70 μονάδες το 2020 στις 113,8 μονάδες το 2025, σημειώνοντας αύξηση 62,6%. Στα παλαιότερα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των πέντε ετών, η μεταβολή ήταν επίσης σημαντική, με τον δείκτη να κινείται από τις 65,6 στις 105,4 μονάδες, αυξημένος κατά 60,7%.

Οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στα δύο σημαντικότερα αστικά κέντρα της χώρας. Στην Αθήνα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 64,2%, με τον δείκτη να ανεβαίνει από τις 68,9 μονάδες το 2020 στις 113,1 μονάδες το 2025. Στη Θεσσαλονίκη, η απόκλιση είναι ακόμη πιο έντονη, με τον δείκτη να εκτινάσσεται από τις 61,8 στις 106,9 μονάδες, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση περίπου 73%. Η εικόνα αυτή προδιαγράφει το μέγεθος της παρέμβασης που ενδέχεται να απαιτηθεί το 2027. Εάν οι αντικειμενικές αξίες επιχειρηθεί να ευθυγραμμιστούν πλήρως με τις τότε εμπορικές τιμές, οι αυξήσεις σε αρκετές περιοχές θα μπορούσαν να είναι ιδιαίτερα μεγάλες. Μάλιστα, μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2027 ενδέχεται η ψαλίδα να έχει ανοίξει ακόμα περισσότερο, εφόσον συνεχιστεί η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, το νέο οικονομικό επιτελείο που θα αναλάβει να διαχειριστεί το κρίσιμο ζήτημα θα πρέπει να αποκαταστήσει τις υφιστάμενες στρεβλώσεις χωρίς να προκαλέσει φορολογικό σοκ στους ιδιοκτήτες και νέα επιβάρυνση στη στεγαστική αγορά.

Οι Φόροι που Επηρεάζονται από τις Αντικειμενικές Αξίες

Οι αντικειμενικές αξίες δεν επηρεάζουν μόνο τον φόρο μεταβίβασης. Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, αποτελούν σημείο αναφοράς για περίπου 20 φόρους. Επομένως, μια οριζόντια και απότομη αύξηση των τιμών ζώνης θα μπορούσε να προκαλέσει αλυσιδωτές επιβαρύνσεις. Η επόμενη κυβέρνηση θα πρέπει είτε να αποδεχθεί το δημοσιονομικό και κοινωνικό κόστος είτε να συνδυάσει την αναπροσαρμογή με μειώσεις φορολογικών συντελεστών, διεύρυνση αφορολόγητων ορίων και στοχευμένες εξαιρέσεις. Οι φόροι που επηρεάζονται είναι:

• Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί αντικειμενικής αξίας.
• Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης: 3% επί αντικειμενικής αξίας.
• Αντικειμενική δαπάνη ("τεκμήριο") διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α' + β' κατοικία: Αναλόγως εμβαδού και Τ.Ζ.
• Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο: Κτίσματα: 2,50-16,25 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα: 0,0037-11,25 ευρώ/τ.μ.
• Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας - αφορολόγητο ποσό 250.000 ευρώ. Φυσ. πρόσωπα: 1,5‰-1,15%. Νομικά πρόσωπα: 2,5‰-5,50‰.
• Νέο τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
• Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών: 15%.
• Φόρος Μεταβίβασης/Χρησικτησίας Ακινήτων: 3%. Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) Δημοτικός φόρος και β) Φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας (Ν. 4110/13): 3% επί του ΦΜΑ, 7% επί του ΦΜΑ.
• Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων): 1,5%.
• Φόρος Διανομής Ακινήτων: 0,75%.
• Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί ΦΜΑ.
• Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων: 4,75‰ στα έμμισθα υποθ/κεία, 5‰+1‰ στα κτηματ. γραφεία.
• Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων: Α' Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παροχή), εγγονούς, συζύγους, γονείς 0%-1%-10%. Γονικές παροχές, από 1/10/2021: αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ. Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κ.λπ.: 5%-20%. Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: 20%-40%.
• Φόρος Δωρεάς Ακινήτων: Α' Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 0%-1%-10%. Δωρεές προς εγγονούς, από 1/10/2021: αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ. Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κ.λπ.: 5%-20%. Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20%-40%.
• Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών: 7,75‰ στα υποθ/κεία, 8‰+1‰ στα κτηματ. γραφεία.
• Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το "Ελληνικό Κτηματολόγιο" 1‰ επί αντικειμενικής αξίας άνω των 20.000 ευρώ, με όριο τα 900 ευρώ.
• Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων.
• Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων: σε γη 10% έως 50%, σε χρήμα έως 25%.