Η εκτόξευση των ενοικίων έχει ενισχύσει τα έσοδα πολλών ιδιοκτητών, έχει όμως ταυτόχρονα πολλαπλασιάσει τις περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής από ενοικιαστές. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες να βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο φορολόγησης για μισθώματα που δεν καταβλήθηκαν ποτέ. Αν τα ανείσπρακτα ποσά δεν δηλωθούν σωστά και εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών, η φορολογική επιβάρυνση μπορεί να φτάσει έως και το ανώτατο συντελεστή του 45%.
Το βασικό εργαλείο για την αποφυγή αυτής της επιβάρυνσης είναι το έντυπο Ε411 της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Μέσω της συγκεκριμένης διαδικασίας, τα ανείσπρακτα ενοίκια εξαιρούνται από τη φορολόγηση ως εισόδημα, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Στο έντυπο Ε411 καταχωρούνται τα πλήρη στοιχεία του μισθωτή, η ακριβής διεύθυνση του ακινήτου, το συνολικό ποσό των μισθωμάτων που δεν καταβλήθηκαν, καθώς και το φορολογικό έτος στο οποίο αυτά αφορούν. Η υποβολή γίνεται ηλεκτρονικά και αποτελεί απαραίτητο βήμα ώστε τα συγκεκριμένα ποσά να μη συνυπολογιστούν στο φορολογητέο εισόδημα του ιδιοκτήτη.
Πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να έχουν κινηθεί νομικά κατά του ενοικιαστή. Απαιτείται διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή κατάθεση σχετικής αγωγής. Στη συνέχεια, μέσω της πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ, υποβάλλεται το έντυπο Ε411 μαζί με τα αντίστοιχα αποδεικτικά έγγραφα, ξεχωριστά για κάθε μισθωτή και ακίνητο. Σε περιπτώσεις αντικειμενικής αδυναμίας, προβλέπεται και έντυπη διαδικασία.
Μεταξύ των απαιτούμενων δικαιολογητικών περιλαμβάνονται η δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής, αντίγραφο αγωγής με αποδεικτικό επίδοσης, υπεύθυνη δήλωση ότι τα ενοίκια δεν εισπράχθηκαν έως την εκτέλεση της απόφασης, καθώς και έκθεση δικαστικού επιμελητή όπου αυτή απαιτείται. Σε περιπτώσεις πτώχευσης μισθωτή, ζητείται και πίνακας αναγγελίας χρεών. Αν τα έγγραφα δεν προσκομιστούν, η ΑΑΔΕ προχωρά σε νέα εκκαθάριση και φορολογεί τα ποσά κανονικά.
Τα μισθώματα που δεν καταβλήθηκαν μέσα στο 2025, καθώς και όσα είχαν δηλωθεί ανείσπρακτα σε προηγούμενα έτη αλλά τελικά εισπράχθηκαν εντός του 2025, δηλώνονται κανονικά στο έντυπο Ε2 και μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1.
Η στεγαστική πίεση έχει αφήσει έντονο αποτύπωμα στα φορολογικά στοιχεία. Σύμφωνα με δεδομένα της ΑΑΔΕ, περίπου 4.500 ιδιοκτήτες δεν εισέπραξαν μέσα στο 2024 μισθώματα συνολικού ύψους 15 εκατ. ευρώ. Η απώλεια εισοδήματος συνοδεύεται από τον κίνδυνο φορολόγησης για ποσά που δεν καταβλήθηκαν ποτέ, εφόσον δεν ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία.
Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, μετά την αυτόματη αφαίρεση ποσοστού 5% για δαπάνες συντήρησης. Η ισχύουσα κλίμακα προβλέπει συντελεστή 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και 45% για εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ. Από τον Ιανουάριο του 2026 εισάγεται νέα ενδιάμεση κλίμακα 25% για εισοδήματα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.
Σήμερα περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν εισοδήματα από μισθώματα άνω των 8,5 δισ. ευρώ ετησίως. Η συντριπτική πλειονότητα αφορά μικρούς ιδιοκτήτες, με επτά στους δέκα να δηλώνουν έως 5.000 ευρώ τον χρόνο και το 87% να εμφανίζει εισόδημα κάτω από 10.000 ευρώ. Σε αυτό το περιβάλλον, η σωστή και έγκαιρη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων μέσω του Ε411 αποτελεί κρίσιμη δικλίδα φορολογικής προστασίας.
