Ανείσπρακτα ενοίκια: Πώς θα αποφύγουν φόρο έως 45% οι ιδιοκτήτες

Αντιμέτωποι με φόρο για εισοδήματα που δεν μπήκαν ποτέ στον λογαριασμό τους κινδυνεύουν να βρεθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμισθώνουν κατοικίες ή επαγγελματικούς χώρους, αλλά μέσα στο 2025 δεν εισέπραξαν τα ενοίκια που τους οφείλονται. Η φορολόγηση μπορεί να φτάσει από 15% έως 45%, εφόσον τα ανείσπρακτα μισθώματα δεν δηλωθούν σωστά και δεν συνοδευτούν από τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

Για όσους δεν έχουν ακόμη υποβάλει τη φορολογική τους δήλωση, υπάρχει συγκεκριμένη διαδικασία ώστε να αποφύγουν τη φορολόγηση για ποσά που δεν εισέπραξαν. Η κρίσιμη προθεσμία είναι η 15η Ιουλίου 2026, καθώς πριν από την υποβολή της δήλωσης θα πρέπει να έχουν γίνει οι απαραίτητες νομικές και διοικητικές ενέργειες.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Οι εκμισθωτές που έχουν ανείσπρακτα ενοίκια οφείλουν, πριν από την κατάθεση της φορολογικής δήλωσης, να έχουν κινηθεί νομικά κατά του μισθωτή. Συγκεκριμένα, πρέπει να έχει εκδοθεί σε βάρος του διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή να έχει ασκηθεί αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Παράλληλα, οι φορολογούμενοι πρέπει να υποβάλουν στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ, μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου», τη δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια μαζί με όλα τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν ότι τα ποσά δεν εισπράχθηκαν.

Βασικό έντυπο της διαδικασίας είναι το Ε411. Για κάθε μισθωτή, κάθε ακίνητο και κάθε αποδεικτικό έγγραφο απαιτείται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση που η δήλωση αφορά ανείσπρακτα μισθώματα αποβιώσαντος ιδιοκτήτη και υποβάλλεται από κληρονόμο, για περίοδο κατά την οποία ο εκμισθωτής ήταν εν ζωή, στα στοιχεία του ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντος.

Αν για οποιονδήποτε λόγο δεν είναι δυνατή η ψηφιακή υποβολή, η δήλωση μπορεί να κατατεθεί έντυπα. Η κατάθεση γίνεται είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή, είτε με εταιρεία ταχυμεταφοράς, είτε με αυτοπρόσωπη παρουσία στην αρμόδια υπηρεσία.

Τα δικαιολογητικά και ο κίνδυνος νέας εκκαθάρισης

Μαζί με τη δήλωση πρέπει να προσκομιστεί το αντίστοιχο δικαστικό ή νομικό έγγραφο. Αυτό μπορεί να είναι δικαστική απόφαση αποβολής, απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων, διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, μαζί με το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής.

Σε περίπτωση πτωχευμένου μισθωτή, απαιτείται πίνακας αναγγελίας χρεών στον οποίο να εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή. Όταν υπάρχει απόφαση αποβολής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, απαιτείται επίσης υπεύθυνη δήλωση ότι από τον χρόνο έκδοσης της απόφασης ή της διαταγής έως την εκτέλεσή της δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα, καθώς και η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από δικαστικό επιμελητή.

Η διαδικασία δεν είναι τυπική λεπτομέρεια. Αν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά δεν υποβληθούν εμπρόθεσμα και σωστά, τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα δεν θα αναγνωριστούν από την εφορία. Σε αυτή την περίπτωση, η φορολογική διοίκηση θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης και τα συγκεκριμένα μισθώματα θα φορολογηθούν σαν να είχαν εισπραχθεί κανονικά.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν μέσα στο 2025, καθώς και ποσά που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενο φορολογικό έτος αλλά τελικά εισπράχθηκαν μέσα στο 2025, πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2. Στη συνέχεια, τα ποσά μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε1.

Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ. Πριν από την επιβολή του φόρου αφαιρείται ποσοστό 5%, το οποίο αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Για τους ιδιοκτήτες που έχουν μείνει απλήρωτοι, η έγκαιρη κίνηση είναι καθοριστική. Η μη είσπραξη ενοικίων δεν αρκεί από μόνη της για να απαλλαγεί ο φορολογούμενος από τον φόρο. Χρειάζεται πλήρης τεκμηρίωση, σωστή δήλωση και εμπρόθεσμη υποβολή, ώστε να μη βρεθεί να πληρώνει φόρο για εισόδημα που ουδέποτε απέκτησε.