Ανείσπρακτα ενοίκια: Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες για να αποφύγουν φόρο έως 45%

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων τα τελευταία χρόνια συνοδεύτηκε από μια νέα πίεση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων: την άνοδο των ανείσπρακτων μισθωμάτων. Πολλοί ενοικιαστές, ενώ αρχικά αποδέχθηκαν αυξήσεις στα μισθώματα κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων, στη συνέχεια σταμάτησαν να καταβάλλουν τα συμφωνημένα ποσά.

Το αποτέλεσμα είναι οι ιδιοκτήτες να βρίσκονται αντιμέτωποι με διπλή επιβάρυνση. Από τη μία πλευρά χάνουν εισόδημα που προβλέπεται στα μισθωτήρια συμβόλαια. Από την άλλη, κινδυνεύουν να φορολογηθούν με συντελεστές από 15% έως 45% για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.

Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι το 2024 περισσότεροι από 4.500 ιδιοκτήτες ακινήτων έχασαν συνολικά πάνω από 15 εκατ. ευρώ από ανείσπρακτα ενοίκια.

Η φορολογική παγίδα για τα ανείσπρακτα ενοίκια

Οι φορολογούμενοι που είχαν ανείσπρακτα ενοίκια μέσα στο 2025 και δεν έχουν ακόμη υποβάλει τη φορολογική τους δήλωση πρέπει να κινηθούν άμεσα, ώστε να αποφύγουν τη φορολόγηση για εισοδήματα που δεν μπήκαν ποτέ στους λογαριασμούς τους.

Η κρίσιμη προθεσμία είναι η 15η Ιουλίου 2026. Έως τότε, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να έχουν προχωρήσει στις απαιτούμενες ενέργειες και να έχουν υποβάλει τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά στην ΑΑΔΕ.

Πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει κινηθεί νομικά κατά του μισθωτή. Συγκεκριμένα, απαιτείται να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων.

Εναλλακτικά, αρκεί να έχει ασκηθεί αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων σε βάρος του ενοικιαστή, εφόσον συνοδεύεται από τα απαραίτητα αποδεικτικά επίδοσης.

Το έντυπο Ε411 και η διαδικασία στην ΑΑΔΕ

Μετά τις δικαστικές ή νομικές ενέργειες, οι ιδιοκτήτες πρέπει να υποβάλουν στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», τη δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά.

Βασικό έγγραφο της διαδικασίας είναι το έντυπο Ε411. Για κάθε μισθωτή, κάθε ακίνητο και κάθε αποδεικτικό έγγραφο απαιτείται ξεχωριστή δήλωση.

Σε περίπτωση που η δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων αφορά αποβιώσαντα ιδιοκτήτη και υποβάλλεται από κληρονόμο για χρονικό διάστημα κατά το οποίο ο αποβιώσας ήταν εν ζωή, στα στοιχεία του ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντος.

Αν η ψηφιακή υποβολή δεν είναι εφικτή για οποιονδήποτε λόγο, η δήλωση μπορεί να υποβληθεί έντυπα. Η αποστολή γίνεται ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή, με courier ή με αυτοπρόσωπη παρουσία στην αρμόδια υπηρεσία.

Μαζί με το έντυπο Ε411 πρέπει να προσκομιστούν τα δικαστικά έγγραφα που αποδεικνύουν την απαίτηση του εκμισθωτή. Σε αυτά περιλαμβάνονται δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, μαζί με το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής.

Πότε κινδυνεύει ο ιδιοκτήτης να φορολογηθεί

Για μισθωτή που έχει κηρυχθεί σε πτώχευση, απαιτείται πίνακας αναγγελίας χρεών στον οποίο περιλαμβάνεται η απαίτηση του εκμισθωτή.

Σε περιπτώσεις όπου έχει εκδοθεί απόφαση αποβολής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης έως την εκτέλεσή της δεν εισπράχθηκαν μισθώματα. Απαιτείται επίσης η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από δικαστικό επιμελητή.

Η υποβολή των δικαιολογητικών είναι καθοριστική. Αν τα απαιτούμενα έγγραφα δεν κατατεθούν εμπρόθεσμα, τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα δεν θα ληφθούν υπόψη από την εφορία.

Σε αυτή την περίπτωση, η φορολογική διοίκηση θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης και τα συγκεκριμένα ποσά θα φορολογηθούν ως κανονικό εισόδημα από ακίνητα.

Για τους ιδιοκτήτες, η διαδικασία αυτή έχει άμεση οικονομική σημασία, καθώς η μη ορθή δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική φορολογική επιβάρυνση για εισοδήματα που παρέμειναν μόνο στα χαρτιά.