Από την 1η Μαΐου 2026 τίθεται σε ισχύ νέο πλαίσιο για την απόδοση μισθίου, με σημαντικές αλλαγές στη διαδικασία επιστροφής ακινήτου στον ιδιοκτήτη μετά τη λήξη της μίσθωσης. Η νέα ρύθμιση επεκτείνει τη δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης και σε περιπτώσεις όπου η μισθωτική σχέση έχει ολοκληρωθεί, καλύπτοντας τόσο συμβάσεις ορισμένου όσο και αορίστου χρόνου.
Η διαδικασία προβλέπεται από τον Ν. 5221/2025 και μεταβάλλει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται πλέον οι υποθέσεις λήξης μισθώσεων, όταν ο ενοικιαστής παραμένει στο ακίνητο χωρίς να το αποδίδει.
Στόχος της νέας ρύθμισης είναι η ταχύτερη διευθέτηση των σχετικών υποθέσεων για τους ιδιοκτήτες, με παράλληλη διατήρηση συγκεκριμένων εγγυήσεων προστασίας για τους ενοικιαστές.
Η βασική αλλαγή στην απόδοση μισθίου
Με το νέο καθεστώς, οι ιδιοκτήτες αποκτούν τη δυνατότητα να ανακτούν τη χρήση του ακινήτου τους μέσα σε πιο σαφές και προβλέψιμο χρονικό πλαίσιο, χωρίς να απαιτείται κάθε φορά μακρά δικαστική αντιδικία.
Η σημαντικότερη μεταβολή είναι ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου επεκτείνεται πέρα από τις περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίων. Πλέον μπορεί να αξιοποιηθεί και όταν έχει λήξει η διάρκεια της μίσθωσης και ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο ακίνητο.
Το πλαίσιο προβλέπει, ταυτόχρονα, ότι ο ενοικιαστής διαθέτει επαρκή χρόνο για να οργανώσει τη μεταστέγασή του. Ο ελάχιστος χρόνος που διαμορφώνεται για τις περιπτώσεις λήξης μίσθωσης φτάνει περίπου τους έξι μήνες, χωρίς πρόσθετη οικονομική επιβάρυνση για τον ίδιο λόγω της διαδικασίας.
Πώς ενεργοποιείται η διαδικασία
Η νέα διαδικασία ξεκινά μέσω δικηγόρου, ο οποίος αναλαμβάνει τη σύνταξη της εξώδικης πρόσκλησης και τη συγκέντρωση των αναγκαίων δικαιολογητικών.
Ο φάκελος κατατίθεται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, μαζί με το προβλεπόμενο παράβολο. Στη συνέχεια, η Γραμματεία του Δικαστηρίου ορίζει πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος ελέγχει αν τα στοιχεία είναι πλήρη και αν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Εφόσον ο φάκελος είναι ολοκληρωμένος και δεν εντοπίζονται νομικά εμπόδια, ακολουθεί η υπογραφή της διαταγής απόδοσης, η έκδοση του σχετικού απογράφου και η κοινοποίηση της διαδικασίας στον ενοικιαστή.
Στις περιπτώσεις οφειλής ενοικίων, οι γνωστές προθεσμίες εξώδικης προειδοποίησης και εκτέλεσης παραμένουν σε ισχύ. Ο συνολικός χρόνος σε αυτές τις υποθέσεις υπολογίζεται περίπου στους τρεις μήνες, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περίπτωσης.
Όταν η διαδικασία αφορά αποκλειστικά τη λήξη της μίσθωσης, τα χρονικά όρια είναι μεγαλύτερα. Προβλέπεται τρίμηνη προθεσμία για την εξώδικη πρόσκληση και επιπλέον δίμηνη προθεσμία για την εκτέλεση της διαταγής, με αποτέλεσμα ο συνολικός ελάχιστος χρόνος να διαμορφώνεται περίπου στους έξι μήνες.
Τα δικαιώματα των ενοικιαστών και ο στόχος της αλλαγής
Παρά την επιτάχυνση της διαδικασίας, οι ενοικιαστές εξακολουθούν να διατηρούν ουσιαστικά μέσα προστασίας. Έχουν δικαίωμα να ασκήσουν ανακοπή κατά της διαταγής μέσα στις νόμιμες προθεσμίες, εφόσον θεωρούν ότι υπάρχουν βάσιμοι λόγοι αμφισβήτησης.
Παράλληλα, μπορούν να ζητήσουν ασφαλιστικά μέτρα ή προσωρινή αναστολή εκτέλεσης, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος.
Σε υποθέσεις όπου υπάρχουν σοβαρές διαφωνίες ή απαιτείται ουσιαστική αξιολόγηση αποδεικτικών στοιχείων, η υπόθεση οδηγείται στην κλασική δικαστική διαδικασία, μέσω αγωγής ενώπιον του Πρωτοδικείου.
Η αλλαγή στο σύστημα συνδέεται και με την προσπάθεια αποσυμφόρησης των δικαστηρίων. Διαδικασίες που θεωρούνται περισσότερο διοικητικού χαρακτήρα μεταφέρονται σε σημαντικό βαθμό στους δικηγόρους, ώστε να περιοριστούν οι πολυετείς εκκρεμότητες και οι καθυστερήσεις στις ακροαματικές διαδικασίες.
Μέχρι σήμερα, πολλές υποθέσεις απόδοσης μισθίου παρέμεναν ανοιχτές για μεγάλο χρονικό διάστημα, λόγω αναβολών, αυξημένου φόρτου των δικαστηρίων και άσκησης ένδικων μέσων.
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να διαμορφώσει πιο σταθερούς κανόνες για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική αγορά βρίσκεται ήδη υπό ισχυρή πίεση και η ανάγκη για σαφείς διαδικασίες θεωρείται κρίσιμη.
