Ανοιχτό για ακόμη δύο χρόνια διατηρεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το παράθυρο της νομιμοποίησης αυθαιρέτων, καταθέτοντας τροπολογία – ομπρέλα με στόχο την εκτόνωση της έντονης πίεσης που είχε συσσωρευτεί σε ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικούς, δήμους και παράγοντες της αγοράς.
Η ρύθμιση δεν καλύπτει τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα, αλλά αφορά ακίνητα που εντάσσονται στις κατηγορίες 1 έως 4, με ηπιότερες πολεοδομικές υπερβάσεις, τα οποία είχαν ανεγερθεί έως τον Ιούλιο του 2011. Πρόκειται για κτίσματα που, με τη λήξη της προθεσμίας υπαγωγής στα τέλη του προσεχούς Μαρτίου, θα έμεναν εκτός πλαισίου, εγκλωβισμένα πολεοδομικά. Οι ιδιοκτήτες τους δεν θα μπορούσαν να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, γεγονός που θα καθιστούσε αδύνατη οποιαδήποτε μεταβίβαση, είτε μέσω πώλησης είτε μέσω γονικής παροχής ή δωρεάς. Παράλληλα, τα ακίνητα αυτά θα παρέμεναν εκτεθειμένα σε κυρώσεις σε περίπτωση ελέγχου και θα υφίσταντο σοβαρή υποβάθμιση ως περιουσιακά στοιχεία.
Με τη νέα τροπολογία δίνεται πλέον η δυνατότητα υπαγωγής στον νόμο περί τακτοποίησης έως τις 31 Μαρτίου 2028, χωρίς ωστόσο το υπουργείο να αποσαφηνίζει το ακριβές αποτύπωμα της ρύθμισης στο ύψος των προστίμων.
Υπενθυμίζεται ότι τα πρόστιμα για αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης υπολογίζονται με βάση παραμέτρους όπως το εμβαδόν του κτιρίου, η τιμή ζώνης, η παλαιότητα και άλλα χαρακτηριστικά. Σήμερα, η εξόφληση μπορεί να πραγματοποιηθεί σε έως και 100 μηνιαίες δόσεις, με ελάχιστη μηνιαία καταβολή τα 50 ευρώ, ενώ προβλέπεται έκπτωση 20% για εφάπαξ εξόφληση ή 10% σε περίπτωση καταβολής του 30% του συνολικού ποσού.
Τα πρόστιμα διαμορφώνονται ως εξής: 250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση έως 100 τ.μ., 500 ευρώ για επιφάνειες άνω των 100 και έως 500 τ.μ., 1.000 ευρώ για ακίνητα από 500 έως 2.000 τ.μ., 4.000 ευρώ για επιφάνειες από 2.000 έως 5.000 τ.μ. και 10.000 ευρώ για κτίσματα ή χρήσεις άνω των 5.000 τ.μ.
Σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία, περισσότερα από 1,705 εκατομμύρια αυθαίρετα έχουν ήδη υπαχθεί στη διαδικασία τακτοποίησης βάσει του νόμου 4495/2017. Το μεγαλύτερο μέρος αυτών αφορά αλλαγές χρήσης και ημιυπαίθριους χώρους, που αντιστοιχούν περίπου στο ένα τρίτο των δηλώσεων στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.
Κατηγορία 5 και αδιέξοδα εκτός αγοράς
Εκτός της νέας ρύθμισης παραμένουν, για ακόμη μία φορά, τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5. Πρόκειται για κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια ή με εκτεταμένες υπερβάσεις άνω του 40% των επιτρεπόμενων ορίων δόμησης. Από το 2020 και έπειτα, η δυνατότητα νομιμοποίησής τους έχει ανασταλεί, αφήνοντάς τα σε μια παρατεταμένη γκρίζα ζώνη.
Η κατάσταση περιπλέχθηκε περαιτέρω στις αρχές του 2026, όταν έληξαν και οι τελευταίες μεταβατικές διατάξεις που επέτρεπαν, υπό προϋποθέσεις, την υπαγωγή ορισμένων περιπτώσεων αυθαιρέτων κατηγορίας 5, όπως ακίνητα που προέρχονταν από κληρονομιές, πλειστηριασμούς ή ειδικά σχήματα διαχείρισης δημόσιας περιουσίας. Με την κατάργηση και αυτών των «βαλβίδων αποσυμπίεσης», χιλιάδες ακίνητα βρέθηκαν εκτός αγοράς, χωρίς δυνατότητα μεταβίβασης, αξιοποίησης ή ένταξης σε χρηματοδοτικά προγράμματα.
Το πρόβλημα, ωστόσο, δεν περιορίζεται στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία. Αντίστοιχες πολεοδομικές εκκρεμότητες αντιμετωπίζει σημαντικός αριθμός δημόσιων και δημοτικών κτιρίων, γεγονός που λειτουργεί ανασταλτικά για την ένταξή τους σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, αντισεισμικής προστασίας ή εκσυγχρονισμού υποδομών. Ευρωπαϊκοί και εθνικοί πόροι δεν μπορούν να κατευθυνθούν σε ακίνητα με ανοιχτά πολεοδομικά ζητήματα, ακόμη και όταν οι ανάγκες είναι πιεστικές και τα κονδύλια διαθέσιμα.
Σύμφωνα με πληροφορίες, στο υπουργείο επανέρχεται σταδιακά η συζήτηση για το μέλλον της κατηγορίας 5, χωρίς να έχει διαμορφωθεί ακόμη μια οριζόντια λύση. Τα σενάρια που εξετάζονται κάνουν λόγο για στοχευμένες παρεμβάσεις, με το ενδεχόμενο η όποια ρύθμιση να αφορά τελικά μόνο ακίνητα της Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή χρήσεις κοινωνικού χαρακτήρα.
Η ΠΟΜΙΔΑ, πάντως, επιμένει στο αίτημά της για τη δημιουργία ειδικού μηχανισμού τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 που αφορούν αστικές κατοικίες ή μπορούν να καλύψουν στεγαστικές ανάγκες, επισημαίνοντας ότι χωρίς μια τέτοια διέξοδο, ένα σημαντικό και πολύτιμο απόθεμα κτιρίων θα συνεχίσει να μένει εκτός της πραγματικής οικονομικής δραστηριότητας.
Παράταση προθεσμιών και διοικητική αποσυμφόρηση
Με την τροπολογία που κατατέθηκε, αντιμετωπίζεται παράλληλα το πρόβλημα της ταυτόχρονης λήξης και άλλων κρίσιμων πολεοδομικών προθεσμιών. Το υπουργείο αναγνωρίζει ότι χωρίς τις συγκεκριμένες παρεμβάσεις θα προέκυπταν σοβαρά διοικητικά και οικονομικά αδιέξοδα, με άμεσες επιπτώσεις τόσο στην ακίνητη περιουσία όσο και στη λειτουργία επιχειρήσεων και δημόσιων φορέων.
Πέραν της παράτασης για τις δηλώσεις αυθαιρέτων, προβλέπεται διετής επέκταση και για την υποχρέωση έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, με τη νέα προθεσμία να μετατίθεται για την 1η Φεβρουαρίου 2028. Η ρύθμιση αφορά κτίρια Κατηγορίας Ι, δηλαδή χώρους συνάθροισης κοινού και ειδικών χρήσεων, καθώς και ακίνητα του Δημοσίου, των δήμων και των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται χιλιάδες ακίνητα, από θέατρα και κινηματογράφους έως αθλητικές εγκαταστάσεις, μουσεία, σχολεία, νοσοκομεία, πρατήρια καυσίμων, τουριστικά καταλύματα και δημοτικά κτίρια. Η παράταση κρίθηκε απολύτως αναγκαία, καθώς η μη εμπρόθεσμη έκδοση της Ταυτότητας συνεπάγεται βαριά πρόστιμα, που ξεκινούν από 200 ευρώ και μπορούν να φτάσουν έως και το 10% της αξίας του ακινήτου.
Με την ίδια τροπολογία παρατείνεται έως τις 30 Ιουνίου 2026 και η αρμοδιότητα εκτέλεσης πρωτοκόλλων κατεδάφισης από τα υφιστάμενα όργανα, προκειμένου να αποφευχθεί διοικητικό κενό και καθυστερήσεις στην εφαρμογή αποφάσεων κατεδάφισης αυθαιρέτων.
Ταυτόχρονα, διευρύνεται το πλαίσιο προστασίας για κτίσματα που ανεγέρθηκαν με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ. Ορίζεται ότι η αναστολή επιβολής κυρώσεων για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται ως προς τη χρήση των κινήτρων, καθώς και η μη εφαρμογή των απαγορεύσεων δικαιοπραξιών του άρθρου 82 του ν. 4495/2017, παρατείνεται έως την καταληκτική προθεσμία υποβολής αίτησης επανέκδοσης οικοδομικής άδειας μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος «e-adeies».
Καθοριστικό ρόλο στις εξελίξεις διαδραμάτισαν οι παρεμβάσεις φορέων της αγοράς. Η πρόσφατη συνάντηση της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου με τη διοίκηση της ΠΟΜΙΔΑ θεωρείται σημείο καμπής, καθώς οι ιδιοκτήτες προειδοποίησαν ότι χωρίς τις αναγκαίες παρατάσεις η διαδικασία μεταβιβάσεων θα οδηγούνταν σε πλήρη παράλυση.
