Εξωδικαστική λύση για ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη

Μια σημαντική νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης αναμένεται να αλλάξει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο οι πολίτες μπορούν να διεκδικήσουν ακίνητα που φέρουν τον χαρακτηρισμό "αγνώστου ιδιοκτήτη" στο Κτηματολόγιο. Η νέα ρύθμιση εισάγει τη δυνατότητα εξωδικαστικής επίλυσης των διαφορών μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης, ειδικά για περιπτώσεις όπου οι πολίτες προβάλλουν δικαιώματα κυριότητας που απορρέουν από έκτακτη χρησικτησία.

Το μέγεθος του προβλήματος με τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που έχουν δημοσιοποιηθεί, από το σύνολο των 3,45 εκατομμυρίων ακινήτων που έχουν καταγραφεί στο 72% της κτηματογράφησης, σχεδόν το 9% εξ αυτών παραμένουν αγνώστου ιδιοκτήτη. Το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί σε εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, δημιουργώντας ένα τεράστιο νομικό και διοικητικό κενό που ταλαιπωρεί τους πολίτες και επιβαρύνει την οικονομία.

Μέχρι πρότινος, η διαδικασία για την κατοχύρωση της ιδιοκτησίας σε τέτοιες περιπτώσεις ήταν εξαιρετικά χρονοβόρα και δαπανηρή. Ακόμη και όταν το Δημόσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) ή τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (ΝΠΔΔ) δεν προέβαλλαν κανένα δικαίωμα επί του ακινήτου, ο πολίτης ήταν υποχρεωμένος να προσφύγει στη δικαιοσύνη. Μάλιστα, σε πολλές περιπτώσεις, η διαδικασία απαιτούσε δύο ξεχωριστές δικαστικές προσφυγές, γεγονός που καθιστούσε την υπόθεση ακόμη πιο περίπλοκη και οικονομικά επαχθή.

Η νέα διαδικασία της κτηματολογικής διαμεσολάβησης

Με τον νόμο 5197/2025 είχε ήδη δοθεί η δυνατότητα διόρθωσης των εγγραφών αγνώστου ιδιοκτήτη μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης. Ωστόσο, η νέα νομοθετική πρωτοβουλία της Ειδικής Γραμματείας Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών επεκτείνει σημαντικά το πεδίο εφαρμογής της. Πλέον, η διαδικασία αυτή καλύπτει και τις περιπτώσεις όπου ο πολίτης προβάλλει δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας, δηλαδή όταν έχει στην κατοχή του το ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς να έχει εγερθεί αμφισβήτηση.

Οι ευνοϊκές αλλαγές που φέρνει η νέα ρύθμιση είναι πολλαπλές. Πρώτον, διασφαλίζεται η πραγματική δημοσιότητα της διαδικασίας μέσω της καταχώρησης στο Κτηματολόγιο του Φύλλου Βασικών Στοιχείων. Αυτό παρέχει τη δυνατότητα ενημέρωσης σε κάθε ενδιαφερόμενο τρίτο, ο οποίος μπορεί να παρέμβει εάν έχει αντιρρήσεις. Δεύτερον, η κτηματολογική διαμεσολάβηση διενεργείται αποκλειστικά από διαμεσολαβητές που είναι εγγεγραμμένοι σε ειδικό μητρώο, διασφαλίζοντας την ποιότητα και την αξιοπιστία της διαδικασίας.

Απαραίτητα δικαιολογητικά και αποδεικτικά στοιχεία

Σε περίπτωση επιτυχούς έκβασης της διαμεσολάβησης, στο πρακτικό που συντάσσεται ενσωματώνονται συγκεκριμένα έγγραφα. Από την πλευρά του Δημοσίου, των ΟΤΑ και των ΝΠΔΔ απαιτείται ένα έγγραφο που να βεβαιώνει ότι δεν προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου. Από την πλευρά του ιδιώτη, απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, καθώς και το έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία, το οποίο πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον δέκα έτη πριν από τη διενέργεια της υποχρεωτικής συνεδρίας κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Επιπλέον, ο πολίτης μπορεί να προσκομίσει μια σειρά από άλλα αποδεικτικά στοιχεία που ενισχύουν τη θέση του. Αυτά περιλαμβάνουν αποδείξεις παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομά του, μισθωτήρια συμβόλαια όπου εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών, οικοδομική άδεια, τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, καθώς και ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής που να έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία.

Ο αντίκτυπος στην οικονομία και την καθημερινότητα

Όπως επισημαίνεται από το Υπουργείο, η ρύθμιση του άρθρου 61 του υπό επεξεργασία νομοσχεδίου στην αρμόδια επιτροπή της Βουλής έρχεται να επιλύσει διαχρονικά προβλήματα με άμεσο και εξωδικαστικό τρόπο. Βασικός πυλώνας της προσπάθειας αυτής είναι η απόλυτη προστασία των δικαιωμάτων κάθε πολίτη, ενώ παράλληλα ενισχύεται η απρόσκοπτη λειτουργία της οικονομίας μέσω της αξιοποίησης χιλιάδων ακινήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν σε νομική αβεβαιότητα.