ΕΝΦΙΑ και ακίνητα: Η μεγάλη αλήθεια πίσω από τις «μειώσεις» και τη φορολογική πίεση στην ιδιοκτησία

Ακίνητα, αντικειμενικές αξίες και ΕΝΦΙΑ: γιατί η φορολογία της περιουσίας παραμένει στον πυρήνα της στεγαστικής κρίσης

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα έχει επιστρέψει δυναμικά στο κέντρο της δημόσιας συζήτησης. Η συνεχής άνοδος στις τιμές πώλησης, η πίεση που καταγράφεται στα ενοίκια, η εντονότερη παρουσία ξένων επενδυτών, η στενότητα στην προσφορά κατοικιών και η όλο και πιο ασφυκτική στεγαστική πραγματικότητα για μεγάλα τμήματα της κοινωνίας επαναφέρουν με ένταση ένα παλιό αλλά απολύτως κρίσιμο ζήτημα: με ποιον τρόπο φορολογείται τελικά η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και κατά πόσο αυτό το πλαίσιο ανταποκρίνεται στη σημερινή οικονομική και κοινωνική πραγματικότητα.

Στο δημόσιο πεδίο έχει εμπεδωθεί τα τελευταία χρόνια η εικόνα ότι η επιβάρυνση των ιδιοκτητών μειώνεται σταθερά. Όμως όταν κάποιος εξετάσει τα στοιχεία με μεγαλύτερη προσοχή, προκύπτει ένα διαφορετικό συμπέρασμα. Παρά τις ανακοινωμένες μειώσεις, τις επιμέρους διορθώσεις και τις αλλαγές σε συντελεστές και κλίμακες, τα συνολικά φορολογικά έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ διατηρούνται σε σταθερά υψηλό επίπεδο. Αυτό σημαίνει ότι ο βασικός εισπρακτικός μηχανισμός του φόρου όχι μόνο δεν έχει αποδυναμωθεί, αλλά εξακολουθεί να λειτουργεί ως ένας από τους πιο σταθερούς πυλώνες δημοσίων εσόδων.

Με άλλα λόγια, μπορεί να αλλάζει η κατανομή του βάρους ή να μεταφέρονται επιβαρύνσεις από μία κατηγορία ιδιοκτητών σε άλλη, όμως ο σκληρός πυρήνας του φόρου παραμένει ενεργός. Το κράτος εξακολουθεί να αντλεί σημαντικά ποσά από την κατοχή ακίνητης περιουσίας, ακόμη και σε περιόδους όπου η πολιτική ρητορική προβάλλει τη μείωση του φόρου ως απόδειξη ελάφρυνσης.

Η αύξηση της ακίνητης αξίας δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη μείωση της φορολογικής πίεσης

Τα τελευταία χρόνια η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας στη χώρα αυξήθηκε θεαματικά. Από περίπου 600,9 δισ. ευρώ το 2018 εκτιμάται ότι έφθασε στα 786,9 δισ. ευρώ το 2025. Πρόκειται για αύξηση σχεδόν 186 δισ. ευρώ μέσα σε επτά χρόνια, στοιχείο που καταδεικνύει τη μεγάλη αναπροσαρμογή που έχει συντελεστεί στον χάρτη των αξιών.

Την ίδια περίοδο, ο βεβαιωμένος ΕΝΦΙΑ παρέμεινε σε πολύ υψηλά επίπεδα. Από 3,09 δισ. ευρώ το 2018, διαμορφώθηκε στα 2,54 δισ. ευρώ το 2019, στα 2,56 δισ. ευρώ το 2020, στα 2,59 δισ. ευρώ το 2021, στα 2,25 δισ. ευρώ το 2022, στα 2,27 δισ. ευρώ το 2023, στα 2,29 δισ. ευρώ το 2024 και στα 2,30 δισ. ευρώ το 2025. Η ουσία είναι σαφής: το Δημόσιο εξακολουθεί να αντλεί κάθε χρόνο από 2,3 έως 3 δισ. ευρώ από την ακίνητη περιουσία, διατηρώντας σταθερή τη δημοσιονομική απόδοση του φόρου.

Το συμπέρασμα είναι ότι το σύστημα δεν έχει απολέσει την εισπρακτική του αποτελεσματικότητα. Αντίθετα, προσαρμόζεται, αναδιανέμει επιβαρύνσεις και συνεχίζει να διασφαλίζει σημαντικά έσοδα για τον κρατικό προϋπολογισμό, ανεξάρτητα από τη μορφή με την οποία παρουσιάζονται οι παρεμβάσεις.

Παράλληλα, οι αριθμοί που αφορούν τα ΑΦΜ τα οποία επιβαρύνονται με ΕΝΦΙΑ δεν αρκούν για να περιγράψουν το πραγματικό βάθος των μεταβολών στην ιδιοκτησία. Η σχετική σταθερότητα στον αριθμό των φορολογούμενων δεν σημαίνει ότι η κοινωνική σύνθεση της περιουσίας παραμένει ίδια. Αντιθέτως, πίσω από αυτό το στατιστικό μέγεθος ενδέχεται να συντελείται μια βαθύτερη αλλαγή: συγκέντρωση ακινήτων σε λιγότερα χέρια, μεταφορά περιουσίας σε επενδυτικά κεφάλαια, ενίσχυση της παρουσίας αλλοδαπών επενδυτών και σταδιακή υποχώρηση της μικρής ιδιοκτησίας.

Ιδιαίτερα αποκαλυπτική είναι η πτώση της ιδιοκατοίκησης κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες την περίοδο 2019–2023, εξέλιξη που οδήγησε στο χαμηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που έχει καταγραφεί ποτέ στη χώρα. Για μια κοινωνία όπου η κατοχή κατοικίας είχε διαχρονικά συνδεθεί με την οικογενειακή ασφάλεια, τη μεσαία τάξη και τη στοιχειώδη κοινωνική σταθερότητα, η μεταβολή αυτή δεν είναι απλώς στατιστική. Είναι βαθιά κοινωνική και πολιτική.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται και οι πλειστηριασμοί, οι αναγκαστικές εκτελέσεις, οι μεταβιβάσεις χαρτοφυλακίων δανείων και η μετάβαση ακινήτων σε funds ή εταιρικά σχήματα. Αυτές οι διεργασίες μετασχηματίζουν την ιδιοκτησιακή βάση, ακόμη κι αν δεν αλλάζει δραστικά ο συνολικός αριθμός των ΑΦΜ που πληρώνουν φόρο. Επιπλέον, οι ξένοι επενδυτές που αποκτούν ακίνητα μέσω Golden Visa ή άλλων τοποθετήσεων ενισχύουν το φορολογικό σώμα, καθώς αποκτούν ελληνικό ΑΦΜ  εντάσσονται στον μηχανισμό του ΕΝΦΙΑ.

Επομένως, το πραγματικό ερώτημα δεν είναι μόνο πόσοι φορολογούνται. Είναι ποιοι χάνουν ιδιοκτησία, ποιοι ενισχύουν το αποτύπωμά τους στην αγορά και πώς μετασχηματίζεται συνολικά η κατοχή ακινήτων στην Ελλάδα.

Αντικειμενικές αξίες, θεωρητικός πλούτος και πραγματική οικονομική αδυναμία

Ένα από τα πιο κρίσιμα προβλήματα του σημερινού πλαισίου είναι η απόσταση ανάμεσα στη λογιστική αύξηση της αξίας και στο πραγματικό όφελος για τον ιδιοκτήτη. Το γεγονός ότι ένα ακίνητο εμφανίζεται με υψηλότερη αντικειμενική αξία δεν σημαίνει αυτόματα ότι ο ιδιοκτήτης του μπορεί να το πουλήσει ακριβότερα, ότι υπάρχει άμεσα διαθέσιμος αγοραστής, ότι αποκτά πρόσβαση σε καλύτερη χρηματοδότηση ή ότι το ακίνητο του αποφέρει πραγματικό εισόδημα και ρευστότητα.

Σε πολλές περιπτώσεις, αυτό που αυξάνεται δεν είναι η πραγματική οικονομική δύναμη του πολίτη, αλλά η φορολογική του βάση. Αυξάνονται τα τεκμήρια, τα κόστη μεταβίβασης, οι επιβαρύνσεις που συνδέονται με τη δηλωμένη αξία και η γενικότερη εικόνα ενός «θεωρητικού πλούτου» που υπάρχει στα χαρτιά, όχι όμως αναγκαστικά στην πραγματική ζωή. Πρόκειται για αριθμητική αναπροσαρμογή, όχι υποχρεωτικά για ουσιαστική υπεραξία.

Μια ακόμη λιγότερο ορατή αλλά ιδιαίτερα σοβαρή συνέπεια αφορά τα κοινωνικά επιδόματα και τις κρατικές ενισχύσεις. Πολλά προγράμματα συνδέονται με περιουσιακά κριτήρια που βασίζονται στην αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας. Έτσι, πολίτες με χαμηλό ή μεσαίο πραγματικό εισόδημα εμφανίζονται λογιστικά πιο εύποροι εξαιτίας των αυξήσεων στις αξίες και χάνουν πρόσβαση σε παροχές που είχαν ουσιαστική ανάγκη. Η θεωρητική αποτίμηση υπερισχύει της πραγματικής οικονομικής δυνατότητας, με αποτέλεσμα να δημιουργείται μια νέα μορφή κοινωνικής στρέβλωσης.

Το πιο χαρακτηριστικό σημείο αυτής της αντίφασης αποκαλύπτεται όταν ο πολίτης επιχειρεί να αξιοποιήσει το ακίνητό του. Η αντικειμενική αξία χρησιμοποιείται πλήρως όταν έρχεται η ώρα της φορολόγησης, όμως δεν αναγνωρίζεται με την ίδια βαρύτητα όταν ζητείται χρηματοδότηση ή εμπορική αξιοποίηση. Στον τραπεζικό δανεισμό, οι τράπεζες δεν αρκούνται στην αντικειμενική αξία. Ζητούν εμπορική αποτίμηση, αυτοψία, στοιχεία εμπορευσιμότητας, τεχνικά χαρακτηριστικά, κατάσταση του ακινήτου και δεδομένα για τη ζήτηση στην περιοχή. Το ίδιο ισχύει και σε πλειστηριασμούς ή επενδυτικές αγορές, όπου ο καθοριστικός παράγοντας είναι η εμπορική αξία και όχι η διοικητική αποτίμηση.

Από αυτή την πραγματικότητα προκύπτει ένα εύλογο και εύστοχο ερώτημα: γιατί μια αξία που δεν θεωρείται επαρκής από τράπεζες, επενδυτές και μηχανισμούς αγοράς θεωρείται απολύτως επαρκής όταν χρησιμοποιείται για τη φορολόγηση του πολίτη;

Ιδιαίτερο βάρος έχει και η περίπτωση των δανειοληπτών. Ο ιδιοκτήτης που έχει στεγαστικό ή άλλο δάνειο πληρώνει ΕΝΦΙΑ για ένα ακίνητο το οποίο παραμένει υποθηκευμένο ή προσημειωμένο υπέρ τράπεζας μέχρι την εξόφληση. Στην πράξη καλείται να καλύπτει ταυτόχρονα δόσεις, τόκους, ασφάλεια, συντήρηση και φόρο κατοχής, την ώρα που σημαντικό τμήμα της οικονομικής αξίας του ακινήτου του είναι δεσμευμένο. Η συνθήκη αυτή ενισχύει τη συζήτηση για το κατά πόσο θα έπρεπε να λαμβάνεται υπόψη, σε ορισμένες περιπτώσεις, όχι μόνο η τυπική κυριότητα αλλά και η καθαρή αξία που έχει πράγματι αποκτήσει ο πολίτης μέσω της αποπληρωμής.

Πέραν του ΕΝΦΙΑ, οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν μια ολόκληρη αλυσίδα επιβαρύνσεων: φόρο μεταβίβασης, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές, τεκμήρια, ΤΑΠ, ορισμένα δημοτικά τέλη, έξοδα συμβολαίων, υποθήκες, τέλη εγγραφών και περιουσιακά κριτήρια για επιδόματα ή ρυθμίσεις. Άρα, κάθε αύξηση στην αντικειμενική αξία δεν σημαίνει απλώς έναν υψηλότερο υπολογισμό στον ΕΝΦΙΑ. Επηρεάζει ένα ολόκληρο πλέγμα οικονομικών σχέσεων και υποχρεώσεων.

Προς ένα δικαιότερο μοντέλο για την κύρια κατοικία και τη μεγάλη επενδυτική περιουσία

Η κυβέρνηση έχει επιλέξει μέχρι σήμερα στοχευμένες παρεμβάσεις αντί για συνολική αναθεώρηση του φόρου. Για το 2026 εφαρμόζεται μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας σε μικρούς οικισμούς και παραμεθόριες περιοχές, συνεχίζονται απαλλαγές για ευάλωτα νοικοκυριά, πολύτεκνους και άτομα με αναπηρία, ενώ ισχύουν και εκπτώσεις για κατοικίες ασφαλισμένες έναντι φυσικών καταστροφών. Επίσης προβλέπονται ελαφρύνσεις για ανέργους και νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα, με έκπτωση 50% ή πλήρη απαλλαγή όταν πληρούνται τα σχετικά κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια.

Οι παρεμβάσεις αυτές έχουν σαφή κοινωνική στόχευση, όμως δεν απαντούν συνολικά στο πρόβλημα. Η επόμενη φάση μιας ουσιαστικής μεταρρύθμισης θα μπορούσε να στηρίζεται σε διαφορετική φιλοσοφία. Η κύρια και μοναδική κατοικία θα μπορούσε να αντιμετωπίζεται με σαφώς ευνοϊκότερο τρόπο σε πανελλαδική βάση, όχι μόνο με γεωγραφικά κριτήρια, αλλά με συνδυασμό εισοδηματικών, οικογενειακών και περιουσιακών ορίων. Μια τέτοια προσέγγιση θα προστάτευε πιο αποτελεσματικά τη βασική στέγη του νοικοκυριού.

Παράλληλα, θα μπορούσε να θεσπιστεί πλήρης απαλλαγή ή μηδενικός ΕΝΦΙΑ για νέους έως 40 ετών στην πρώτη κατοικία τους για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο, όπως δέκα έτη, με στόχο την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη στήριξη των νέων οικογενειών και τη διευκόλυνση της πρόσβασης στη στέγη. Σε μια περίοδο που η κατοικία γίνεται ολοένα πιο δύσκολα προσβάσιμη, μια τέτοια παρέμβαση θα είχε ισχυρό κοινωνικό και αναπτυξιακό αποτύπωμα.

Από την άλλη πλευρά, μεγαλύτερο φορολογικό βάρος θα μπορούσε να μεταφερθεί στη μεγάλη επενδυτική περιουσία: στις τρίτες και τέταρτες κατοικίες, στα εκτεταμένα χαρτοφυλάκια ακινήτων, στα κλειστά ακίνητα υψηλής αξίας και στις περιπτώσεις πολλαπλής κατοχής χωρίς κοινωνική ή παραγωγική αξιοποίηση. Με αυτόν τον τρόπο ο φόρος κατοχής θα αποκτούσε σαφέστερα αναδιανεμητικό χαρακτήρα και θα πλησίαζε περισσότερο σε μια λογική κοινωνικής δικαιοσύνης.

Η χώρα χρειάζεται ένα πιο ώριμο και σταθερό μοντέλο αποτίμησης και φορολόγησης ακινήτων, που να συνδέει τις πραγματικές εμπορικές αξίες, την εισοδηματική δυνατότητα του ιδιοκτήτη, τη χρήση και την απόδοση του ακινήτου, την παλαιότητα, την κατάσταση και το κόστος αναβάθμισής του, καθώς και τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε τοπικής αγοράς. Στον ίδιο σχεδιασμό πρέπει να εντάσσεται η κοινωνική σημασία της κύριας κατοικίας, η ανάγκη αξιοποίησης κλειστών ακινήτων και ταυτόχρονα η δημοσιονομική σταθερότητα της χώρας.

Δεν είναι δυνατόν η ίδια αξία να θεωρείται απόλυτη και αδιαπραγμάτευτη όταν χρησιμοποιείται για φορολόγηση, αλλά ενδεικτική και ανεπαρκής όταν ο πολίτης χρειάζεται να αντλήσει ρευστότητα, να χρηματοδοτηθεί ή να αξιοποιήσει την περιουσία του. Η αγορά ακινήτων δεν μπορεί να λειτουργήσει σωστά μόνο με εισπρακτική λογική. Χρειάζεται κανόνες που να αντανακλούν την πραγματική οικονομία, τη βιωσιμότητα της ιδιοκτησίας και τις ανάγκες της κοινωνίας.

Η ακίνητη περιουσία παραμένει ένας από τους βασικότερους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας. Επηρεάζει την οικονομική ασφάλεια των νοικοκυριών, τη δυνατότητα κατανάλωσης, την οικοδομή, τη ρευστότητα, τις επενδύσεις και την προοπτική των νεότερων γενεών να αποκτήσουν στέγη. Για να λειτουργήσει σωστά η αγορά απαιτείται εμπιστοσύνη, καθαρό πλαίσιο, σταθερότητα κανόνων και αίσθημα δικαιοσύνης.

Όταν, όμως, ενισχύεται η εντύπωση ότι η αξία της περιουσίας αναπροσαρμόζεται κυρίως για φορολογικούς λόγους, χωρίς αντίστοιχη βελτίωση στην πραγματική αξιοποιησιμότητα του ακινήτου ή στην οικονομική δυνατότητα του ιδιοκτήτη, τότε η δυσπιστία διευρύνεται. Και μαζί της διευρύνεται η ανάγκη για ένα νέο μοντέλο, στο οποίο η αξία που αναγνωρίζει το Δημόσιο για να επιβάλει φόρο θα έχει και ουσιαστική πρακτική χρησιμότητα για τον πολίτη.

Η συζήτηση για τον ΕΝΦΙΑ δεν μπορεί να περιορίζεται σε αποσπασματικές μειώσεις ή σε τεχνικές παρεμβάσεις στους συντελεστές. Το κεντρικό ζήτημα είναι αν η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας αντανακλά σήμερα την πραγματική οικονομική δυνατότητα των πολιτών και τις σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες. Η κύρια κατοικία χρειάζεται ουσιαστικότερη προστασία, η μεγάλη επενδυτική περιουσία δικαιότερη συμμετοχή και οι αντικειμενικές αξίες πραγματική λειτουργικότητα πέρα από τον εισπρακτικό τους ρόλο.

Το πλαίσιο φορολόγησης των ακινήτων δεν αξιολογείται μόνο από το πόσα αποδίδει στο Δημόσιο. Κρίνεται κυρίως από το αν δημιουργεί δίκαιους κανόνες, αν ενισχύει την εμπιστοσύνη, αν στηρίζει τη σταθερότητα και αν συμβάλλει σε μια βιώσιμη, κοινωνικά ισορροπημένη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα.