Ενοίκια: Τέλος τα μετρητά από 1η Οκτωβρίου – Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Από την 1η Οκτωβρίου 2026 αλλάζει οριστικά ο τρόπος καταβολής των ενοικίων στην Ελλάδα, καθώς τίθεται σε ισχύ η υποχρεωτική πληρωμή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η εφαρμογή του μέτρου είχε αρχικά προγραμματιστεί για την 1η Απριλίου, όμως μετατέθηκε κατά έξι μήνες με νομοθετική παρέμβαση.

Η νέα ημερομηνία προβλέπεται από το άρθρο 48 του ν. 5294/2026, με το οποίο τροποποιήθηκε το αρχικό χρονοδιάγραμμα και δόθηκε επιπλέον χρόνος σε ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και διοίκηση προκειμένου να προσαρμοστούν στο νέο σύστημα.

Η βασική αλλαγή είναι απλή: από τον Οκτώβριο το ενοίκιο θα πρέπει να καταλήγει υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος θα γνωστοποιείται στην ΑΑΔΕ. Η πληρωμή σε μετρητά, χωρίς τραπεζικό αποτύπωμα, παύει να αντιμετωπίζεται ως ουδέτερη επιλογή και μπορεί να προκαλεί συγκεκριμένες φορολογικές και οικονομικές συνέπειες.

Στόχος του νέου πλαισίου είναι όλες οι συναλλαγές που αφορούν μισθώματα να καταγράφονται ηλεκτρονικά, ώστε να μπορεί να αποδειχθεί με σαφήνεια πότε πληρώθηκε το ενοίκιο, ποιο ήταν το ποσό και σε ποιον λογαριασμό κατέληξε.

Η ρύθμιση καλύπτει τις μισθώσεις κατοικιών, καθώς και άλλες περιπτώσεις μίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτων όταν το καταβαλλόμενο μίσθωμα δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη. Για τις επιχειρηματικές μισθώσεις προβλέπονται επίσης φορολογικές συνέπειες όταν η εξόφληση δεν πραγματοποιείται με τον τρόπο που ορίζει το νέο πλαίσιο.

Πώς θα πληρώνεται το ενοίκιο από τον Οκτώβριο

Η νομοθεσία δεν επιβάλλει μία και μοναδική τραπεζική μέθοδο πληρωμής. Στην πράξη, το ενοίκιο μπορεί να εξοφλείται μέσω μεταφοράς χρημάτων, e-banking ή άλλης τραπεζικής υπηρεσίας που επιτρέπει την καταγραφή και την ταυτοποίηση της συναλλαγής.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι το ποσό θα πρέπει να καταλήγει στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Η διαδικασία γνωστοποίησης του λογαριασμού, καθώς και ο τρόπος με τον οποίο θα συγκεντρώνονται τα αναγκαία στοιχεία από τράπεζες και παρόχους υπηρεσιών πληρωμών, θα εξειδικευτούν με αποφάσεις της φορολογικής διοίκησης.

Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να έχουν ελέγξει εγκαίρως ποιος τραπεζικός λογαριασμός θα χρησιμοποιείται και εάν τα στοιχεία της μίσθωσης είναι ορθά καταχωρισμένα, ώστε να αποφευχθούν προβλήματα όταν το μέτρο γίνει υποχρεωτικό.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η αλλαγή για τους ιδιοκτήτες, καθώς ο τρόπος πληρωμής συνδέεται πλέον άμεσα με τη φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από ακίνητα.

Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπει ότι όταν το μίσθωμα δεν καταβάλλεται μέσω του προβλεπόμενου τραπεζικού καναλιού, μπορεί να χάνεται η φορολογική έκπτωση που εφαρμόζεται στο εισόδημα από ακίνητα.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει ήδη προκαλέσει αντιδράσεις από οργανώσεις ιδιοκτητών, καθώς η οικονομική συνέπεια μπορεί να επιβαρύνει τον εκμισθωτή ακόμη και σε περίπτωση που ο ενοικιαστής επιλέξει να πληρώσει με διαφορετικό τρόπο.

Η ΠΟΜΙΔΑ έχει επισημάνει τον κίνδυνο να χάσει ο ιδιοκτήτης τη νόμιμη έκπτωση 5% για τις δαπάνες που συνδέονται με το ακίνητο εξαιτίας μιας πληρωμής που δεν πραγματοποιήθηκε τραπεζικά.

Χρειάζεται πάντως σαφής διάκριση: η απώλεια αυτή δεν αποτελεί αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 5% του ενοικίου. Πρόκειται για απώλεια της έκπτωσης που λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος από ακίνητη περιουσία.

Τι κινδυνεύουν να χάσουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Συνέπειες προβλέπονται και για τους μισθωτές. Εάν το ενοίκιο δεν εξοφλείται με τον προβλεπόμενο τρόπο, ο ενοικιαστής μπορεί να αποκλείεται για τη συγκεκριμένη μίσθωση από κρατικό ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που συνδέεται με την κατοικία ή την καταβολή ενοικίου.

Η διάταξη αποκτά ιδιαίτερο βάρος καθώς τα τελευταία χρόνια έχουν αυξηθεί οι κρατικές παρεμβάσεις που σχετίζονται με το στεγαστικό κόστος. Η τραπεζική πληρωμή του ενοικίου μετατρέπεται έτσι σε βασική προϋπόθεση για την απόδειξη της συναλλαγής και, σε ορισμένες περιπτώσεις, για τη δυνατότητα αξιοποίησης σχετικών ενισχύσεων.

Η κυβέρνηση επιδιώκει με αυτόν τον τρόπο να δημιουργήσει μια ενιαία ηλεκτρονική αλυσίδα πληροφορίας: το μισθωτήριο δηλώνεται στην ΑΑΔΕ, το ενοίκιο καταβάλλεται σε τραπεζικό λογαριασμό και η πληρωμή μπορεί να διασταυρωθεί ηλεκτρονικά.

Η υποχρεωτική τραπεζική εξόφληση εντάσσεται στην ευρύτερη πολιτική περιορισμού των συναλλαγών σε μετρητά και ενίσχυσης της φορολογικής διαφάνειας στην αγορά ακινήτων.

Μέχρι σήμερα, η καταβολή ενοικίου με μετρητά μπορούσε να δημιουργήσει και σοβαρά αποδεικτικά προβλήματα όταν υπήρχε διαφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή. Με την τραπεζική πληρωμή δημιουργείται καταγεγραμμένο ίχνος που περιλαμβάνει ημερομηνία, ποσό και στοιχεία αποστολέα και παραλήπτη.

Παράλληλα, η ΑΑΔΕ αποκτά ένα επιπλέον εργαλείο για τη διασταύρωση των εισοδημάτων από ακίνητα με τις πραγματικές πληρωμές που πραγματοποιούνται.

Η νομοθεσία προβλέπει ρητά ότι ο τρόπος συλλογής και επεξεργασίας των απαραίτητων στοιχείων από τους παρόχους πληρωμών θα καθοριστεί με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.

Για αυτό και ιδιοκτήτες και ενοικιαστές δεν πρέπει να αφήσουν την προσαρμογή για τις τελευταίες ημέρες του Σεπτεμβρίου.

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να γνωρίζει ποιος λογαριασμός θα δηλωθεί για την είσπραξη των ενοικίων και ο ενοικιαστής να είναι βέβαιος ότι καταβάλλει το ποσό στον σωστό λογαριασμό.

Χρήσιμη πρακτική είναι επίσης στην αιτιολογία της τραπεζικής μεταφοράς να αναγράφεται με σαφήνεια ότι πρόκειται για μίσθωμα, μαζί με τον μήνα στον οποίο αφορά η πληρωμή. Με αυτόν τον τρόπο μειώνονται οι πιθανότητες αμφισβήτησης στο μέλλον.

Ο μισθωτής καλό είναι να διατηρεί τα αποδεικτικά κάθε τραπεζικής συναλλαγής, ενώ ο εκμισθωτής θα πρέπει να ελέγχει ότι τα ποσά που εισπράττει αντιστοιχούν στις συμφωνημένες και δηλωμένες μισθώσεις.

Παράλληλα, δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί όλες οι τεχνικές λεπτομέρειες εφαρμογής. Η νομοθεσία αφήνει στην ΑΑΔΕ τη δυνατότητα να εξειδικεύσει τον τρόπο γνωστοποίησης των λογαριασμών, τη συλλογή δεδομένων από τους παρόχους πληρωμών και ενδεχόμενες εξαιρέσεις.

Η βασική ημερομηνία, ωστόσο, παραμένει η 1η Οκτωβρίου 2026. Η μετάθεση της εφαρμογής από την 1η Απριλίου έχει ήδη θεσπιστεί, ενώ στο ισχύον πλαίσιο προβλέπεται και δυνατότητα νέας χρονικής μεταβολής με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο.

Μέχρι τότε υπάρχει ένα περιορισμένο χρονικό περιθώριο προσαρμογής. Από τη στιγμή που το μέτρο θα ενεργοποιηθεί, όμως, το ενοίκιο θα πρέπει να αφήνει υποχρεωτικά τραπεζικό ίχνος.

Η αλλαγή φέρνει περισσότερη ηλεκτρονική επιτήρηση στις μισθώσεις και λιγότερο χώρο για συναλλαγές με μετρητά. Για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, η σωστή τραπεζική πληρωμή παύει να είναι μια απλή πρακτική διευκόλυνση και μετατρέπεται σε υποχρέωση που συνδέεται άμεσα με τη φορολογία, τις κρατικές παροχές και την απόδειξη ότι το ενοίκιο καταβλήθηκε κανονικά.