Ενοίκια: Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης πριν παραδώσει τα κλειδιά

Ο Σεπτέμβριος αποτελεί παραδοσιακά έναν από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά ενοικίασης κατοικιών. Φοιτητές αναζητούν σπίτι στις πόλεις όπου θα σπουδάσουν, εργαζόμενοι μετακινούνται για επαγγελματικούς λόγους, οικογένειες αλλάζουν κατοικία και χιλιάδες παλαιά μισθωτήρια λήγουν για να αντικατασταθούν από νέες συμφωνίες.

Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έως τις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται αυτή την περίοδο μπροστά σε μια κρίσιμη απόφαση: σε ποιον θα νοικιάσουν το ακίνητό τους και με ποιους όρους.

Η διαδικασία μπορεί να φαίνεται απλή, όμως μια ασφαλής και αποδοτική μίσθωση αρχίζει πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση της κατοικίας, η αξιολόγηση του υποψήφιου ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το ιδιωτικό συμφωνητικό, η εγγύηση, οι παροχές κοινής ωφέλειας, τα κοινόχρηστα και η ασφάλιση μπορούν να καθορίσουν αν η μίσθωση θα εξελιχθεί ομαλά ή θα δημιουργήσει προβλήματα για χρόνια.

Χρήσιμες κατευθύνσεις για τους ιδιοκτήτες περιλαμβάνονται στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι» των Στράτου Ι. Παραδιά, προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ, και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη, αναλυτή και επενδυτή ακινήτων, το οποίο κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Καστανιώτη.

Ο πρακτικός οδηγός καλύπτει όλα τα στάδια, από την προετοιμασία του ακινήτου πριν από τη δημοσίευση της αγγελίας έως την επιλογή μισθωτή, την υπογραφή της συμφωνίας, τη μεταφορά των λογαριασμών και τη διαχείριση της σχέσης μετά την εγκατάσταση.

Πριν από το μισθωτήριο: Ακίνητο, ενοικιαστής, διάρκεια και εγγύηση

Βασικό σημείο εκκίνησης είναι η ίδια η κατάσταση του σπιτιού. Το ακίνητο πρέπει να είναι ασφαλές, λειτουργικό και κατάλληλο για τη χρήση για την οποία πρόκειται να εκμισθωθεί.

Ο ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγξει εγκαίρως ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, κουφώματα, μπαλκόνια, πόρτες, κλειδαριές και γενικά κάθε σημείο που μπορεί να επηρεάσει την ασφαλή καθημερινή χρήση της κατοικίας.

Η κεντρική σύσταση είναι ότι ένα ακίνητο που εμφανίζει σοβαρές ελλείψεις, προβλήματα ή ζημιές δεν πρέπει να βγαίνει βιαστικά προς ενοικίαση. Μια επισκευή που αναβάλλεται πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή μπορεί αργότερα να εξελιχθεί σε αιτία διαφωνιών, μεγαλύτερης δαπάνης ή ακόμη και νομικής αντιπαράθεσης.

Στο ιδιωτικό συμφωνητικό είναι επίσης χρήσιμο να καταγράφεται ότι ο ενοικιαστής επισκέφθηκε και έλεγξε το ακίνητο και το παρέλαβε κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Όσο πληρέστερα αποτυπώνεται η κατάσταση του σπιτιού κατά την έναρξη της μίσθωσης τόσο μικρότερο είναι το περιθώριο μεταγενέστερων αμφισβητήσεων.

Πριν από την ολοκλήρωση μιας νέας μίσθωσης πρέπει να έχει αντιμετωπιστεί και το ζήτημα του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Όπως επισημαίνεται στον οδηγό, το ΠΕΑ απαιτείται για μισθώσεις κύριων χώρων και έχει δεκαετή ισχύ.

Τα σχετικά στοιχεία χρησιμοποιούνται και κατά την ηλεκτρονική υποβολή των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Συνεπώς, η έκδοσή του δεν είναι μια λεπτομέρεια που πρέπει να εξετάζεται όταν έχει ήδη βρεθεί ο ενοικιαστής, αλλά μια εκκρεμότητα που πρέπει να έχει τακτοποιηθεί εγκαίρως.

Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στην επιλογή του προσώπου που θα κατοικήσει στο ακίνητο. Η υψηλότερη προσφορά ενοικίου δεν αποτελεί απαραίτητα και την καλύτερη επιλογή για τον ιδιοκτήτη.

Μια μίσθωση είναι σχέση διάρκειας και ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να γνωρίζει ποιος αναλαμβάνει την υποχρέωση να πληρώνει κάθε μήνα το μίσθωμα, τα κοινόχρηστα, τους λογαριασμούς και να προστατεύει την περιουσία που του παραδίδεται.

Ο οδηγός συστήνει προσωπική συζήτηση με τον υποψήφιο μισθωτή, γνώση των πλήρων πραγματικών στοιχείων του, ενημέρωση για τα πρόσωπα που πρόκειται να κατοικήσουν μαζί του και, όπου κρίνεται απαραίτητο, συλλογή πληροφοριών που μπορούν να βοηθήσουν στη διαμόρφωση εικόνας για τη συνέπειά του.

Ερωτήματα όπως πού κατοικεί σήμερα, για ποιον λόγο αλλάζει σπίτι και ποια είναι η επαγγελματική του κατάσταση μπορούν να βοηθήσουν, πάντα μέσα στα όρια που θέτει η νομοθεσία και χωρίς οποιαδήποτε παράνομη διάκριση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν κάποιος αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά του στοιχεία ή επιδιώκει η μίσθωση να καταχωριστεί στο όνομα τρίτου προσώπου χωρίς σαφή αιτιολογία.

Σε ακίνητα μεγαλύτερης οικονομικής αξίας ή όταν το συμφωνημένο μίσθωμα είναι ιδιαίτερα υψηλό, ο οδηγός επισημαίνει ότι μπορεί να ζητηθεί η ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, ο οποίος θα συνυπογράψει και θα αναλάβει τις αντίστοιχες οικονομικές δεσμεύσεις.

Η ίδια λογική ισχύει και για τον καθορισμό του ενοικίου. Οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες δεν αποτελούν πάντα αξιόπιστο δείκτη για την πραγματική αξία μιας μίσθωσης.

Το γεγονός ότι παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή εμφανίζονται σε μία συγκεκριμένη τιμή δεν σημαίνει ότι τελικά μισθώνονται σε αυτή. Το πραγματικό εισόδημα του ιδιοκτήτη προκύπτει από τα ποσά που εισπράττει σταθερά και όχι από το ποσό που αναγράφεται αρχικά σε μια αγγελία.

Ένας συνεπής μισθωτής με λογικό ενοίκιο μπορεί να είναι οικονομικά πολυτιμότερος από έναν ενοικιαστή που αποδέχεται υψηλότερο ποσό και λίγους μήνες αργότερα αδυνατεί να ανταποκριθεί.

Σημαντικό σημείο είναι και η διάρκεια της μίσθωσης. Όπως αναφέρεται στον οδηγό, για μισθώσεις κύριας κατοικίας ισχύει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο συμφωνητικό αναγραφεί μικρότερο χρονικό διάστημα.

Διαφορετική αντιμετώπιση έχουν περιπτώσεις δευτερεύουσας κατοικίας, εξοχικής χρήσης ή προσωρινής διαμονής, όπου η διάρκεια συνδέεται με τη συμφωνία των δύο μερών. Για τον λόγο αυτό πρέπει να αποτυπώνεται με ακρίβεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη χρονική διάρκεια.

Η προφορική συνεννόηση δεν επαρκεί για μια σχέση με τόσο σημαντικές οικονομικές και πρακτικές συνέπειες. Ο οδηγός προκρίνει αναλυτικό έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο θα περιγράφονται με σαφήνεια οι όροι της μίσθωσης.

Σε αυτό πρέπει να αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του μισθωτή, ο ΑΦΜ, το μηνιαίο μίσθωμα, η χρήση του ακινήτου, η διάρκεια, οι οικονομικές υποχρεώσεις και όποιοι άλλοι ουσιώδεις όροι έχουν συμφωνηθεί.

Όταν η υπόθεση παρουσιάζει ιδιαιτερότητες ή τα ποσά είναι σημαντικά, προτείνεται να ζητείται νομική συμβουλή πριν από την υπογραφή. Η προσεκτική σύνταξη του συμφωνητικού μπορεί να αποτρέψει πολύ σοβαρότερα προβλήματα στη συνέχεια.

Μετά τη συμφωνία ακολουθεί και η ηλεκτρονική διαδικασία της ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής δηλώνει τα στοιχεία της μίσθωσης ηλεκτρονικά και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική διαδικασία αποδοχής.

Χρειάζεται, ωστόσο, να γίνεται σαφής διάκριση ανάμεσα στην ηλεκτρονική δήλωση της ΑΑΔΕ και στο αναλυτικό ιδιωτικό συμφωνητικό. Πρόκειται για δύο διαφορετικά επίπεδα της διαδικασίας και η φορολογική καταχώριση δεν υποκαθιστά ένα πλήρες κείμενο που αποτυπώνει τους όρους της σχέσης.

Προσοχή απαιτείται και στο ζήτημα της εγγύησης και της προκαταβολής. Η σύσταση είναι να μην καταβάλλονται χρήματα πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου και να αποσαφηνίζεται γραπτώς ποιος είναι ο σκοπός της εγγύησης και υπό ποιες προϋποθέσεις επιστρέφεται ή χρησιμοποιείται.

Η εγγύηση δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ποσό που ο ιδιοκτήτης δικαιούται αυτομάτως να κρατήσει με τη λήξη της μίσθωσης. Η τύχη της εξαρτάται από τους συμφωνημένους όρους και από την κατάσταση στην οποία ολοκληρώνεται η σχέση.

Ρεύμα, κοινόχρηστα, νερό και ασφάλιση – Τα κρίσιμα βήματα μετά την υπογραφή

Ιδιαίτερα πρακτική είναι η οδηγία για την ηλεκτροδότηση: πρώτα η παροχή στο όνομα του ενοικιαστή και μετά η παράδοση των κλειδιών.

Σύμφωνα με όσα επισημαίνονται στον οδηγό, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει το ακίνητο όσο η ενεργή σύνδεση ηλεκτρικού ρεύματος εξακολουθεί να βρίσκεται στο δικό του όνομα ή σε όνομα τρίτου προσώπου.

Η διαδικασία μεταφοράς της παροχής στον νέο μισθωτή είναι σκόπιμο να ολοκληρώνεται πριν από την εγκατάστασή του, ώστε να περιορίζεται ο κίνδυνος ανεξόφλητων οφειλών, προβλημάτων με τη σύμβαση ηλεκτροδότησης ή ακόμη και εμπλοκής του ιδιοκτήτη σε περιστατικά που αφορούν την παροχή.

Ανάλογη προσοχή απαιτείται και για φυσικό αέριο, τηλεφωνικές συνδέσεις και άλλες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Η βασική αρχή είναι ότι οι παροχές που χρησιμοποιεί ο μισθωτής πρέπει να συνδέονται με τον ίδιο και όχι με τον εκμισθωτή.

Ιδιαίτερη μνεία γίνεται και στα περιστατικά ρευματοκλοπής. Η σαφής καταγραφή του ποιος είχε την παροχή στο όνομά του σε κάθε χρονική περίοδο μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη σε περίπτωση ελέγχου ή αμφισβήτησης.

Η ευθύνη του ιδιοκτήτη δεν τελειώνει όταν παραδοθούν τα κλειδιά.

Στα κοινόχρηστα, για παράδειγμα, συνιστάται να διατηρείται επικοινωνία με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει τη δυνατότητα να ενημερώνεται εάν δημιουργούνται απλήρωτες υποχρεώσεις και ο διαχειριστής να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του για άμεση ειδοποίηση.

Η συσσώρευση οφειλών για κοινόχρηστες δαπάνες μπορεί να μετατραπεί σε σοβαρό πρόβλημα για το ίδιο το ακίνητο και, τελικά, για τον ιδιοκτήτη.

Ανάλογη προσοχή χρειάζεται και στην ύδρευση. Συνιστάται να είναι γνωστοί και να καταγράφονται ο αριθμός παροχής και ο αριθμός μετρητή της ΕΥΔΑΠ, ενώ είναι χρήσιμη και η σχετική αναφορά στο ιδιωτικό συμφωνητικό.

Η παρακολούθηση των λογαριασμών μπορεί να αποτρέψει την περίπτωση να ανακαλύψει ο ιδιοκτήτης, ύστερα από μεγάλο χρονικό διάστημα, σημαντικές συσσωρευμένες οφειλές που συνδέονται με το ακίνητό του.

Σημαντικός είναι και ο ρόλος της ασφαλιστικής προστασίας. Ένα μισθωμένο ακίνητο εξακολουθεί να αποτελεί περιουσία σημαντικής αξίας και η ύπαρξη ενοικιαστή δεν καταργεί τον κίνδυνο φωτιάς, πλημμύρας, σεισμού ή άλλης σοβαρής ζημιάς.

Η σύσταση είναι να εξετάζεται ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον έναντι βασικών κινδύνων. Σε διαφορετική περίπτωση, ένα σοβαρό περιστατικό μπορεί να προκαλέσει ταυτόχρονα κόστος αποκατάστασης και απώλεια μελλοντικών μισθωμάτων.

Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες:

Μην εισπράττετε εγγύηση ή προκαταβολή πριν από την υπογραφή του συμφωνητικού.

Μην προχωράτε σε μίσθωση χωρίς πλήρη και πραγματικά στοιχεία του ενοικιαστή.

Μην αφήνετε παροχές κοινής ωφέλειας στο δικό σας όνομα.

Μην παραδίδετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταφοράς της ηλεκτροδότησης.

Μην διαθέτετε προς ενοικίαση ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και κατάλληλο για κατοίκηση.

Υπάρχει, όμως, και ένας ακόμη κανόνας που αφορά την ίδια τη σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή: η επικοινωνία.

Μια μίσθωση μπορεί να διαρκέσει αρκετά χρόνια και είναι σχεδόν βέβαιο ότι στην πορεία θα εμφανιστούν μικρότερα ή μεγαλύτερα ζητήματα. Η πρώτη αντίδραση δεν χρειάζεται να είναι πάντοτε η αντιπαράθεση.

Έγκαιρη συνεννόηση για μια βλάβη, έναν λογαριασμό ή μια προσωρινή δυσκολία μπορεί συχνά να αποτρέψει μια κατάσταση από το να εξελιχθεί σε πολυετή και δαπανηρή σύγκρουση.

Το σωστό νοίκιασμα ενός ακινήτου δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ο ενοικιαστής ούτε αποκλειστικά από το υψηλότερο ποσό που συμφωνήθηκε. Κρίνεται από τη συνέπεια στις πληρωμές, την τήρηση των όρων, την προστασία του ακινήτου και την ομαλή ολοκλήρωση της μίσθωσης. Γι' αυτό και ο βασικός κανόνας του οδηγού παραμένει απλός: ένας καλός και συνεπής μισθωτής μπορεί να αξίζει πολύ περισσότερο από ένα υψηλό μίσθωμα που υπάρχει μόνο στα χαρτιά.