Σε τροχιά επιτάχυνσης περνούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων, μετά την ενεργοποίηση νέου πλαισίου από την ΑΑΔΕ που περιορίζει τη γραφειοκρατία, απλοποιεί τη διαχείριση δικαιολογητικών και δίνει διέξοδο σε υποθέσεις που έως τώρα παρέμεναν «παγωμένες» λόγω οφειλών ή κατασχέσεων. Οι αλλαγές αποτυπώνονται στην εγκύκλιο Ο.3014/2026 της ΑΑΔΕ, η οποία κοινοποιεί τις νέες διατάξεις για one-stop shop μεταβιβάσεων, φόρους κληρονομιάς, δωρεών και γονικών παροχών, καθώς και για την άρση κατασχέσεων.
Το νέο σύστημα επιχειρεί να μεταφέρει το κέντρο βάρους της διαδικασίας στον συμβολαιογράφο, να μειώσει τις καθυστερήσεις από την ανταλλαγή εγγράφων με το Δημόσιο και να επιτρέψει τη μεταβίβαση ακινήτων ακόμη και σε περιπτώσεις όπου μέχρι σήμερα η ύπαρξη φορολογικών εκκρεμοτήτων οδηγούσε σε αδιέξοδο.
Ο συμβολαιογράφος γίνεται το κεντρικό σημείο της διαδικασίας
Η βασικότερη τομή του νέου πλαισίου είναι η καθιέρωση του συμβολαιογράφου ως υπηρεσίας μιας στάσης για μεταβιβάσεις ακινήτων από επαχθή αιτία, δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά. Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει πλέον να συντάσσει το σχέδιο του συμβολαίου, να αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας τα αναγκαία δικαιολογητικά από τις δημόσιες υπηρεσίες, να συμπληρώνει και να αναρτά τη δήλωση στην εφαρμογή myPROPERTY, να εισπράττει και να αποδίδει τους σχετικούς φόρους, να παρακρατεί ποσά για οφειλές προς το Δημόσιο όταν απαιτείται, αλλά και να αποδίδει τα τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο.
Με αυτή τη ρύθμιση επιδιώκεται η ουσιαστική συρρίκνωση του διοικητικού βάρους που μέχρι σήμερα μεταφερόταν στους πολίτες, οι οποίοι αναγκάζονταν να αναζητούν χωριστά φορολογική ενημερότητα, ασφαλιστική ενημερότητα, στοιχεία Κτηματολογίου και σειρά άλλων δικαιολογητικών.
Δυνατότητα πληρωμής φόρου κατά τη μεταβίβαση
Μια ακόμη κρίσιμη αλλαγή αφορά τη δυνατότητα να ολοκληρώνεται μεταβίβαση ακινήτου που έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή ακόμη και όταν ο αντίστοιχος φόρος δεν έχει εξοφληθεί εκ των προτέρων. Το νέο πλαίσιο επιτρέπει τη σύνταξη και τη μεταγραφή του συμβολαίου, υπό την προϋπόθεση ότι η σχετική δήλωση φόρου υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και ότι ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το απαιτούμενο ποσό και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.
Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να διευκολύνει σημαντικά κληρονόμους και δικαιούχους γονικών παροχών ή δωρεών που διέθεταν ακίνητο προς μεταβίβαση αλλά αδυνατούσαν να κινηθούν λόγω του ότι ο φόρος έπρεπε πρώτα να καταβληθεί πλήρως.
Μικρότερο βάρος στα δικαιολογητικά
Σημαντική παρέμβαση καταγράφεται και στο μέτωπο των απαιτούμενων εγγράφων. Η νέα εγκύκλιος επιβεβαιώνει ότι δεν απαιτείται πλέον η υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και δεν μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου.
Η εξαίρεση αυτή περιορίζει ένα από τα πιο συχνά γραφειοκρατικά βάρη στις αγοραπωλησίες, χωρίς να αίρεται η απαίτηση σε περιπτώσεις όπου εξακολουθεί να είναι απαραίτητη η ακριβής τεχνική αποτύπωση για πολεοδομικούς ή ιδιοκτησιακούς λόγους.
Ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις ακινήτων με κατάσχεση
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και η νέα διαδικασία για άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση σε ακίνητο, όταν επίκειται μεταβίβαση από επαχθή αιτία. Η ΑΑΔΕ μπορεί, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, να εκδώσει απόφαση άρσης της κατάσχεσης, αρκεί να πληρούνται οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής και το τίμημα να μην υπολείπεται της εμπορικής αξίας που είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση. Αν η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική.
Ειδικά όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, απαιτείται έκθεση πιστοποιημένου ανεξάρτητου εκτιμητή, ενώ από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου της οφειλής που έχει διασφαλιστεί με την κατάσχεση. Το ποσοστό αυτό καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής, αλλά δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να είναι χαμηλότερο από 25%.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δίνει πρακτική διέξοδο σε ιδιοκτήτες που έως σήμερα δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν ή να διαθέσουν περιουσιακά στοιχεία λόγω παλαιών κατασχέσεων, ενώ ταυτόχρονα διασφαλίζει ότι το Δημόσιο θα εισπράττει μέρος των οφειλόμενων ποσών κατά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Συνολικά, το νέο πακέτο ρυθμίσεων επιχειρεί να μετατρέψει τις μεταβιβάσεις ακινήτων σε ταχύτερη και πιο λειτουργική διαδικασία, με λιγότερες μετακινήσεις, λιγότερα έγγραφα και μεγαλύτερη ευελιξία σε υποθέσεις που μέχρι σήμερα σκόνταφταν σε φορολογικές εκκρεμότητες ή σε διοικητικά εμπόδια.
