Παγίδα υπερφορολόγησης κρύβουν τα ανείσπρακτα ενοίκια για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η μη πληρωμή από τον μισθωτή δεν αρκεί από μόνη της για να εξαιρεθούν τα ποσά από τη φορολογία.
Η φορολογική διοίκηση θεωρεί τα μισθώματα ως κανονικά εισπραχθέν εισόδημα, εφόσον ο ιδιοκτήτης δεν έχει ενεργοποιήσει εγκαίρως τη νόμιμη διαδικασία πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης. Έτσι, ποσά που δεν μπήκαν ποτέ στον λογαριασμό του εκμισθωτή μπορούν να φορολογηθούν κανονικά.
Πότε απαλλάσσονται τα ανείσπρακτα ενοίκια
Η φορολογική απαλλαγή για ανείσπρακτα μισθώματα εφαρμόζεται μόνο όταν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Κεντρικό στοιχείο είναι η έναρξη δικαστικών ενεργειών κατά του ενοικιαστή που οφείλει τα μισθώματα.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει προχωρήσει σε κατάθεση αγωγής ή σε έκδοση διαταγής πληρωμής, ώστε να αποδεικνύεται ότι διεκδικεί επισήμως τα ποσά που δεν του καταβλήθηκαν.
Χωρίς την προηγούμενη αυτή νομική ενέργεια, τα ενοίκια αντιμετωπίζονται από την εφορία ως φορολογητέο εισόδημα, ανεξάρτητα από την πραγματική είσπραξή τους.
Η διαδικασία στην ΑΑΔΕ
Μετά την έναρξη της δικαστικής διαδικασίας, ο εκμισθωτής οφείλει να υποβάλει ηλεκτρονικό αίτημα στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, επισυνάπτοντας τα αναγκαία δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη διεκδίκηση των οφειλόμενων μισθωμάτων.
Εφόσον το αίτημα γίνει αποδεκτό, ανοίγουν οι ειδικοί κωδικοί 125-126 στο έντυπο Ε2, στους οποίους δηλώνονται τα ανείσπρακτα ενοίκια.
Το ποσό που θα καταχωριστεί στη δήλωση πρέπει να ταυτίζεται πλήρως με εκείνο που έχει αναγνωριστεί από τη φορολογική διοίκηση. Αν, για παράδειγμα, η δικαστική διεκδίκηση αφορά οφειλή 2.000 ευρώ, το ίδιο ακριβώς ποσό πρέπει να εμφανιστεί και στο Ε2.
Τι κινδυνεύουν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες
Αν ο ιδιοκτήτης δεν κινηθεί δικαστικά και δεν υποβάλει το σχετικό αίτημα στην ΑΑΔΕ, τότε τα ανείσπρακτα μισθώματα φορολογούνται σαν να είχαν καταβληθεί κανονικά.
Πρόκειται για μία από τις συχνότερες φορολογικές παγίδες για τους εκμισθωτές, καθώς οδηγεί σε επιβάρυνση για εισόδημα που στην πράξη δεν εισπράχθηκε.
Οι απαιτούμενες ενέργειες πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης για το φορολογικό έτος 2025. Αν η διαδικασία μείνει σε εκκρεμότητα, η απαλλαγή δεν μπορεί να εφαρμοστεί στη δήλωση.
Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια
Για το 2025, η φορολογία των εισοδημάτων από ακίνητα παραμένει κλιμακωτή. Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%.
Για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ, ο φορολογικός συντελεστής ανέρχεται σε 35%, ενώ για ποσά άνω των 35.000 ευρώ φτάνει στο 45%.
Στις επαγγελματικές μισθώσεις προστίθεται και ψηφιακό τέλος συναλλαγής 3,6%, γεγονός που αυξάνει περαιτέρω τη συνολική επιβάρυνση.
Ενδεικτικά, για ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 13.000 ευρώ, εφαρμόζεται αρχικά έκπτωση 5%, με αποτέλεσμα το φορολογητέο ποσό να διαμορφώνεται στα 12.350 ευρώ.
Για τα πρώτα 12.000 ευρώ ο φόρος υπολογίζεται σε 1.800 ευρώ, με συντελεστή 15%. Για τα υπόλοιπα 350 ευρώ, ο φόρος φτάνει τα 122,5 ευρώ, με συντελεστή 35%. Συνολικά, η φορολογική επιβάρυνση ανέρχεται σε 1.922,5 ευρώ.
Το βασικό σημείο που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες είναι η έγκαιρη ενεργοποίηση των δικαστικών και διοικητικών διαδικασιών. Μόνο έτσι μπορούν να αποφύγουν τη φορολόγηση ενοικίων που δεν εισέπραξαν και να προστατευθούν από άδικες επιβαρύνσεις.
