Η καινούργια μπίζνα «χτίζεται» στις κατασκευές – Με δάνεια, funds και ιδιωτικά κεφάλαια στήνεται το μοντέλο ανάπτυξης

Η επιστροφή της οικοδομής στο προσκήνιο της ελληνικής οικονομίας σηματοδοτεί τη μετάβαση σε ένα νέο, βαθιά μετασχηματισμένο μοντέλο ανάπτυξης. Μετά από μια δεκαετία κατάρρευσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας που ακολούθησε την κρίση χρέους και την περίοδο των μνημονίων, ο κλάδος επανεκκινεί με έντονη δυναμική. Η επανεκκίνηση αυτή εντάσσεται σε ένα πλαίσιο χρηματοοικονομικής αξιοποίησης, επενδυτικής συγκέντρωσης και κερδοσκοπικής λογικής.

Η νέα κατασκευαστική δραστηριότητα στηρίζεται σε δανειακή χρηματοδότηση, στη συμμετοχή επενδυτικών funds, σε κοινοτικούς πόρους και σε ιδιωτικά κεφάλαια, ενώ η κατοικία εντάσσεται σταδιακά στη σφαίρα των επενδυτικών προϊόντων.

Το αναπτυξιακό πρότυπο που διαμορφώνεται μετά το τέλος των μνημονίων συγκροτείται γύρω από τρεις βασικούς τομείς: τον τουρισμό, τα ακίνητα και τις κατασκευές. Η παραγωγική του βάση παραμένει περιορισμένη και η συνολική του λειτουργία εμφανίζει υψηλή ευαισθησία σε εξωτερικούς οικονομικούς και χρηματοπιστωτικούς κραδασμούς.

Η απόκλιση μεταξύ της αναπτυξιακής δραστηριότητας και των πραγματικών εισοδημάτων των νοικοκυριών διευρύνεται. Η άνοδος των επιτοκίων και η αυστηροποίηση των τραπεζικών όρων δανεισμού περιορίζουν την πρόσβαση των μεσαίων στρωμάτων στη στεγαστική πίστη, ενώ παράλληλα μεγάλα επενδυτικά σχήματα αποκτούν εκτεταμένα χαρτοφυλάκια ακινήτων, ενισχύοντας φαινόμενα συγκέντρωσης και ελέγχου της αγοράς.

Στην ελληνική πραγματικότητα, η επανεκκίνηση της οικοδομής συνδέεται κυρίως με μεγάλης κλίμακας έργα, αστικές αναπλάσεις, τουριστικές κατοικίες, εμπορικά ακίνητα και υποδομές logistics. Το μεγαλύτερο μέρος των νέων κατασκευών απευθύνεται σε επενδυτές και αγοραστές υψηλού εισοδήματος, τόσο από την εγχώρια όσο και από τη διεθνή αγορά. Η πρόσβαση του μέσου πολίτη στη νέα οικοδομική παραγωγή παραμένει περιορισμένη.

Η εξέλιξη αυτή συνοδεύεται από όξυνση της στεγαστικής κρίσης, καθώς τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης αυξάνονται με ρυθμούς που δεν συμβαδίζουν με την πορεία των μισθών και των συντάξεων. Η επίσημη κυβερνητική αφήγηση περί ενίσχυσης των επενδύσεων αποκρύπτει τον άνισο χαρακτήρα της ανάπτυξης και την απουσία σαφούς κοινωνικού και αναδιανεμητικού αποτελέσματος.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η κατασκευαστική δραστηριότητα εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο κοινοτικής χρηματοδότησης που στοχεύει στην ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής στέγασης. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι έως το 2030 θα κινητοποιηθούν πόροι που μπορεί να φθάσουν τα 650 δισ. ευρώ, μέσω συνδυασμού ευρωπαϊκών κονδυλίων, τραπεζικής χρηματοδότησης και ιδιωτικών κεφαλαίων.

Η ελληνική συμμετοχή στο ευρωπαϊκό αυτό σχέδιο χαρακτηρίζεται από ουσιαστικές αδυναμίες. Η χώρα στερείται αξιόπιστων και ολοκληρωμένων δεδομένων για το στεγαστικό απόθεμα, τις ανάγκες των νοικοκυριών και τη δυναμική των τιμών, γεγονός που δυσχεραίνει τον στοχευμένο σχεδιασμό και αυξάνει τον κίνδυνο αναποτελεσματικής αξιοποίησης των διαθέσιμων πόρων.

Σε εθνικό επίπεδο, η πρώτη φάση των παρεμβάσεων για τη στεγαστική πολιτική περιλαμβάνει τη χαλάρωση των κανόνων κρατικών ενισχύσεων και τη διευκόλυνση της χρηματοδότησης έργων κοινωνικής και προσιτής στέγασης, πέρα από τα καθαρά κατασκευαστικά κίνητρα.

Το πλαίσιο αυτό καλύπτει την ανέγερση νέων κατοικιών, την ανακαίνιση υφιστάμενων κτιρίων, την ενεργειακή αναβάθμιση και την αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων, με αυξημένη συμμετοχή δήμων και περιφερειών. Η απουσία σαφών κοινωνικών κριτηρίων, διαφάνειας και μακροπρόθεσμου σχεδιασμού περιορίζει τη δυνατότητα των παρεμβάσεων να αντιμετωπίσουν αποτελεσματικά τη στεγαστική πίεση που βιώνουν τα οικονομικά ασθενέστερα στρώματα.

Οι θεσμικοί επενδυτές έχουν εδραιώσει την κυρίαρχη παρουσία τους στον κλάδο των κατασκευών και των ακινήτων. Η εκτεταμένη απόκτηση χαρτοφυλακίων κατοικιών από επενδυτικά funds κατά τα τελευταία χρόνια, σε συνδυασμό με τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα της προηγούμενης δεκαετίας, ενισχύει συνθήκες έντονης κερδοσκοπίας. Οι τιμές ενοικίασης και πώλησης καταγράφουν ιστορικά υψηλά επίπεδα και η ιδιοκατοίκηση απομακρύνεται σταθερά από μεγάλα τμήματα του πληθυσμού.

Η αυξημένη ζήτηση από επενδυτικά κεφάλαια, σε συνδυασμό με τη μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα της προηγούμενης δεκαετίας, δημιουργεί συνθήκες έντονης κερδοσκοπίας. Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης καταγράφουν ιστορικά υψηλά, χωρίς αντίστοιχη αύξηση των εισοδημάτων.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει ήδη ξεκινήσει προκαταρκτική έρευνα για τις επιπτώσεις της συγκέντρωσης ακινήτων σε θεσμικούς επενδυτές, εξετάζοντας το ενδεχόμενο στρέβλωσης της αγοράς και κοινωνικών ανισοτήτων. Τα πρώτα συμπεράσματα αναμένονται εντός του 2026.

Η σύγχρονη κατασκευαστική άνθηση αποτυπώνει με σαφήνεια τα πολιτικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά του κυρίαρχου αναπτυξιακού υποδείγματος. Η οικοδομή λειτουργεί ως δείκτης προτεραιοτήτων, ως μηχανισμός αναδιανομής ισχύος και ως πεδίο όπου αποτυπώνονται τα όρια της οικονομικής πολιτικής.

Το ερώτημα που αναδύεται αφορά τη δυνατότητα του υφιστάμενου μοντέλου να εξυπηρετήσει τις κοινωνικές ανάγκες και να διασφαλίσει το δικαίωμα στη στέγη σε συνθήκες αυξανόμενων ανισοτήτων.