Ένα κρίσιμο αλλά υποτιμημένο πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων αναδεικνύεται μέσα από τα τελευταία στοιχεία: η πλειονότητα των κλειστών κατοικιών δεν μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, όχι λόγω έλλειψης ζήτησης, αλλά εξαιτίας νομικών, τεχνικών και διοικητικών εμποδίων που τις κρατούν εκτός αγοράς.
Σύμφωνα με δεδομένα που βασίζονται στον διεθνή δείκτη FREI, μόλις το 19% των κενών ακινήτων χαρακτηρίζονται «νομικά καθαρά», δηλαδή χωρίς εκκρεμότητες που να εμποδίζουν την αξιοποίησή τους. Ακόμη πιο περιοριστική είναι η πραγματική εικόνα της αγοράς, καθώς μόνο περίπου το 10% του συνολικού αποθέματος μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.
Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη, αλλά η αδυναμία αξιοποίησης
Η εικόνα αυτή ανατρέπει τη συνήθη αφήγηση περί έλλειψης κατοικιών. Το πρόβλημα δεν είναι τόσο ποσοτικό, όσο λειτουργικό: ένα μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει ανενεργό. Σύμφωνα με στοιχεία της BluPeak Estate Analytics, περίπου το 32% των ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται εκτός αγοράς, ενώ μόνο ένα μικρό ποσοστό αυτών είναι πλήρως καταγεγραμμένο και διαθέσιμο για αξιοποίηση.
Η ανάλυση δείχνει ότι περίπου τέσσερα στα δέκα από αυτά τα ακίνητα θα μπορούσαν να επανενταχθούν στην αγορά με σχετικά περιορισμένες παρεμβάσεις, είτε τεχνικές είτε διοικητικές. Ωστόσο, ακόμη και μετά από αυτή τη «φιλτραρισμένη» κατηγορία, το ποσοστό των ακινήτων που πληρούν βασικά κριτήρια καταλληλότητας περιορίζεται στο 14%, αναδεικνύοντας το βάθος του προβλήματος.
Ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες και Κτηματολόγιο
Καθοριστικό ρόλο στην ακινητοποίηση του αποθέματος παίζουν οι ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες. Ακίνητα που εμφανίζονται δηλωμένα, αλλά έχουν ασάφειες σε τίτλους, προβλήματα στο Κτηματολόγιο ή πολεοδομικές παραβάσεις, δεν μπορούν να διατεθούν στην αγορά. Πρόκειται για ένα «παράλληλο απόθεμα» που υπάρχει στα χαρτιά αλλά δεν μπορεί να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.
Περιορισμένη αξιοποίηση και της δημόσιας περιουσίας
Ανάλογη είναι η εικόνα και στη δημοτική ακίνητη περιουσία. Παρά την εντύπωση ότι οι δήμοι διαθέτουν σημαντικό αριθμό ακινήτων, στην πράξη μόνο ένα μικρό ποσοστό μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα. Σε ένα ενδεικτικό σενάριο, περίπου το ένα τέταρτο των δημοτικών ακινήτων είναι άμεσα διαθέσιμο, ενώ τα υπόλοιπα είτε απαιτούν παρεμβάσεις είτε παραμένουν «παγωμένα» λόγω νομικών και διοικητικών εμποδίων.
Το ευρωπαϊκό παράδειγμα: δεδομένα και διαφάνεια
Σε αντίθεση με την ελληνική πραγματικότητα, χώρες όπως η Ολλανδία και η Δανία έχουν προχωρήσει στη δημιουργία ολοκληρωμένων ψηφιακών μητρώων ακινήτων, όπου καταγράφονται σε ενιαία βάση όλα τα στοιχεία – ιδιοκτησιακά, τεχνικά και διοικητικά. Αντίστοιχα, στη Γερμανία και τη Γαλλία, η πλήρης καταγραφή της δημόσιας περιουσίας αποτελεί βασικό εργαλείο για την ανάπτυξη στεγαστικών πολιτικών.
Η βασική διαφορά δεν εντοπίζεται στο μέγεθος του αποθέματος, αλλά στην ποιότητα και την αξιοπιστία των δεδομένων, που επιτρέπουν στις χώρες αυτές να ενεργοποιούν αποτελεσματικά την ακίνητη περιουσία τους.
Η κοινωνική διάσταση του στεγαστικού προβλήματος
Το ζήτημα αποκτά πλέον σαφή κοινωνική διάσταση. Σύμφωνα με έρευνα της Ierax Analytix για λογαριασμό της BluPeak, το 82% των νέων ηλικίας 25-35 ετών θεωρεί ότι η έλλειψη ελέγχου επηρεάζει άμεσα τις τιμές των ακινήτων, ενώ το 75% ζητά πλήρη ψηφιακή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας.
Παράλληλα, το 81% δηλώνει ότι το στεγαστικό επηρεάζει κρίσιμες αποφάσεις ζωής, γεγονός που δείχνει ότι το πρόβλημα έχει ξεπεράσει τα όρια της οικονομίας και αγγίζει την κοινωνική συνοχή. Στις ηλικίες 36-55 ετών, το 70% υποστηρίζει τη δημιουργία ενιαίου δημόσιου μητρώου ακινήτων, ενώ το 72% εκτιμά ότι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας θα μπορούσε να λειτουργήσει ως αντίβαρο στη στεγαστική κρίση.
Το συμπέρασμα είναι σαφές: η ελληνική αγορά ακινήτων δεν πάσχει μόνο από περιορισμένη προσφορά, αλλά κυρίως από αδυναμία ενεργοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος. Χωρίς αξιόπιστα δεδομένα, ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς και θεσμικές παρεμβάσεις, ένα μεγάλο μέρος της ακίνητης περιουσίας θα συνεχίσει να παραμένει εκτός αγοράς, την ώρα που οι ανάγκες στέγασης αυξάνονται.
