Ρεπορτάζ: Κώστας Κατίκος
Σε μια κρίσιμη συγκυρία, όπου η στεγαστική κρίση πλήττει ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά, η ελληνική κυβέρνηση ενεργοποιεί τον θεσμό της κοινωνικής αντιπαροχής. Πρόκειται για ένα εργαλείο που φιλοδοξεί να προσφέρει λύσεις μέσω της αξιοποίησης της δημόσιας γης και της σύμπραξης του κράτους με ιδιώτες κατασκευαστές. Μετά από πολύμηνες καθυστερήσεις, η υπογραφή της υπουργικής απόφασης για τους όρους συνεργασίας σηματοδοτεί την έναρξη της υλοποίησης, θέτοντας σε τροχιά ένα φιλόδοξο σχέδιο για τη δημιουργία αποθέματος κοινωνικής κατοικίας.
Το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής
Το νέο μοντέλο βασίζεται σε μια απλή, αλλά καινοτόμο λογική: ιδιώτες κατασκευαστές αναλαμβάνουν, με αποκλειστικά δικά τους κεφάλαια, την ανέγερση ή ανακαίνιση πολυκατοικιών σε δημόσια ακίνητα. Ως αντάλλαγμα για την επένδυσή τους, αποκτούν μέρος της κυριότητας ή της εμπορικής εκμετάλλευσης των κατοικιών. Από την πλευρά του, το Δημόσιο διατηρεί ένα σημαντικό ποσοστό των διαμερισμάτων, τα οποία θα διατεθούν ως κοινωνικές κατοικίες με χαμηλό ενοίκιο, στοχεύοντας σε νέους, οικογένειες και ευάλωτα νοικοκυριά.
Ποσοστά και κριτήρια διάθεσης
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, περίπου το 30% των κατοικιών κάθε συγκροτήματος θα αποδίδεται σε δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας, βάσει κοινωνικών και εισοδηματικών κριτηρίων. Το υπόλοιπο ποσοστό θα αξιοποιείται από τον ανάδοχο, είτε μέσω πώλησης είτε μέσω εμπορικής εκμετάλλευσης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το ποσοστό υπέρ του Δημοσίου μπορεί να αυξάνεται, ανάλογα με την αξία του οικοπέδου, τη χωροθέτηση και την οικονομική βιωσιμότητα του έργου. Αυτή η ρύθμιση αποτελεί τον βασικό μηχανισμό "κοινωνικής ανταπόδοσης" του νέου μοντέλου, διασφαλίζοντας ότι το δημόσιο όφελος είναι ανάλογο της αξίας της παραχωρούμενης γης.
Πρώτα βήματα και χρονοδιάγραμμα
Στο κυβερνητικό επιτελείο εκτιμούν ότι το νέο μοντέλο μπορεί να αποτελέσει τον βασικό πυλώνα παραγωγής προσιτής κατοικίας τα επόμενα χρόνια. Ήδη, έχουν επιλεγεί τα πρώτα οκτώ δημόσια ακίνητα, τα οποία ανήκουν κυρίως στη ΔΥΠΑ και βρίσκονται σε περιοχές όπως η Παιανία, η Λάρισα, ο Πύργος και η Καλαμάτα. Σε αυτά τα ακίνητα αναμένεται να κατασκευαστούν περίπου 400 νέες κατοικίες. Από αυτές, περίπου 130 διαμερίσματα θα διατεθούν με κοινωνικά κριτήρια και χαμηλό ενοίκιο, ενώ τα υπόλοιπα θα αποτελέσουν το εργολαβικό αντάλλαγμα των αναδόχων. Οι πρώτοι διαγωνισμοί αναμένεται να προκηρυχθούν μέσα στο 2026, με την κυβέρνηση να επιδιώκει την ταχεία ενεργοποίηση του μοντέλου. Τα πρώτα 130 σπίτια της κοινωνικής αντιπαροχής εκτιμάται ότι θα είναι έτοιμα προς διάθεση στις αρχές του 2029. Ο μακροπρόθεσμος σχεδιασμός προβλέπει την κατασκευή 2.500 σπιτιών μέσω κοινωνικής αντιπαροχής, με τον αριθμό να αυξάνεται σταδιακά κάθε χρόνο.
Κατηγορίες συμβάσεων και υποχρεώσεις
Η υπουργική απόφαση προβλέπει δύο βασικές κατηγορίες συμβάσεων. Η πρώτη αφορά τη "σύμβαση κατασκευής", όπου ο ανάδοχος αναλαμβάνει αποκλειστικά την ανέγερση ή ανακαίνιση των ακινήτων. Η δεύτερη, πιο σύνθετη, αφορά τη "σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης", μέσω της οποίας ο ιδιώτης μπορεί να αναλάβει και τη μακροχρόνια διαχείριση των κοινωνικών κατοικιών για λογαριασμό του κράτους, ακόμη και για περίοδο έως 50 ετών. Σε κάθε περίπτωση, ο ανάδοχος θα αναλαμβάνει πλήρως όλες τις δαπάνες του έργου, συμπεριλαμβανομένων μελετών, αδειών, συμβολαιογραφικών εξόδων, ασφαλίστρων, φόρων, τελών και εργασιών. Παράλληλα, θα φέρει αποκλειστικά την αστική και ποινική ευθύνη για την κατασκευή και τη λειτουργική αρτιότητα του έργου.
Ποιότητα και εποπτεία
Στις συμβάσεις θα προβλέπεται ρητά ότι τα νέα κτίρια θα πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, ευθυγραμμιζόμενα με τις σύγχρονες περιβαλλοντικές απαιτήσεις. Επιπλέον, η ποιότητα κατασκευής και των υλικών θα είναι ίδια τόσο για τα διαμερίσματα κοινωνικής κατοικίας όσο και για εκείνα που θα διατίθενται εμπορικά από τον ανάδοχο. Με τον τρόπο αυτό, επιχειρείται να αποφευχθεί η δημιουργία "δύο ταχυτήτων" κατοικιών μέσα στα ίδια συγκροτήματα, διασφαλίζοντας ίσες συνθήκες διαβίωσης για όλους. Το πλαίσιο προβλέπει επίσης αυστηρή εποπτεία του έργου. Η κατασκευή θα παρακολουθείται από την αναθέτουσα αρχή, δηλαδή το υπουργείο ή τον οικείο δήμο, ενώ θα μπορεί να συμμετέχει και πιστοποιημένος ιδιωτικός φορέας επίβλεψης ή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Ο ανάδοχος θα δεσμεύεται όχι μόνο κατά την περίοδο κατασκευής αλλά και κατά τη διάρκεια εγγύησης του έργου, όπου θα υποχρεούται σε συντήρηση και αποκατάσταση τυχόν προβλημάτων.
Διαχείριση και λειτουργία
Οι ιδιώτες που θα αναλάβουν τη λειτουργία των κοινωνικών κατοικιών θα έχουν τη δυνατότητα να συνάπτουν μισθώσεις με τους δικαιούχους για λογαριασμό του Δημοσίου, να εισπράττουν ενοίκια και κοινόχρηστα, να φροντίζουν για τη συντήρηση των κτιρίων και να εκπροσωπούν το κράτος σε ζητήματα διαχείρισης. Αυτό το μοντέλο συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) αναμένεται να δώσει ώθηση στην αγορά ακινήτων, προσφέροντας παράλληλα λύσεις σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά προβλήματα της χώρας.
