Κτηματολόγιο: Νέα διαδικασία για 3,5 εκατ. ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» – Τι αλλάζει

Μια νέα, αυστηρά τυποποιημένη διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας μέσω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» εισάγει ο Ν. 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης, ο οποίος δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026.

Όπως επισημαίνει σε ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ, η σημαντικότερη αλλαγή περιλαμβάνεται στο άρθρο 61 του νόμου και αφορά την καθιέρωση της κτηματολογικής διαμεσολάβησης ως υποχρεωτικού σταδίου πριν από τη συζήτηση σχετικής αγωγής.

Η διαδικασία αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται η ΠΟΜΙΔΑ περίπου 3,5 εκατομμύρια ακίνητα εμφανίζονται σήμερα στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Με το νέο πλαίσιο, όποιος επικαλείται πολυετή νομή ενός ακινήτου και επιδιώκει να αναγνωριστεί ως κύριός του λόγω έκτακτης χρησικτησίας θα πρέπει πριν φτάσει στην αίθουσα του δικαστηρίου να έχει ολοκληρώσει συγκεκριμένα και υποχρεωτικά βήματα.

Η απουσία της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης, σύμφωνα με την ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ, θα έχει ως συνέπεια να θεωρείται απαράδεκτη η συζήτηση της αγωγής.

Η νέα διαδικασία για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει αρχικά να επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος θα πρέπει να είναι νομικός, διαπιστευμένος και εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο που προβλέπει η νέα νομοθεσία.

Στη συνέχεια θα πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο το λεγόμενο «φύλλο βασικών στοιχείων» και να καταβληθεί το προβλεπόμενο πάγιο τέλος καταχώρισης.

Η διαδικασία απαιτεί επίσης την προσκόμιση συγκεκριμένου αποδεικτικού υλικού. Ο διαμεσολαβητής θα πρέπει να διαπιστώνει ότι υπάρχουν τουλάχιστον δύο έγγραφα που αποδεικνύουν τη χρησικτησία, δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων και Ε9 τουλάχιστον δεκαετίας.

Μετά την καταχώριση των βασικών στοιχείων θα πρέπει να παρέλθουν τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία. Εάν η πρόσκληση γίνει νωρίτερα, σύμφωνα με όσα αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, δημιουργείται ζήτημα ακυρότητας του πρακτικού.

Στο νέο σύστημα συμμετέχει υποχρεωτικά και το Δημόσιο, μέσω του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ή έμμισθων δικηγόρων. Η συμμετοχή μπορεί να πραγματοποιείται ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά και η υποχρέωση των δημόσιων υπηρεσιών να αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία σχετικά με τυχόν δικαιώματα του Δημοσίου πάνω στο επίδικο ακίνητο.

Εάν δεν αποσταλεί σχετικό έγγραφο μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες, δημιουργείται, κατά την περιγραφή της ΠΟΜΙΔΑ, τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων από την πλευρά του Δημοσίου.

Η μη έγκαιρη αποστολή των στοιχείων αυτών προβλέπεται μάλιστα ότι μπορεί να συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τους αρμόδιους δημοσίους υπαλλήλους.

Η φιλοσοφία του άρθρου 61 στηρίζεται στην προσπάθεια να μεταφερθεί ένα σημαντικό μέρος των διαφορών έξω από τις δικαστικές αίθουσες και να επιλύεται, όπου αυτό είναι δυνατό, μέσω οργανωμένης διαμεσολάβησης.

Εάν υπάρξει συμφωνία μεταξύ των εμπλεκόμενων πλευρών, το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο και να οδηγήσει σε διόρθωση της σχετικής εγγραφής χωρίς να απαιτείται ολοκλήρωση μιας μακρόχρονης δικαστικής διαδικασίας.

Σε περιπτώσεις όπου ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές, θα πρέπει να συνυποβάλλεται τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, μαζί με το αποδεικτικό της ηλεκτρονικής υποβολής του στον αρμόδιο φορέα.

Για την απόδειξη της έκτακτης χρησικτησίας απαιτείται η συμπλήρωση 20ετούς νομής πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Στα αποδεικτικά στοιχεία που μπορούν να χρησιμοποιηθούν περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του νομέα, μισθωτήρια, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων και δηλώσεις προς φορολογικές ή άλλες δημόσιες αρχές.

Μπορούν επίσης να προσκομιστούν οικοδομικές άδειες για ανέγερση ή επισκευή κτίσματος, τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, καθώς και ιδιωτικά συμφωνητικά που έχουν συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν και διαθέτουν βεβαία χρονολογία.

Πέρα από τα έγγραφα αυτά, απαιτούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, στις οποίες θα πρέπει να γίνεται σαφής αναφορά στη 20ετή νομή του ακινήτου, στη θέση του, στο εμβαδόν και στα όριά του.

Παράλληλα, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 του ενδιαφερόμενου τουλάχιστον για δέκα έτη πριν από την έναρξη της διαδικασίας διαμεσολάβησης.

Όλα τα στοιχεία συγκεντρώνονται από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος τα επισυνάπτει σε ενιαίο σώμα και κάνει ειδική αναφορά σε αυτά στο πρακτικό που θα καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.

Εφόσον το Δημόσιο διαπιστώσει ότι δεν προβάλλει δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιτίθεται στη διόρθωση της εγγραφής.

Πριν, όμως, από την τελική καταχώριση του πρακτικού, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο φόρος αυτός αντιστοιχεί στον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, δηλαδή σε ποσοστό 3%.

Αντίγραφο της σχετικής δήλωσης θα πρέπει να προσαρτάται στο πρακτικό της διαμεσολάβησης πριν αυτό χρησιμοποιηθεί για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Η ειδική διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε δημόσια κτήματα ή κοινόχρηστα πράγματα, για τα οποία εξακολουθούν να ισχύουν οι ειδικότερες διατάξεις.

Για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» προβλέπεται, κατά κανόνα, διαδικασία αίτησης αντί αγωγής. Εάν όμως ο αιτών στηρίζει το δικαίωμά του σε έκτακτη χρησικτησία, τότε απαιτείται άσκηση αγωγής και εφαρμογή της νέας υποχρεωτικής διαδικασίας.

Τι πρέπει να κάνουν οι ενδιαφερόμενοι πριν από τις 16 Σεπτεμβρίου

Η νέα ρύθμιση του άρθρου 61 τίθεται σε ισχύ από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, γεγονός που σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προετοιμάζουν πλέον πολύ πιο οργανωμένο φάκελο πριν κινηθούν δικαστικά.

Το πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί αν πράγματι εμφανίζεται με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Ο έλεγχος μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω δικηγόρου με πρόσβαση στα στοιχεία του Κτηματολογίου ή μέσω του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου.

Εφόσον επιβεβαιωθεί η συγκεκριμένη ένδειξη και ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, θα πρέπει να συγκεντρώσει εγκαίρως όλα τα έγγραφα που αποδεικνύουν την επί τουλάχιστον 20 χρόνια κατοχή και διαχείριση του ακινήτου ως δικού του.

Η ΠΟΜΙΔΑ συνιστά ουσιαστικά τη δημιουργία πλήρους φακέλου πριν από την έναρξη της διαδικασίας, καθώς η νέα νομοθεσία περιορίζει σημαντικά τα περιθώρια πρόχειρης ή ελλιπούς τεκμηρίωσης.

Στον φάκελο θα πρέπει να υπάρχουν τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία, όπως λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ ή ύδρευσης, μισθωτήρια, αποδείξεις μισθωμάτων, δηλώσεις σε δημόσιες υπηρεσίες, οικοδομικές άδειες, παλαιά τοπογραφικά ή ιδιωτικά συμφωνητικά βεβαίας χρονολογίας.

Υποχρεωτικά θα πρέπει να προστίθενται δύο ένορκες βεβαιώσεις που να περιγράφουν με ακρίβεια την 20ετή νομή, τη θέση, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου.

Απαραίτητη είναι επίσης η ύπαρξη Ε9 δεκαετίας, ώστε να προκύπτει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο είχε δηλωθεί φορολογικά επί σειρά ετών.

Στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης ή ο δικηγόρος του θα πρέπει να επιλέξει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή από το ειδικό μητρώο.

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο βασικών στοιχείων και ακολουθεί η καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο μαζί με την καταβολή του προβλεπόμενου τέλους.

Μετά την καταχώριση αρχίζει ουσιαστικά να μετρά η περίοδος των 30 ημερών πριν από τη διενέργεια της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας.

Στη διαδικασία θα καλούνται όλοι οι εναγόμενοι και το Δημόσιο, εφόσον εμπλέκεται, με τις υπηρεσίες του να υποχρεούνται να αποστείλουν εγκαίρως τις θέσεις τους ως προς το αν προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου.

Κατά τη συνεδρίαση θα εξετάζονται όλα τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία και ο διαμεσολαβητής θα κρίνει την πληρότητα του φακέλου προτού συντάξει το σχετικό πρακτικό.

Εάν προκύψει συμφωνία και δεν υπάρχει αντίρρηση του Δημοσίου ή άλλου εμπλεκόμενου μέρους, μπορεί να ανοίξει ο δρόμος για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής χωρίς να ολοκληρωθεί δικαστική αντιδικία.

Πριν από την καταχώριση του πρακτικού θα πρέπει να υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η προβλεπόμενη δήλωση φόρου χρησικτησίας και στη συνέχεια το πρακτικό να κατατεθεί στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στο Κτηματολόγιο.

Στο κτηματολογικό φύλλο θα καταγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία».

Η νέα διαδικασία επιχειρεί να δημιουργήσει έναν πιο συγκεκριμένο και προβλέψιμο δρόμο για χιλιάδες πολίτες που επί δεκαετίες νέμονται ακίνητα τα οποία εξακολουθούν να εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ταυτόχρονα, όμως, αυξάνει σημαντικά τις απαιτήσεις προετοιμασίας, τεκμηρίωσης και φορολογικής συμμόρφωσης. Από τις 16 Σεπτεμβρίου, ένας ελλιπής φάκελος ή η παράλειψη της υποχρεωτικής διαμεσολάβησης μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για την πορεία της υπόθεσης.