ΜΙΔΑ και ΕΝΦΙΑ: Στενότερη φορολογική παρακολούθηση των ακινήτων

Νέο πλαίσιο αυστηρών φορολογικών ελέγχων στην αγορά ακινήτων ενεργοποιεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με την εφαρμογή του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, του λεγόμενου ΜΙΔΑ. Το νέο ψηφιακό σύστημα συνοδεύεται από πρόστιμα που φθάνουν έως τα 1.000 ευρώ για εκπρόθεσμες ή ανακριβείς δηλώσεις σε μισθώσεις και δωρεάν παραχωρήσεις ακινήτων.

Η κυβερνητική παρέμβαση παρουσιάζεται ως εργαλείο διαφάνειας και διασταυρώσεων, στην πράξη όμως μεταφέρει ακόμη μεγαλύτερο βάρος συμμόρφωσης στους ιδιοκτήτες, μέσα σε ένα περιβάλλον ήδη επιβαρυμένο από φόρους, δηλωτικές υποχρεώσεις και διαρκή ηλεκτρονική επιτήρηση της ακίνητης περιουσίας.

Ταυτόχρονα, από το 2027 αλλάζει ο τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, καθώς ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση τα πραγματικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως αυτά θα αποτυπώνονται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Πρόκειται για αλλαγή που μπορεί να οδηγήσει σε νέες επιβαρύνσεις όπου διαπιστώνονται μεγαλύτερες επιφάνειες ή διαφορετικές χρήσεις από εκείνες που εμφανίζονται σήμερα στα υφιστάμενα στοιχεία.

Υποχρεωτικές δηλώσεις στο ΜΙΔΑ και πρόστιμα

Το ΜΙΔΑ θα συγκεντρώνει δεδομένα για περισσότερους από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και για εκατομμύρια ακίνητα, συνδέοντας στοιχεία ιδιοκτησίας και χρήσης. Για κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται ή παραχωρείται δωρεάν, η δήλωση χρήσης θα είναι υποχρεωτική και θα πρέπει να υποβάλλεται μέσα σε τρεις μήνες από τη σύναψη της σχετικής συμφωνίας.

Σύμφωνα με την τροπολογία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που κατατέθηκε στη Βουλή, η εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης χρήσης στο ΜΙΔΑ για μίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση θα επιφέρει πρόστιμο 500 ευρώ. Το μέτρο εντάσσεται στη γενικότερη στρατηγική της ΑΑΔΕ για πλήρη ηλεκτρονική χαρτογράφηση των ακινήτων και άμεσο εντοπισμό αποκλίσεων.

Ακόμη βαρύτερες είναι οι προβλέψεις για ανακριβή στοιχεία. Όταν τα ψευδή δεδομένα αξιοποιούνται για τη λήψη επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, το πρόστιμο μπορεί να φθάσει τα 1.000 ευρώ. Σε περιπτώσεις όπου η ανακρίβεια δεν συνδέεται με οικονομική ενίσχυση, το πρόστιμο περιορίζεται στα 100 ευρώ.

Η δήλωση χρήσης δεν θα μπορεί να υποβληθεί χωρίς προηγούμενη καταχώριση του ακινήτου στο Ε9. Έτσι δημιουργείται ένα ενιαίο ψηφιακό αρχείο, στο οποίο τα στοιχεία ιδιοκτησίας θα διασυνδέονται με τα στοιχεία πραγματικής χρήσης. Με αυτόν τον τρόπο η ΑΑΔΕ αποκτά τη δυνατότητα να εντοπίζει γρήγορα ασυμφωνίες, παραλείψεις και αποκλίσεις στις δηλώσεις των φορολογουμένων.

Νέος υπολογισμός ΕΝΦΙΑ από το 2027

Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στον ΕΝΦΙΑ από το 2027. Για τον υπολογισμό του φόρου θα αξιοποιούνται πλέον τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου, ώστε να λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση κάθε ακινήτου.

Σήμερα ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση στοιχεία από το Κτηματολόγιο, τους τίτλους κτήσης ή την οικοδομική άδεια. Με το νέο καθεστώς, όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από εκείνη που προκύπτει από τα διαθέσιμα έγγραφα ή όταν έχει αλλάξει η χρήση του ακινήτου, ο φόρος θα υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα που θα πιστοποιεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.

Σε αντίθετες περιπτώσεις, όπου η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου δείχνει μικρότερη επιφάνεια από αυτήν που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται με βάση τη μικρότερη επιφάνεια. Η πρόβλεψη αυτή λειτουργεί ως ασφαλιστική δικλίδα για τους ιδιοκτήτες που εμφανίζονται σήμερα να φορολογούνται για περισσότερα τετραγωνικά από τα πραγματικά.

Η τροπολογία προβλέπει επίσης ότι οι ήδη υποβληθείσες δηλώσεις Ε9, οι πράξεις διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ δεν θα χαρακτηρίζονται ανακριβή, ούτε θα επιβάλλονται πρόστιμα, όταν η διαφορά οφείλεται στο γεγονός ότι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου εμφανίζει μικρότερη πραγματική επιφάνεια από εκείνη που αναγράφεται στα υπόλοιπα επίσημα στοιχεία.

Το νέο πλαίσιο διαμορφώνει ένα καθεστώς στενότερης φορολογικής παρακολούθησης της ακίνητης περιουσίας. Η κυβέρνηση μιλά για εξορθολογισμό και διαφάνεια, όμως για τους ιδιοκτήτες το ΜΙΔΑ και ο νέος τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ σημαίνουν περισσότερες υποχρεώσεις, αυξημένο κίνδυνο προστίμων και πλήρη σύνδεση κάθε ακινήτου με την πραγματική του χρήση.