Νέο Χωροταξικό Τουρισμού: Κανόνες για επενδύσεις

Τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό αξιοποιούν οι υπουργοί Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, και Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, προκειμένου να στείλουν ένα σαφές πολιτικό μήνυμα. Το μήνυμα αυτό αφορά την ανάγκη η περαιτέρω ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού να μην προχωρά πλέον αποσπασματικά, αλλά να βασίζεται σε συγκεκριμένους χωρικούς κανόνες, στην προστασία των προορισμών και του περιβάλλοντος, καθώς και στη μεγαλύτερη ασφάλεια για τις επενδύσεις.

Ο κ. Παπασταύρου χαρακτηρίζει το νέο πλαίσιο ως επιλογή "ευθύνης για το μέλλον της χώρας", υπογραμμίζοντας ότι επιχειρεί να επιβάλει κανόνες εκεί όπου προηγουμένως υπήρχε ασάφεια, και να εισαγάγει έναν μακροπρόθεσμο σχεδιασμό απέναντι στην αποσπασματικότητα. Από την πλευρά της, η κ. Κεφαλογιάννη εστιάζει στην "ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού, με μέτρο και ισορροπία", δίνοντας έμφαση στην προστασία των προορισμών που ήδη δέχονται αυξημένες πιέσεις, ενώ παράλληλα δημιουργούνται ευκαιρίες για περιοχές που είναι λιγότερο ανεπτυγμένες τουριστικά.

Το θεσμικό πλαίσιο που παρουσιάστηκε είναι εκτενές και καθορίζει τις κατευθύνσεις για το νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης της χώρας. Βασικός σκοπός της Κοινής Υπουργικής Απόφασης είναι ο καθορισμός μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων κατευθύνσεων για τη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας. Στις βασικές επιδιώξεις περιλαμβάνονται η αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, η μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, η ανάπτυξη θεματικών μορφών τουρισμού, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και η μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των καταλυμάτων.

Η νέα κατηγοριοποίηση της χώρας

Κεντρικός πυλώνας του νέου σχεδιασμού είναι η κατάταξη της χώρας σε πέντε κατηγορίες περιοχών. Αυτές είναι οι Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), οι Αναπτυγμένες (Β), οι Αναπτυσσόμενες (Γ), οι Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε). Η κατηγοριοποίηση βασίζεται πρωτίστως στην ένταση του τουριστικού φαινομένου, με κύρια παράμετρο τις τουριστικές κλίνες σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Παράλληλα, λαμβάνονται υπόψη ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα προστασίας.

Η διαφοροποίηση αυτή δεν έχει μόνο χωροταξικό χαρακτήρα, αλλά καθορίζει στην πράξη τους όρους υπό τους οποίους μπορούν να πραγματοποιηθούν νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, όπου συγκεντρώνονται οι περισσότερο επιβαρυμένοι τουριστικοί προορισμοί, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή αυξάνεται στα 16 στρέμματα. Στις περιοχές αυτές επιτρέπονται νέα καταλύματα τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ στις περιοχές Natura 2000 νέες τουριστικές υποδομές επιτρέπονται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Στις Αναπτυγμένες Περιοχές το αντίστοιχο κατώφλι διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, με τα νέα καταλύματα να περιορίζονται επίσης στις κατηγορίες τριών έως πέντε αστέρων. Για τα νησιά που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία τίθεται ανώτατο όριο 350 κλινών. Στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, το ελάχιστο γήπεδο για νέο ξενοδοχείο αυξάνεται στα 8 στρέμματα. Η λογική, ωστόσο, διαφοροποιείται: όσο μειώνεται η τουριστική πίεση, το πλαίσιο αφήνει μεγαλύτερα περιθώρια για νέες επενδύσεις, ειδικές μορφές τουρισμού και αναβάθμιση του υφιστάμενου δυναμικού.

Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, το βάρος πέφτει στη δημιουργία νέων προορισμών, με κίνητρα για ειδικές μορφές τουρισμού, αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων, περιβαλλοντική αναβάθμιση καταλυμάτων και ανάπτυξη glamping χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Το ειδικό καθεστώς για τη νησιωτική Ελλάδα

Ιδιαίτερη θέση στο νέο Χωροταξικό καταλαμβάνει η νησιωτική Ελλάδα. Τα νησιά, πλην Κρήτης και Εύβοιας, διακρίνονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους. Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα μεγαλύτερα των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Νάξος, η Κως, η Λέσβος, η Χίος και η Κεφαλονιά. Η Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνει νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Πάρος, η Σαντορίνη, η Μήλος, η Σύρος, η Τήνος και η Ίος.

Στα νησιά, ο σχεδιασμός συνδέεται στενά με τη φέρουσα ικανότητα, την προστασία του τοπίου και την προσαρμογή των νέων εγκαταστάσεων στην κλίμακα και στα μορφολογικά χαρακτηριστικά κάθε τόπου. Στα μεγάλα νησιά προβλέπεται, μέσω του τοπικού σχεδιασμού, ακόμη και η δημιουργία ζωνών όπου η τουριστική δόμηση θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται για την προστασία της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς.

Ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ενσωμάτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον χωρικό σχεδιασμό. Η Κοινή Υπουργική Απόφαση προβλέπει ότι μπορούν να επιβάλλονται διαφοροποιημένοι περιορισμοί ανά περιοχή, ανάλογα με την τουριστική πίεση και τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά. Με ειδικότερες ρυθμίσεις μπορούν να προβλέπονται όρια στη διάρκεια της δραστηριότητας μέσα στο έτος, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού, καθώς και περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές υπό έντονη πίεση και ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες.

Η φέρουσα ικανότητα στο επίκεντρο

Μία ακόμη ουσιαστική αλλαγή είναι η ενισχυμένη παρουσία της έννοιας της φέρουσας ικανότητας. Στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπεται η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε η ανάπτυξη να συνδέεται με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε προορισμού. Η ίδια φιλοσοφία διατρέχει και τις προβλέψεις για τις ακτές: ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμός της γραμμικής επέκτασης της δόμησης και των νέων μεταφορικών υποδομών κατά μήκος της ακτής και προσαρμογή των νέων τουριστικών δραστηριοτήτων στη μορφολογία και την κλίμακα της παράκτιας ζώνης.

Σύμφωνα με τα υπουργεία, το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν επιχειρεί απλώς να καθορίσει πού μπορούν να χτιστούν νέα ξενοδοχεία, αλλά εισάγει μία διαφορετική λογική. Περισσότερος έλεγχος εκεί όπου η τουριστική πίεση είναι ήδη υψηλή, περισσότερες δυνατότητες εκεί όπου υπάρχει αναπτυξιακό περιθώριο και ισχυρότερη σύνδεση κάθε επένδυσης με τη φέρουσα ικανότητα, το περιβάλλον και την ταυτότητα του προορισμού.