Νόμος Κατσέλη: Νέα ρύθμιση μειώνει τόκους και δόσεις

Νομοθετική ρύθμιση για τους δανειολήπτες που εξακολουθούν να έχουν ενεργές ρυθμίσεις με βάση τον νόμο 3869/2010, γνωστό ως νόμο Κατσέλη, κατέθεσε το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Η παρέμβαση έρχεται μετά την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου και επιχειρεί να αποσαφηνίσει ενιαία τον τρόπο με τον οποίο θα υπολογίζονται οι τόκοι στις συγκεκριμένες ρυθμίσεις.

Σύμφωνα με το υπουργείο, η διάταξη αφορά χιλιάδες οφειλέτες που είχαν ενταχθεί στο πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας τους και σήμερα εξακολουθούν να αποπληρώνουν τις υποχρεώσεις τους. Η ρύθμιση αλλάζει τον τρόπο υπολογισμού των δόσεων, αναγνωρίζει υπερβάλλοντα ποσά που έχουν ήδη καταβληθεί και διαμορφώνει κοινό πλαίσιο εφαρμογής, ώστε οι δανειολήπτες να μην αναγκάζονται να προσφεύγουν εκ νέου στα δικαστήρια για την ίδια ερμηνεία.

Η βασική αλλαγή αφορά τους τόκους στις ενεργές ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη. Με τη νέα διάταξη διευκρινίζεται ότι ο τόκος θα υπολογίζεται επί της μηνιαίας δόσης που έχει οριστεί από το δικαστήριο και μόνο για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί ανάμεσα σε δύο διαδοχικές καταβολές. Η διευκρίνιση αυτή θεωρείται κρίσιμη, καθώς μέχρι σήμερα είχαν αναπτυχθεί διαφορετικές ερμηνείες, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται αμφισβητήσεις, επιβαρύνσεις και νέες δικαστικές εμπλοκές.

Η νέα μέθοδος θα εφαρμόζεται στις ενεργές ρυθμίσεις από τις 5 Ιουνίου 2026, ημερομηνία δημοσίευσης της υπ’ αριθμόν 6/2026 απόφασης της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου. Με τον τρόπο αυτό, το υπουργείο επιδιώκει να μετατρέψει τη νομολογιακή κατεύθυνση σε καθολικά εφαρμόσιμο κανόνα για όλους τους συνεπείς δανειολήπτες που βρίσκονται ακόμη σε διαδικασία αποπληρωμής.

Αναγνώριση υπερβάλλοντων ποσών υπέρ των δανειοληπτών

Η ρύθμιση προβλέπει ότι, στις ενεργές υποθέσεις που δεν έχουν ολοκληρωθεί και στις οποίες ο οφειλέτης δεν έχει εκπέσει από τη ρύθμιση, όσα ποσά έχουν καταβληθεί επιπλέον με βάση τον παλαιό τρόπο υπολογισμού θα λογίζονται ως αποπληρωμή κεφαλαίου. Τα ποσά αυτά θα αφαιρούνται από τις τελευταίες δόσεις, μειώνοντας το υπόλοιπο της οφειλής ή τον αριθμό των δόσεων που απομένουν μέχρι την πλήρη εξόφληση.

Για τους δανειολήπτες, το πρακτικό αποτέλεσμα μπορεί να είναι διπλό: μικρότερη μηνιαία επιβάρυνση από εδώ και πέρα και ταχύτερη ολοκλήρωση της ρύθμισης, εφόσον έχουν ήδη καταβάλει ποσά μεγαλύτερα από εκείνα που προκύπτουν με τη νέα μέθοδο. Το υπουργείο παρουσιάζει τη ρύθμιση ως παρέμβαση που μειώνει ουσιαστικά το κόστος αποπληρωμής και διασφαλίζει ότι η απόφαση του Αρείου Πάγου εφαρμόζεται χωρίς νέες καθυστερήσεις.

Αντίθετα, για υποθέσεις που έχουν ήδη ολοκληρωθεί ή για περιπτώσεις στις οποίες πληρούνται οι προϋποθέσεις έκπτωσης του οφειλέτη, δεν προβλέπεται αναδρομική επιστροφή χρημάτων. Το σκεπτικό που προβάλλεται είναι ότι σε αυτές τις περιπτώσεις έχουν ήδη παραχθεί έννομα αποτελέσματα, είτε επειδή η οφειλή αποπληρώθηκε και η κύρια κατοικία διασώθηκε είτε επειδή η ρύθμιση διακόπηκε λόγω μη καταβολής δόσεων.

Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι η αναδρομική επανεξέταση κλεισμένων ή έκπτωτων υποθέσεων θα δημιουργούσε σοβαρή νομική και συστημική αβεβαιότητα, καθώς θα απαιτούσε να ανοίξουν ξανά χιλιάδες παλιές δικαστικές υποθέσεις, πολλές από τις οποίες στηρίζονται σε αποφάσεις που εκδόθηκαν πριν από πολλά χρόνια.

Στο πρακτικό παράδειγμα που παραθέτει το υπουργείο, δανειολήπτης με υπόλοιπο οφειλής 144.500 ευρώ τον Ιανουάριο του 2024 θα πλήρωνε, με την προηγούμενη μέθοδο, μηνιαία δόση 731 ευρώ για 300 μήνες. Με τη νέα μέθοδο, η δόση περιορίζεται στα 483 ευρώ, εκ των οποίων 482 ευρώ αφορούν αποπληρωμή κεφαλαίου και μόλις 1 ευρώ τόκο.

Αν ο ίδιος δανειολήπτης κατέβαλε δόση 731 ευρώ από τον Ιανουάριο του 2024 έως τον Ιούνιο του 2026, θα είχε πληρώσει υπερβάλλον ποσό 7.440 ευρώ για 30 μήνες. Το ποσό αυτό θα αφαιρεθεί από τις μελλοντικές δόσεις, με αποτέλεσμα η διάρκεια αποπληρωμής να μειωθεί.

Σύμφωνα με το παράδειγμα, αντί να απομένουν 270 δόσεις, ο δανειολήπτης θα πληρώσει τελικά 255 δόσεις των 483 ευρώ, με την τελευταία να διαμορφώνεται στα 266 ευρώ.

Η διαφορά στους τόκους είναι ιδιαίτερα μεγάλη. Στο ίδιο παράδειγμα, ο δανειολήπτης αντί να καταβάλει 74.852 ευρώ σε τόκους, θα πληρώσει μόλις 411 ευρώ.

Αυτό είναι και το βασικό πολιτικό και οικονομικό επιχείρημα της ρύθμισης: η μηνιαία επιβάρυνση περιορίζεται ουσιαστικά και τα ποσά που έχουν ήδη καταβληθεί παραπάνω αναγνωρίζονται υπέρ του οφειλέτη.

Τι ισχύει για «Ηρακλή» και εξωδικαστικό μηχανισμό

Η διάταξη περιλαμβάνει ειδική πρόβλεψη και για δάνεια που έχουν μεταφερθεί στο πρόγραμμα κρατικών εγγυήσεων «Ηρακλής». Σε αυτές τις περιπτώσεις, τυχόν υπερβάλλοντα ποσά που είχαν εισπραχθεί από πιστωτικά ιδρύματα πριν από τη μεταφορά των δανείων στο πρόγραμμα θα πρέπει να αποδοθούν στο σχήμα κρατικών εγγυήσεων. Σύμφωνα με το υπουργείο, ο στόχος είναι να επιμεριστεί το οικονομικό βάρος ανάμεσα στις τράπεζες και το Δημόσιο, ανάλογα με τα ποσά που έχει εισπράξει κάθε πλευρά.

Η μείωση των δόσεων συνεπάγεται χαμηλότερες μελλοντικές εισπράξεις για τον «Ηρακλή». Η συνολική επίδραση εκτιμάται σε περίπου 500 εκατ. ευρώ σε βάθος 20ετίας, λόγω μικρότερων δόσεων σε δάνεια συνολικού ύψους 16,5 δισ. ευρώ, ενώ προστίθεται επιπλέον κόστος περίπου 200 εκατ. ευρώ από την αναδρομική εφαρμογή. Το υπουργείο σημειώνει, πάντως, ότι σημαντικό μέρος του κόστους των αναδρομικών δεν θα επιβαρύνει το Δημόσιο, καθώς θα καλυφθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα.

Παράλληλα, αποσαφηνίζεται ότι η νέα ρύθμιση δεν μεταβάλλει τον τρόπο λειτουργίας του Εξωδικαστικού Μηχανισμού ούτε των λοιπών εργαλείων ρύθμισης οφειλών, όπως ο νόμος 4605/2019. Για αυτές τις περιπτώσεις εξακολουθεί να ισχύει το υφιστάμενο πλαίσιο, σύμφωνα με το οποίο η μηνιαία δόση υπολογίζεται ως τοκοχρεολυτική δόση επί του συνολικού ποσού της ρυθμιζόμενης οφειλής.

Το υπουργείο διευκρινίζει ότι ο διαφορετικός τρόπος υπολογισμού στις ρυθμίσεις αυτές προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία, τις κανονιστικές πράξεις, τις συμβάσεις ρύθμισης και τον τρόπο με τον οποίο εγκρίθηκε η ρύθμιση κατά την ένταξη του δανειολήπτη. Επομένως, η νέα παρέμβαση αφορά ειδικά τις ενεργές ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη και δεν επεκτείνεται αυτομάτως σε όλα τα σχήματα διευθέτησης οφειλών.

Η νομοθετική ρύθμιση έρχεται να καλύψει το κενό που άφησε η διαφορετική εφαρμογή της απόφασης του Αρείου Πάγου. Η Ολομέλεια έδωσε τη βασική κατεύθυνση, όμως στην πράξη προέκυψαν αποκλίσεις ως προς το χρονικό διάστημα για το οποίο υπολογίζεται ο τόκος επί της μηνιαίας δόσης. Το υπουργείο υιοθετεί το ευνοϊκότερο σενάριο, δηλαδή τον υπολογισμό μόνο για τις περίπου 30 ημέρες που μεσολαβούν μεταξύ δύο δόσεων.

Με αυτόν τον τρόπο, η παρέμβαση επιχειρεί να κλείσει οριστικά τις ασάφειες, να περιορίσει τις δικαστικές προσφυγές και να δώσει άμεσο πρακτικό αποτέλεσμα στους συνεπείς δανειολήπτες. Το κρίσιμο ζήτημα πλέον είναι η ταχεία και ενιαία εφαρμογή της από τους servicers, τις τράπεζες και τους φορείς διαχείρισης απαιτήσεων, ώστε η μείωση των επιβαρύνσεων να αποτυπωθεί πραγματικά στις ρυθμίσεις και να μην εγκλωβιστεί σε νέο κύκλο γραφειοκρατικών καθυστερήσεων.