Πρώτη κατοικία: Νέα ρύθμιση για χιλιάδες οφειλέτες – Ποιο είναι το αντάλλαγμα

Σημαντικές αλλαγές στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών δημιουργούν νέες δυνατότητες για χιλιάδες δανειολήπτες που αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο απώλειας της κύριας κατοικίας τους. Το νέο πλαίσιο, το οποίο ενεργοποιήθηκε στις 21 Σεπτεμβρίου 2026, επιτρέπει στους οφειλέτες να διατηρήσουν το σπίτι τους, αποδεχόμενοι υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτουν.

Η συγκεκριμένη δυνατότητα απευθύνεται κυρίως σε νοικοκυριά με πολλαπλά ακίνητα και υψηλές οφειλές, προσφέροντας μια εναλλακτική διαδικασία αναδιάρθρωσης του χρέους. Παράλληλα, μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη μείωση των οφειλών και σε χαμηλότερες μηνιαίες καταβολές, εφόσον τα οικονομικά δεδομένα του δανειολήπτη επιτρέπουν τη διαμόρφωση βιώσιμης συμφωνίας.

Η νέα λειτουργία είναι διαθέσιμη μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, καθώς και από το Gov.gr, στην κατηγορία διαχείρισης οφειλών.

Πώς προστατεύεται η πρώτη κατοικία και τι προβλέπει η νέα διαδικασία

Με τη νέα ρύθμιση, ο δανειολήπτης που διαθέτει περισσότερα από ένα ακίνητα μπορεί να εξετάσει μια πρόσθετη πρόταση διακανονισμού, στην οποία η κύρια κατοικία αντιμετωπίζεται χωριστά από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία.

Εφόσον αποδεχθεί τη σχετική συμφωνία, τα υπόλοιπα ακίνητα μπορούν να οδηγηθούν σε εκποίηση, προκειμένου να ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις των πιστωτών. Το ποσό που απομένει προς ρύθμιση υπολογίζεται με βάση την αξία της κατοικίας που διατηρεί, ενώ λαμβάνονται υπόψη και τα υπόλοιπα οικονομικά στοιχεία του οφειλέτη.

Η διαδικασία μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντική για όσους αδυνατούν να ανταποκριθούν σε υψηλές δόσεις μιας συμβατικής ρύθμισης και κινδυνεύουν, σε περίπτωση αθέτησής της, να βρεθούν αντιμέτωποι με την εκποίηση ολόκληρης της περιουσίας τους.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ένας οφειλέτης με συνολικά χρέη 500.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ και πρόσθετα ακίνητα αντίστοιχης αξίας.

Με τη συνήθη διαδικασία του εξωδικαστικού, το χρέος μπορεί να περιοριστεί στις 400.000 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στη συνολική αξία των ακινήτων του. Ο οφειλέτης διατηρεί την περιουσία του και αναλαμβάνει την αποπληρωμή της ρυθμισμένης οφειλής, σε χρονικό ορίζοντα που μπορεί να φτάσει τα 35 χρόνια για τις αντίστοιχες οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς.

Στη δεύτερη επιλογή, εφόσον συμφωνηθεί η ρευστοποίηση των πρόσθετων ακινήτων, η οικονομική αντιμετώπιση διαφοροποιείται ουσιαστικά. Τα 200.000 ευρώ που αντιστοιχούν στην αξία αυτών των περιουσιακών στοιχείων χρησιμοποιούνται για την ικανοποίηση των πιστωτών, ενώ το υπόλοιπο χρέος μπορεί να περιοριστεί στις 200.000 ευρώ, δηλαδή στην αξία της κύριας κατοικίας.

Στο συγκεκριμένο ενδεικτικό παράδειγμα, η αρχική οφειλή των 500.000 ευρώ μειώνεται συνολικά κατά 300.000 ευρώ, μέσα από τη διαγραφή μέρους του χρέους και την αξιοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας.

Το αποτέλεσμα είναι μια αισθητά μικρότερη οικονομική υποχρέωση, η οποία μπορεί να επιτρέψει στον οφειλέτη να εξυπηρετεί ευκολότερα τη συμφωνία και να περιορίσει τον κίνδυνο απώλειας της κατοικίας του.

Η νέα διαδικασία παρουσιάζει χαρακτηριστικά αντίστοιχα με τη φιλοσοφία προστασίας που εφαρμοζόταν μέσω του νόμου Κατσέλη, καθώς προβλέπει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας με παράλληλη αξιοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων για την εξόφληση των πιστωτών.

Ποιοι δικαιούνται νέα αίτηση και πότε χάνεται η προστασία

Η συγκεκριμένη δυνατότητα αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν, εκτός από την κύρια κατοικία τους, πρόσθετη ακίνητη περιουσία. Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται μισθωτοί, αυτοαπασχολούμενοι και επαγγελματίες με οφειλές από προσωπικά ή επιχειρηματικά δάνεια.

Η διαδικασία στηρίζεται στην αποδοχή σχετικής πρότασης αναδιάρθρωσης. Η υποβολή αντιπρότασης από τους πιστωτές είναι υποχρεωτική για συγκεκριμένες κατηγορίες ευάλωτων και επιλέξιμων οφειλετών, ενώ για τις υπόλοιπες περιπτώσεις δεν υφίσταται γενική υποχρέωση.

Μετά την αποδοχή και την υπογραφή της συμφωνίας, η σύμβαση αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Οι συμμετέχοντες πιστωτές δεσμεύονται από τους όρους της και δεν μπορούν να επισπεύσουν πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας όσο ο δανειολήπτης ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του.

Η προστασία, ωστόσο, συνδέεται άμεσα με την τήρηση της ρύθμισης. Εάν ο οφειλέτης παραβιάσει τους συμφωνημένους όρους, η σύμβαση μπορεί να καταγγελθεί και η κατοικία να βρεθεί εκ νέου εκτεθειμένη σε αναγκαστικά μέτρα εκτέλεσης.

Σημαντική πρόβλεψη υπάρχει και για όσους είχαν ενταχθεί παλαιότερα στον εξωδικαστικό μηχανισμό, αλλά έχασαν τη ρύθμισή τους επειδή αδυνατούσαν να εξυπηρετήσουν τις δόσεις. Για τη συγκεκριμένη κατηγορία παρέχεται δυνατότητα επανυποβολής αίτησης εντός εξαμήνου από την ενεργοποίηση του νέου πλαισίου, με την προθεσμία να ολοκληρώνεται στις 20 Μαρτίου 2027.

Αντίστοιχη δυνατότητα προβλέπεται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, για πολίτες που είχαν προσφύγει στον νόμο 3869/2010, γνωστό ως νόμο Κατσέλη, εφόσον δεν υφίσταται πλέον εκκρεμοδικία.

Παράλληλα, διευρύνεται συνολικά η πρόσβαση στον εξωδικαστικό μηχανισμό, καθώς το ελάχιστο όριο των συνολικών οφειλών μειώνεται από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ. Έτσι, περισσότεροι πολίτες αποκτούν πρόσβαση στην ηλεκτρονική διαδικασία για συνολική διευθέτηση χρεών προς την Εφορία, τον ΕΦΚΑ, τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.

Για οφειλέτες που διαθέτουν αποκλειστικά την κύρια κατοικία τους, εξακολουθεί να εφαρμόζεται η συνήθης διαδικασία, η οποία προβλέπει έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και τους ασφαλιστικούς φορείς και έως 420 δόσεις για απαιτήσεις χρηματοδοτικών οργανισμών.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και ως προς το εύρος της προστασίας. Η συμφωνία δεσμεύει τους πιστωτές που συμμετέχουν σε αυτήν, ενώ απαιτήσεις τρίτων, όπως οφειλές κοινοχρήστων, παραμένουν εκτός της αυτοδίκαιης κάλυψής της.

Κατά συνέπεια, η νέα ρύθμιση προσφέρει μια πρόσθετη δυνατότητα διάσωσης της πρώτης κατοικίας, με συγκεκριμένο οικονομικό αντάλλαγμα και αυστηρές δεσμεύσεις. Η βιωσιμότητα των μηνιαίων δόσεων και η προσεκτική εξέταση των όρων της σύμβασης αποτελούν καθοριστικές προϋποθέσεις για τη διατήρηση της προστασίας σε βάθος χρόνου.