Η τιμή ενός ακινήτου αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για το ενδιαφέρον των αγοραστών και για τον χρόνο που απαιτείται μέχρι την ολοκλήρωση μιας πώλησης. Στη σημερινή αγορά κατοικίας, όπου η ζήτηση εμφανίζεται πιο επιλεκτική και οι υποψήφιοι αγοραστές κινούνται με μεγαλύτερη προσοχή, η σύνδεση ανάμεσα στην αρχική τιμή, τη διάρκεια παραμονής μιας αγγελίας και το περιθώριο διαπραγμάτευσης γίνεται όλο και πιο σαφής.
Τα στοιχεία που αναλύουν στελέχη της αγοράς ακινήτων δείχνουν ότι οι επιλογές των πωλητών επηρεάζουν άμεσα την πορεία μιας αγγελίας. Όσο πιο κοντά βρίσκεται η ζητούμενη τιμή στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες γρήγορης ανταπόκρισης από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Το θέμα ανέδειξε ο COO του Uniko, του πρώτου ψηφιακού real estate οικοσυστήματος στην Ελλάδα, με τη στήριξη της Εθνικής Τράπεζας και του Ομίλου Qualco, Γιώργος Γκιώκας, κατά τη συζήτησή του με τον αναλυτή ακινήτων και επενδυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη, στην εκδήλωση «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».
Έλλειψη στα προσιτά ακίνητα, αυξημένη προσφορά στα ακριβότερα
Σύμφωνα με τα δεδομένα που παρουσιάστηκαν, η αγορά εμφανίζει έλλειμμα προσφοράς σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειας και πιο προσιτής τιμής. Πρόκειται για την κατηγορία που συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, καθώς απευθύνεται σε ευρύτερο κοινό αγοραστών.
Την ίδια στιγμή, καταγράφεται αυξημένη προσφορά σε ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας και υψηλότερης τιμής. Αυτά τα ακίνητα απαιτούν περισσότερο χρόνο μέχρι να βρουν αγοραστή, καθώς απευθύνονται σε μικρότερο τμήμα της αγοράς και συχνά χρειάζονται μεγαλύτερη διαπραγμάτευση.
Τα στοιχεία του Uniko δείχνουν επίσης ότι οι τελικές τιμές πώλησης μειώνονται μέσω διαπραγμάτευσης. Η υποχώρηση υπολογίζεται περίπου στο 9% για περιοχές με χαμηλότερες αξίες και στο 14% για περιοχές όπου οι τιμές κινούνται σε υψηλότερα επίπεδα.
Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει ότι η αρχική τιμολόγηση έχει κρίσιμη σημασία. Μια αγγελία που ξεκινά με υπερβολική ζητούμενη τιμή κινδυνεύει να μείνει περισσότερο καιρό στην αγορά, χάνοντας σταδιακά τη δυναμική της.
Τα ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ κινούνται ταχύτερα
Με βάση τις δημοσιευμένες αγγελίες στην πλατφόρμα του Uniko, τα ακίνητα με τιμή κάτω από 100.000 ευρώ παρουσιάζουν την ταχύτερη ανταπόκριση. Σε αυτή την κατηγορία, ο μέσος χρόνος παραμονής μιας αγγελίας είναι περιορισμένος και η διαδικασία πώλησης ολοκληρώνεται πιο γρήγορα.
Στα Βόρεια Προάστια, οι αγγελίες ακινήτων αυτής της κατηγορίας παραμένουν ενεργές για διάστημα μικρότερο του ενός μήνα. Στα Δυτικά Προάστια, ο χρόνος είναι ελαφρώς μεγαλύτερος, με την αγορά να εξακολουθεί να ανταποκρίνεται γρήγορα.
Σε γενικές γραμμές, για τα ακίνητα με τιμή έως 100.000 ευρώ, το ανώτατο διάστημα παραμονής μιας αγγελίας στις περισσότερες περιοχές φαίνεται να μην ξεπερνά τους δύο μήνες.
Η διάρκεια ανάρτησης αυξάνεται αισθητά όταν η τιμή περνά στην κατηγορία από 100.000 έως 200.000 ευρώ. Σε αρκετές περιπτώσεις, η παραμονή κορυφώνεται στα ακίνητα με ζητούμενες τιμές από 200.000 έως 300.000 ευρώ.
Ο Γιώργος Γκιώκας υπογραμμίζει τον ρόλο του μεσίτη και του συμβούλου ακινήτων στη σωστή τοποθέτηση ενός ακινήτου στην αγορά. Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται σαφή εικόνα για το αν η τιμή που ζητά ανταποκρίνεται στις πραγματικές συνθήκες ή αν απέχει σημαντικά από αυτές, γεγονός που μπορεί να καθυστερήσει την πώληση.
Σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, ενδιαφέρον υπάρχει για κάθε τμήμα της αγοράς. Το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης, όμως, συγκεντρώνεται σε ακίνητα με τιμές έως 200.000 ευρώ, καθώς αυτή η κατηγορία παραμένει πιο προσιτή για περισσότερους αγοραστές.
Η αγορά απομονώνει τις υπερβολικές απαιτήσεις
Ο επενδυτής και αναλυτής ακινήτων Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σχολιάζοντας τα στοιχεία, επισήμανε ότι σε ορισμένες περιπτώσεις η διάρκεια παραμονής μιας αγγελίας αυξάνεται υπερβολικά. Αυτό συνδέεται με πωλητές που θέτουν πολύ υψηλές τιμές, επιδιώκοντας περισσότερο να δοκιμάσουν την αγορά παρά να προχωρήσουν άμεσα σε πώληση.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, η αγορά αντιδρά με τον δικό της τρόπο. Τα ακίνητα με μη ρεαλιστική τιμή συγκεντρώνουν περιορισμένο ενδιαφέρον, αγνοούνται από τους αγοραστές και παραμένουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα απούλητα.
Η παρατεταμένη παρουσία μιας αγγελίας στην αγορά λειτουργεί συχνά εις βάρος του πωλητή. Όσο περισσότερο χρόνο μένει αναρτημένο ένα ακίνητο, τόσο αυξάνεται συνήθως η πίεση για μείωση της τιμής, προκειμένου να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.
Το συμπέρασμα που προκύπτει από τα δεδομένα είναι σαφές: η ρεαλιστική τιμολόγηση αποτελεί βασική προϋπόθεση για ταχύτερη πώληση. Σε μια αγορά όπου οι αγοραστές συγκρίνουν, διαπραγματεύονται και κινούνται προσεκτικά, οι υπερβολές στην αρχική τιμή μειώνουν τις πιθανότητες άμεσης συναλλαγής.
