Σε καθεστώς ασφυκτικών προθεσμιών βρίσκονται πλέον χιλιάδες υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας που έχουν ενταχθεί στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», μετά την απόφαση για πρόωρη ολοκλήρωσή του στις 2 Ιουνίου. Η νέα ημερομηνία αιφνιδίασε μεγάλο μέρος της αγοράς, καθώς αρκετοί ανέμεναν ότι το πρόγραμμα θα παρέμενε ανοιχτό έως το τέλος Αυγούστου.
Η εξέλιξη προκαλεί έντονη αναστάτωση στους δικαιούχους και σε ολόκληρο το σύστημα που εμπλέκεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Μεσίτες, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, δικηγόροι και τράπεζες καλούνται να διαχειριστούν φακέλους που βρίσκονται σε κρίσιμο στάδιο, με χιλιάδες συναλλαγές να κινδυνεύουν να μείνουν ημιτελείς.
Το κεντρικό ζήτημα μετατοπίζεται πλέον από την τραπεζική έγκριση στη δυνατότητα έγκαιρης ολοκλήρωσης της μεταβίβασης. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα λειτουργεί με βραδείς ρυθμούς, σύνθετες διαδικασίες και υψηλή γραφειοκρατική επιβάρυνση, γεγονός που καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την ολοκλήρωση αγορών μέσα σε λίγες εβδομάδες.
Πολλοί ενδιαφερόμενοι έχουν ήδη καταβάλει προκαταβολές, έχουν υπογράψει προσύμφωνα ή έχουν προχωρήσει σε τεχνικούς ελέγχους των ακινήτων. Άλλοι βρίσκονται στο στάδιο έκδοσης της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, διαδικασία που αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τη μεταβίβαση και συχνά απαιτεί σημαντικό χρόνο, ιδίως σε παλαιότερα ακίνητα.
Αγώνας δρόμου για φακέλους και συμβόλαια
Στελέχη της αγοράς περιγράφουν μια κατάσταση έντονης πίεσης, με όλους τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες να προσπαθούν να ολοκληρώσουν σε συμπιεσμένο χρόνο διαδικασίες που υπό κανονικές συνθήκες χρειάζονται πολύ μεγαλύτερο διάστημα. Δικηγόροι ελέγχουν τίτλους, μηχανικοί εξετάζουν τεχνικές εκκρεμότητες, συμβολαιογράφοι προετοιμάζουν πράξεις και οι τράπεζες επιχειρούν να επιταχύνουν τις εγκρίσεις.
Το «Σπίτι μου 2» είχε παρουσιαστεί ως η βασική κυβερνητική παρέμβαση για τη στεγαστική στήριξη νέων και οικογενειών. Το πρόγραμμα προέβλεπε αυξημένα ηλικιακά όρια, μεγαλύτερα ποσά χρηματοδότησης και διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια σε σχέση με την πρώτη εκδοχή του.
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, έχουν εγκριθεί 13.461 δάνεια, συνολικού ύψους περίπου 1,6 δισ. ευρώ. Το μέσο ποσό χρηματοδότησης κινείται κοντά στις 120.000 ευρώ, ενώ η απορρόφηση των πόρων έχει φτάσει περίπου στο 84% του συνολικού προϋπολογισμού των 2 δισ. ευρώ.
Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι μέρος των διαθέσιμων κεφαλαίων παραμένει ακόμη αδιάθετο, την ώρα που πολλοί δικαιούχοι αδυνατούν να φτάσουν εγκαίρως στο τελικό στάδιο της αγοράς. Η πρόωρη λήξη δημιουργεί πρόσθετη αβεβαιότητα για όσους έχουν ενταχθεί στο πρόγραμμα και έχουν ήδη ξεκινήσει ουσιαστικές ενέργειες για την απόκτηση κατοικίας.
Η περιορισμένη προσφορά και η άνοδος των τιμών
Παράγοντες της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι η μεγαλύτερη δυσκολία του προγράμματος δεν εντοπίστηκε στη ζήτηση, η οποία υπήρξε ισχυρή, αλλά στην περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων κατοικιών. Οι ενδιαφερόμενοι έπρεπε να αναζητήσουν ακίνητα που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια παλαιότητας, αξίας και τεχνικής κατάστασης, σε μια περίοδο κατά την οποία η προσφορά προσιτών διαμερισμάτων μειώνεται σταθερά.
Η πίεση συγκεντρώθηκε κυρίως στα παλαιότερα ακίνητα που μπορούσαν να ενταχθούν στο πρόγραμμα. Σε αρκετές περιοχές, η αυξημένη ζήτηση οδήγησε σε ταχύτερη άνοδο των τιμών παλαιών κατοικιών, ακόμη και σε σύγκριση με νεόδμητα ακίνητα.
Μεσίτες αναφέρουν ότι η αγορά προσαρμόστηκε γρήγορα στη νέα συνθήκη. Πολλοί ιδιοκτήτες φέρονται να αναθεώρησαν προς τα πάνω τις ζητούμενες τιμές, μόλις αντιλαμβάνονταν ότι ο υποψήφιος αγοραστής διέθετε χρηματοδότηση μέσω του «Σπίτι μου 2».
Την ίδια στιγμή, οι τεχνικές και νομικές καθυστερήσεις επιβάρυναν περαιτέρω την εικόνα. Η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας, οι πολεοδομικοί έλεγχοι, η συγκέντρωση πιστοποιητικών, οι διορθώσεις σε τίτλους και οι τραπεζικές διαδικασίες απαιτούν συντονισμό και χρόνο. Σε παλαιά ακίνητα με αυθαιρεσίες, ελλείψεις ή πολεοδομικές εκκρεμότητες, η διαδικασία γίνεται ακόμη δυσκολότερη.
Προκαταβολές, κίνδυνοι και το βαθύτερο στεγαστικό πρόβλημα
Η επίσπευση της λήξης του προγράμματος αυξάνει τον κίνδυνο να παγώσουν συναλλαγές που έχουν ήδη προχωρήσει σημαντικά. Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί το ζήτημα των προκαταβολών, καθώς αρκετοί υποψήφιοι αγοραστές έχουν δεσμεύσει χρήματα χωρίς να είναι βέβαιο ότι η μεταβίβαση θα ολοκληρωθεί εμπρόθεσμα.
Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι σε αρκετά ιδιωτικά συμφωνητικά απουσιάζουν σαφείς ρήτρες επιστροφής χρημάτων σε περίπτωση αποτυχίας της αγοράς λόγω χρονικών περιορισμών, καθυστέρησης χρηματοδότησης ή αδυναμίας ολοκλήρωσης των απαιτούμενων ελέγχων.
Οι τράπεζες καλούν όσους δικαιούχους έχουν λάβει οριστική έγκριση να κινηθούν άμεσα, ώστε να προχωρήσουν στην υπογραφή των συμβάσεων πριν από την καταληκτική ημερομηνία. Η σύσταση αυτή αποτυπώνει την πίεση που έχει δημιουργηθεί στα τελικά στάδια του προγράμματος.
Η υπόθεση του «Σπίτι μου 2» αναδεικνύει εκ νέου τις διαρθρωτικές αδυναμίες της ελληνικής στεγαστικής αγοράς. Η περιορισμένη προσφορά προσιτών κατοικιών, το υψηλό κόστος αγοράς, οι χρονοβόρες μεταβιβάσεις και η βαριά γραφειοκρατία δυσκολεύουν ακόμη και προγράμματα που διαθέτουν σημαντική χρηματοδότηση.
Το στεγαστικό κόστος συνεχίζει να αυξάνεται, με τα ενοίκια να παραμένουν σε ανοδική πορεία και την αγορά κατοικίας να γίνεται όλο και πιο απαιτητική για νοικοκυριά με σταθερά εισοδήματα. Σε αυτό το περιβάλλον, αρκετοί αναλυτές θεωρούν ότι το πρόγραμμα λειτούργησε κυρίως ως προσωρινή ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών.
Η πρόωρη λήξη του δημιουργεί πλέον ένα κρίσιμο τεστ για την αγορά και τους δικαιούχους. Όσες συναλλαγές βρίσκονται κοντά στην ολοκλήρωση θα πρέπει να κινηθούν με ταχύτητα, ενώ όσες παραμένουν σε πρώιμο στάδιο αντιμετωπίζουν σοβαρό κίνδυνο να χαθούν μέσα στην πίεση των προθεσμιών.
