Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: 23 προτάσεις για ιδιοκατοίκηση, κοινωνική κατοικία και φθηνότερα ενοίκια

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει αποκτήσει πλέον δομικά χαρακτηριστικά και εξελίσσεται σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της χώρας. Τα τελευταία επτά χρόνια η κατάσταση επιδεινώνεται με σταθερό ρυθμό, οδηγώντας την Ελλάδα στις πρώτες θέσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης σχεδόν σε κάθε δείκτη που αφορά το κόστος στέγασης, την πίεση στα νοικοκυριά και τη δυσκολία πρόσβασης των νέων στην κατοικία.

Από το 2019 έως σήμερα καταγράφεται αισθητή κάμψη της ιδιοκατοίκησης, η οποία έφθασε το 2023 στο 69,6%, παρουσιάζοντας πτώση 5,8 ποσοστιαίων μονάδων μέσα σε τέσσερα χρόνια. Πρόκειται για εξέλιξη με βαρύ κοινωνικό αποτύπωμα, καθώς η Ελλάδα υπήρξε επί δεκαετίες χώρα υψηλής ιδιοκατοίκησης, με την κατοχή κατοικίας να συνδέεται άμεσα με τη σταθερότητα του νοικοκυριού, τη μεσαία τάξη και την οικονομική ασφάλεια των οικογενειών.

Η αργοπορημένη διαμόρφωση μιας ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής, η εμμονή σε εργαλεία που στηρίζονται κυρίως στον τραπεζικό δανεισμό και η διαρκής απαίτηση ύπαρξης ιδίων κεφαλαίων οδήγησαν σε παρεμβάσεις περιορισμένης αποτελεσματικότητας. Τα μέτρα που εφαρμόστηκαν ως σήμερα δεν κατάφεραν να ανταποκριθούν στο μέγεθος της ανάγκης ούτε να επηρεάσουν ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε προσιτές τιμές.

Τα ευρωπαϊκά δεδομένα περιγράφουν με ακρίβεια το βάθος του προβλήματος. Το 70% των νέων 18 έως 34 ετών εξακολουθεί να διαμένει στο πατρικό του σπίτι, ενώ το 42,3% των πολιτών ζει σε νοικοκυριά που καθυστερούν την καταβολή ενοικίου, στεγαστικής δόσης ή λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Το ποσοστό αυτό είναι μακράν το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όταν η δεύτερη χώρα της σχετικής κατάταξης βρίσκεται στο 18,8% και ο μέσος όρος της Ε.Ε. διαμορφώνεται μόλις στο 9,3%.

Το βάρος της κατοικίας στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς είναι πλέον δυσβάσταχτο. Για μια οικογένεια, το κόστος στέγασης αντιστοιχεί σχεδόν σε έναν ολόκληρο καλό μισθό. Για τους νέους, το ποσοστό αυτό κινείται συχνά μεταξύ 60% και 70% του εισοδήματός τους. Παράλληλα, περίπου το 60% των ενοικιαστών καταβάλλει πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του μόνο για τη στέγη, όπως προκύπτει από στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Αγορά χωρίς κοινωνικό αντίβαρο και χωρίς διαθέσιμες κατοικίες

Η Ελλάδα παραμένει από τις ελάχιστες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης χωρίς συνεκτικό απόθεμα κοινωνικών κατοικιών ή κατοικιών προσιτού κόστους. Παράλληλα, δεν έχει αξιοποιήσει με ουσιαστικό τρόπο τα διαθέσιμα ευρωπαϊκά εργαλεία, ούτε τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Έτσι, έχει διαμορφωθεί μια αγορά στην οποία η ζήτηση για προσιτή στέγη υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, με αποτέλεσμα την εκτίναξη ενοικίων, τιμών πώλησης και στεγαστικής ανασφάλειας.

Η σημερινή συνθήκη επιβάλλει μια συνολική στεγαστική στρατηγική με σαφές χρονοδιάγραμμα, κοινωνική στόχευση και πολλαπλά εργαλεία εφαρμογής. Το ζητούμενο είναι η αύξηση της ιδιοκατοίκησης, η ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, η δημιουργία κοινωνικής κατοικίας, η αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, η παροχή φορολογικών κινήτρων και η εγκαθίδρυση πραγματικής διαφάνειας στην αγορά.

Η δέσμη προτάσεων που ακολουθεί στοχεύει ακριβώς σε αυτή την κατεύθυνση. Επιχειρεί να δημιουργήσει ένα βιώσιμο μοντέλο κατοικίας για νέους, οικογένειες και ευάλωτες ομάδες, κινητοποιώντας δημόσιους και ιδιωτικούς πόρους με κοινωνικά δίκαιο και οικονομικά λειτουργικό τρόπο.

Διεύρυνση των στεγαστικών εργαλείων και πρόσβαση χωρίς αποκλεισμούς

Το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 3», εφόσον τεθεί σε εφαρμογή, χρειάζεται να αποκτήσει πολύ ευρύτερο περιεχόμενο και να μην περιορίζεται μόνο στην αγορά έτοιμης κατοικίας. Η στεγαστική ενίσχυση οφείλει να καλύπτει και όσους πληρούν τραπεζικά κριτήρια αλλά δεν διαθέτουν επαρκή ίδια κεφάλαια, μέσω κρατικής εγγύησης για τη συμμετοχή τους.

Τα προηγούμενα προγράμματα λειτούργησαν με υψηλές απαιτήσεις ιδίων κεφαλαίων και χρονοβόρες διαδικασίες. Έτσι, απέκλεισαν μεγάλο μέρος νέων ανθρώπων και οικογενειών με χαμηλότερα εισοδήματα. Παράλληλα, πίεσαν μια ήδη περιορισμένη αγορά, οδηγώντας μεγάλο αριθμό δικαιούχων προς παλαιά ακίνητα 40 και 50 ετών, που απαιτούσαν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης.

Η διεύρυνση του προγράμματος χρειάζεται να περιλάβει την ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή σε οικόπεδο που αποκτήθηκε μέσω γονικής παροχής, την ανέγερση μέσω αξιοποίησης δικαιώματος υψούν, καθώς και την αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών. Με αυτό τον τρόπο αυξάνεται πραγματικά το οικιστικό απόθεμα και οι δικαιούχοι αποκτούν σύγχρονες κατοικίες αντί να κατευθύνονται σε γερασμένο κτιριακό απόθεμα.

Στην ίδια λογική εντάσσεται και η πρόταση για εγγυοδοσία ύψους 2 δισ. ευρώ από το Ελληνικό Δημόσιο για την κάλυψη της ίδιας συμμετοχής στην απόκτηση πρώτης κατοικίας. Το μέτρο θα μπορεί να απευθύνεται σε νέους και οικογένειες με εξαρτώμενα τέκνα, που πληρούν τραπεζικά κριτήρια, αλλά στερούνται αποταμιεύσεων. Η κρατική εγγύηση θα αφορά μέρος της ίδιας συμμετοχής και θα επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό μόνο στην περίπτωση αθέτησης.

Μια τέτοια παρέμβαση θα διευκόλυνε χιλιάδες νοικοκυριά, κυρίως σε περιοχές με υψηλά ενοίκια, όπου η δόση ενός μέσου στεγαστικού δανείου βρίσκεται ήδη χαμηλότερα από το μηνιαίο κόστος μίσθωσης. Παράλληλα, θα πρόσφερε χαμηλότερο επιτόκιο στο εγγυημένο ποσό, περιορίζοντας το συνολικό βάρος του δανείου.

Κλειστά ακίνητα, ανακαινίσεις και μακροχρόνια μίσθωση

Κομβική προϋπόθεση για την αποκλιμάκωση της κρίσης είναι η ενεργοποίηση του αδρανούς στεγαστικού αποθέματος. Η δημιουργία μηχανισμού διασταύρωσης δεδομένων από την ΑΑΔΕ και τις εταιρείες κοινής ωφέλειας μπορεί να συμβάλει καθοριστικά στον εντοπισμό ακινήτων που δηλώνονται ως κλειστά ή μισθώνονται με ανακριβή στοιχεία. Η αποκάλυψη της «μαύρης» μίσθωσης και η ακριβής αποτύπωση των πραγματικά κενών κατοικιών αποτελούν απαραίτητη βάση για στοχευμένες παρεμβάσεις.

Παράλληλα, χρειάζεται ειδικό πρόγραμμα ανακαίνισης για πράγματι κλειστές και μη κατοικήσιμες κατοικίες σε πιεσμένες περιοχές. Το πρόγραμμα αυτό πρέπει να απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να ενταχθούν στα υπάρχοντα σχήματα λόγω τραπεζικών περιορισμών και να συνδέεται υποχρεωτικά με πολυετή διάθεση του ακινήτου σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο.

Στην ίδια κατεύθυνση εντάσσεται και η ανάγκη φορολογικού αντικινήτρου για κατοικήσιμα ακίνητα που παραμένουν κλειστά χωρίς αιτιολογημένη αιτία σε περιοχές έντονης στεγαστικής πίεσης. Εφόσον η Πολιτεία παρέχει φορολογικές ελαφρύνσεις για όσους διαθέτουν τα ακίνητά τους στη μακροχρόνια αγορά, οφείλει να εξετάσει και ένα αντίστροφο σύστημα επιβάρυνσης σε περιπτώσεις αδικαιολόγητης αδρανοποίησης κατοικιών. Διεθνείς πρακτικές σε Γαλλία, Ιρλανδία, Πορτογαλία, Ισπανία και Καναδά δείχνουν ότι η κατεύθυνση αυτή μπορεί να αποδώσει.

Η ενίσχυση της διαφάνειας πρέπει να συνοδευτεί και από νέα φορολογική πολιτική στα ενοίκια. Ο ενοικιαστής πρέπει να έχει συμφέρον να δηλώνει το πραγματικό μίσθωμα, μέσω έκπτωσης μέρους του ενοικίου από το φορολογητέο εισόδημα, με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Ο ιδιοκτήτης πρέπει επίσης να απολαμβάνει φορολογικά κίνητρα για το δηλωμένο εισόδημα από μίσθωση. Μόνο μέσα από αυτό τον διπλό μηχανισμό μπορεί να περιοριστεί πραγματικά η φοροδιαφυγή.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η επιβράβευση των συμβολαίων που ανανεώνονται χωρίς υπέρμετρες αυξήσεις. Η διατήρηση του ίδιου ενοικιαστή με σταθερό ή ελεγχόμενα αυξανόμενο μίσθωμα μπορεί να στηριχθεί μέσω μείωσης της αυτοτελούς φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Κοινωνική κατοικία και αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας χωρίς δημοσιονομική επιβάρυνση

Η χώρα χρειάζεται για πρώτη φορά ένα οργανωμένο και πολυεπίπεδο σύστημα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Υφιστάμενα δομημένα ακίνητα του Δημοσίου, αδόμητα οικόπεδα, ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη που θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και ανενεργά ακίνητα της τοπικής αυτοδιοίκησης μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω συμβάσεων μακροχρόνιας χρήσης και επενδυτικών κινήτρων, χωρίς παραχώρηση της ιδιοκτησίας.

Ο επενδυτής μπορεί να αναλαμβάνει την ανακαίνιση ή την ανέγερση με βάση αυστηρές δημόσιες προδιαγραφές, ενώ μέρος των τετραγωνικών μέτρων θα παραμένει στη διαχείριση του Δημοσίου για διάθεση σε προσιτές τιμές σε κοινωνικές ομάδες. Έτσι αυξάνεται η αξία της δημόσιας περιουσίας, δημιουργούνται νέες κατοικίες προσιτού κόστους και αναβαθμίζονται γειτονιές χωρίς δημοσιονομική επιβάρυνση.

Συμπληρωματικά, μπορεί να δημιουργηθεί κίνητρο κοινωνικής κατοικίας μέσω ελεγχόμενης αύξησης του συντελεστή δόμησης σε νέες οικοδομές, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος των επιπλέον τετραγωνικών θα αποδίδεται σε έναν δημόσιο οργανισμό στεγαστικής πολιτικής. Με τον τρόπο αυτό το Δημόσιο αποκτά σταδιακά απόθεμα κατοικιών σε όλη τη χώρα, χωρίς να αγοράζει γη ή να κατασκευάζει το ίδιο.

Μια ουσιαστική στεγαστική πολιτική οφείλει επίσης να κατευθύνει μέρος των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση σε οργανωμένα στεγαστικά προγράμματα. Τα φορολογικά έσοδα του κλάδου έχουν φθάσει σχεδόν το 1 δισ. ευρώ ετησίως. Η ανακατεύθυνση ενός μέρους αυτών των πόρων σε φοιτητική στέγαση και κοινωνική κατοικία μπορεί να δημιουργήσει δεκάδες χιλιάδες νέες κατοικίες μέσα σε λίγα χρόνια, χωρίς νέους φόρους και χωρίς αποσπασματικές απαγορεύσεις.

Η φοιτητική κατοικία, οι κατοικίες νέων ζευγαριών, οι λύσεις τύπου rent-to-own και τα ειδικά προγράμματα στέγασης για εργαζομένους σε νησιωτικές, τουριστικές και ακριτικές περιοχές πρέπει να αποτελέσουν οργανικά μέρη αυτής της στρατηγικής. Σήμερα η στεγαστική πίεση δεν πλήττει μόνο τα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και περιοχές όπου εκπαιδευτικοί, γιατροί, ένστολοι και εποχικοί εργαζόμενοι αδυνατούν να βρουν κατοικία.

Νέα εργαλεία για νέους, οικογένειες και περιφέρεια

Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να εξαντλείται μόνο στη ρύθμιση της αγοράς. Χρειάζεται εργαλεία που να ενισχύουν ενεργά την πρόσβαση των νέων και των οικογενειών στην πρώτη κατοικία. Σε αυτή τη λογική εντάσσονται η επιβράβευση συνεπών δανειοληπτών, η πρόβλεψη μηδενικού ΕΝΦΙΑ για δέκα χρόνια στην πρώτη κατοικία νέων και οικογενειών, καθώς και η δημιουργία ειδικού αποταμιευτικού λογαριασμού ζευγαριού για συγκέντρωση ιδίων κεφαλαίων.

Παράλληλα, η δημιουργία Στεγαστικής Κάρτας Νέων για όσους εγκαθίστανται στην περιφέρεια μπορεί να λειτουργήσει ως ουσιαστικό μέτρο στήριξης της αυτόνομης διαβίωσης, καλύπτοντας μέρος ενοικίου, εγγύησης, μετακόμισης, μεταφορών και ενεργειακών δαπανών. Αντίστοιχα, ένα πρόγραμμα «Ζωή στα Χωριά» μπορεί να αξιοποιήσει εγκαταλελειμμένες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς, συνδέοντας τη στεγαστική πολιτική με την περιφερειακή ανάπτυξη, την τηλεργασία και την αντιμετώπιση του δημογραφικού.

Αναγκαίο είναι επίσης ένα εθνικό Παρατηρητήριο Ενοικίων και Τιμών Κατοικίας, το οποίο θα συγκεντρώνει πραγματικά στοιχεία μισθώσεων, πωλήσεων, αποδόσεων και ζητούμενων τιμών ανά περιοχή. Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα λειτουργεί σήμερα με αποσπασματική πληροφόρηση και υψηλή αδιαφάνεια. Ένα δημόσιο και αξιόπιστο σύστημα δεδομένων θα ενίσχυε πολίτες, επενδυτές και κράτος στη λήψη ορθότερων αποφάσεων.

Στο ίδιο πλαίσιο, η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν σε παλαιές πολυκατοικίες μέσω προγράμματος «Χτίζω στον Αέρα» μπορεί να δημιουργήσει νέες κατοικίες μέσα στον υφιστάμενο αστικό ιστό, χωρίς νέα κατανάλωση γης. Η ανανέωση του κτιριακού αποθέματος και η ενίσχυση της προσφοράς μπορούν να συνδυαστούν με ενεργειακή αναβάθμιση και βελτίωση της στατικής επάρκειας υφιστάμενων κτιρίων.

Τέλος, απαιτείται η σύσταση Εθνικού Ψηφιακού Μητρώου Κλειστών Κατοικιών, ώστε η πολιτεία να γνωρίζει με ακρίβεια το πραγματικό μέγεθος του ανενεργού στεγαστικού αποθέματος. Χωρίς σαφή αποτύπωση του προβλήματος, η πολιτική μένει αναγκαστικά αποσπασματική.

Η κατοικία δεν είναι πολυτέλεια. Είναι θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα και βασική προϋπόθεση αξιοπρέπειας, οικογενειακής σταθερότητας και κοινωνικής συνοχής. Η Ελλάδα χρειάζεται μια εθνική στεγαστική στρατηγική ουσίας, με περισσότερες κατοικίες, προσιτά ενοίκια, ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, κοινωνική προστασία και διαφάνεια στην αγορά. Μόνο έτσι η στέγη μπορεί να επανέλθει στον ρόλο που οφείλει να έχει: ως πυλώνας ασφάλειας και όχι ως μόνιμη πηγή οικονομικής ασφυξίας.