Η ΑΑΔΕ βάζει στο μικροσκόπιο όλα τα ενοίκια – Τι αλλάζει από τον Οκτώβριο

Η αντίστροφη μέτρηση για την οριστική κατάργηση της πληρωμής ενοικίων με μετρητά έχει αρχίσει. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, όλα τα μισθώματα θα πρέπει να καταβάλλονται αποκλειστικά μέσω του τραπεζικού συστήματος, με σοβαρές οικονομικές συνέπειες για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες που θα συνεχίσουν τις συναλλαγές εκτός ηλεκτρονικού πλαισίου.

Οι ενοικιαστές κινδυνεύουν να χάσουν την επιστροφή ενός μηνιαίου ενοικίου και κάθε σχετική στεγαστική ενίσχυση, ακόμη και όταν πληρούν τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Οι ιδιοκτήτες, από την άλλη πλευρά, θα χάνουν τη φορολογική έκπτωση 5% επί των ακαθάριστων εισοδημάτων από μισθώματα, με αποτέλεσμα να φορολογούνται για υψηλότερο ποσό.

Η εφαρμογή του μέτρου είχε αρχικά προγραμματιστεί για την 1η Απριλίου 2026, μετατέθηκε όμως κατά έξι μήνες. Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, νέα παράταση δεν πρόκειται να δοθεί, καθώς έχουν πλέον ολοκληρωθεί οι τεχνικές και θεσμικές διαδικασίες για την καθολική εφαρμογή του συστήματος.

Υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού όλα τα ενοίκια

Από την 1η Οκτωβρίου, η υποχρέωση ηλεκτρονικής πληρωμής θα ισχύει για κάθε κατηγορία μίσθωσης. Στο νέο καθεστώς εντάσσονται τα ενοίκια κύριας κατοικίας, η φοιτητική στέγη και οι επαγγελματικές μισθώσεις, χωρίς εξαίρεση ως προς το ύψος του ποσού.

Η εξόφληση θα μπορεί να πραγματοποιείται με τραπεζική μεταφορά, e-banking, πάγια εντολή ή άλλο ηλεκτρονικό μέσο που αφήνει σαφές τραπεζικό αποτύπωμα. Η καταχώριση της συναλλαγής θα αποτελεί το μοναδικό επίσημο αποδεικτικό ότι το μίσθωμα καταβλήθηκε.

Η κυβέρνηση παρουσιάζει τη ρύθμιση ως μέτρο διαφάνειας και περιορισμού της φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων. Στην πράξη, δημιουργεί ένα αυστηρό σύστημα οικονομικών κυρώσεων, μέσω του οποίου η πρόσβαση σε κοινωνικές παροχές και φορολογικές εκπτώσεις συνδέεται πλέον άμεσα με τη χρήση τραπεζικών υπηρεσιών.

Παράλληλα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων αποκτά ένα ακόμη εκτεταμένο εργαλείο αυτόματου ελέγχου. Μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστού ως ΜΙΔΑ, θα διασταυρώνονται οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών με τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια και τα ποσά που δηλώνονται στις φορολογικές δηλώσεις.

Με τον τρόπο αυτό, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να εντοπίζει περιπτώσεις στις οποίες δεν δηλώνεται καθόλου το εισπραττόμενο ενοίκιο ή δηλώνεται μικρότερο ποσό από αυτό που καταβάλλεται πραγματικά. Οι τραπεζικές συναλλαγές μετατρέπονται έτσι σε βασικό μηχανισμό ελέγχου της αγοράς μισθώσεων.

Οι απώλειες για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες

Οι ενοικιαστές που θα συνεχίσουν να καταβάλλουν τα μισθώματα με μετρητά θα χάνουν το δικαίωμα στο στεγαστικό επίδομα και στην ετήσια επιστροφή ενός ενοικίου. Η κύρωση θα εφαρμόζεται ακόμη και όταν ο δικαιούχος καλύπτει όλες τις υπόλοιπες προϋποθέσεις του προγράμματος.

Η επιστροφή μπορεί να φτάνει έως τα 800 ευρώ για την κύρια κατοικία, ενώ προβλέπεται προσαύξηση κατά 50 ευρώ για κάθε προστατευόμενο παιδί. Η απώλεια της ενίσχυσης μπορεί επομένως να επιβαρύνει σημαντικά οικογένειες που ήδη διαθέτουν περιορισμένο εισόδημα και αντιμετωπίζουν υψηλό στεγαστικό κόστος.

Αντίστοιχη πίεση προβλέπεται και για τους εκμισθωτές. Όσοι εισπράττουν ενοίκια εκτός τραπεζικού συστήματος θα χάνουν την αυτόματη έκπτωση 5% που υπολογίζεται σήμερα επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ακίνητα.

Η συγκεκριμένη έκπτωση αναγνωρίζεται χωρίς την υποβολή παραστατικών και θεωρείται ότι καλύπτει δαπάνες συντήρησης, επισκευών και λειτουργίας των ακινήτων. Η κατάργησή της για όσους λαμβάνουν μετρητά σημαίνει ότι ο φόρος θα υπολογίζεται σε μεγαλύτερη φορολογητέα βάση.

Το νέο σύστημα αυξάνει συνεπώς την οικονομική πίεση και στις δύο πλευρές της μίσθωσης. Ο ενοικιαστής απειλείται με απώλεια κοινωνικών ενισχύσεων και ο ιδιοκτήτης με αυξημένο φόρο, ώστε να επιβληθεί στην πράξη η καθολική τραπεζική πληρωμή.

Το 2027 αναμένεται ταυτόχρονα να εφαρμοστεί για πρώτη φορά η νέα φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ενοίκια που αποκτήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026. Η νέα δομή προβλέπει συντελεστή 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 25% για το τμήμα από 12.001 έως 24.000 ευρώ και 35% για το ποσό από 24.001 έως 35.000 ευρώ.

Για το τμήμα του εισοδήματος που υπερβαίνει τις 35.000 ευρώ, ο φορολογικός συντελεστής διαμορφώνεται στο 45%.

Οι μεγαλύτερες ελαφρύνσεις από τη νέα κλίμακα αναμένεται να αφορούν ιδιοκτήτες με ετήσια εισοδήματα από μισθώματα άνω των 12.000 ευρώ. Ανάλογα με το ύψος των ενοικίων, το φορολογικό όφελος μπορεί να ξεπεράσει τα 1.300 ευρώ.

Η εφαρμογή της ευνοϊκότερης κλίμακας συνοδεύεται, όμως, από αυστηρότερη παρακολούθηση των συναλλαγών και πλήρη αποκλεισμό των μετρητών. Από την 1η Οκτωβρίου, κάθε ιδιοκτήτης και ενοικιαστής θα πρέπει να διασφαλίζει ότι το μίσθωμα καταγράφεται καθαρά στο τραπεζικό σύστημα, διαφορετικά το κόστος της παράβασης θα είναι άμεσο και μετρήσιμο.