ΑΑΔΕ: Πώς θα μεταβιβάζονται κατασχεμένα ακίνητα χωρίς πλήρη εξόφληση

Νέο ψηφιακό πλαίσιο για τη μεταβίβαση κατασχεμένων ακινήτων ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ, δίνοντας τη δυνατότητα σε οφειλέτες να προχωρούν σε πώληση χωρίς να απαιτείται προηγουμένως η πλήρης εξόφληση του χρέους τους προς το Δημόσιο.

Η βασική προϋπόθεση είναι να παρακρατείται μέρος του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου. Το ποσοστό της παρακράτησης δεν θα είναι ενιαίο για όλους, καθώς θα καθορίζεται με βάση τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη, μέσα από ειδικό σύστημα βαθμολόγησης.

Ανάλογα με τη συνολική βαθμολογία που θα συγκεντρώνει ο φορολογούμενος, η παρακράτηση μπορεί να περιορίζεται στο 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης ή να φτάνει ακόμη και στο 100%. Με τον τρόπο αυτό η ΑΑΔΕ επιχειρεί να ξεχωρίσει τους συνεπείς οφειλέτες από όσους έχουν βαρύτερο ιστορικό φορολογικών εκκρεμοτήτων.

Η διαδικασία θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE, με συγκεκριμένα δικαιολογητικά, προθεσμίες και όρους για την έκδοση της απόφασης άρσης της κατάσχεσης.

Η αίτηση και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά

Σύμφωνα με την απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, η αίτηση για άρση κατάσχεσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE. Η αίτηση απευθύνεται στην αρμόδια υπηρεσία που έχει την ευθύνη για την είσπραξη της οφειλής.

Αν έχουν επιβληθεί κατασχέσεις από περισσότερες από μία υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, ο οφειλέτης δεν χρειάζεται να υποβάλει ξεχωριστές αιτήσεις σε καθεμία. Αρκεί η αίτηση σε μία από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Στην αίτηση πρέπει να δηλώνονται αναλυτικά τα στοιχεία του οφειλέτη, τα στοιχεία του συμβολαιογράφου, καθώς και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο. Παράλληλα, καταχωρίζονται τα στοιχεία του ακινήτου, όπως ο ΑΤΑΚ, η εμπορική και αντικειμενική αξία, το τίμημα της μεταβίβασης και ο τρόπος καταβολής του.

Ο οφειλέτης πρέπει επίσης να αναφέρει τα στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης και της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση. Η πλήρης και σωστή συμπλήρωση των στοιχείων είναι κρίσιμη, καθώς από αυτά θα εξαρτηθεί η επεξεργασία του αιτήματος.

Στα δικαιολογητικά περιλαμβάνονται πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή. Έκθεση εκτιμητή ζητείται ιδίως όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή όταν δεν έχει προσδιοριστεί εμπορική αξία.

Όλα τα δικαιολογητικά πρέπει να έχουν εκδοθεί μέσα στο τελευταίο εξάμηνο, ώστε η υπηρεσία να διαθέτει πρόσφατη και αξιόπιστη εικόνα για το ακίνητο και την αξία του.

Σε περίπτωση που οι ληξιπρόθεσμες οφειλές καλύπτονται πλήρως από εμπράγματες ασφάλειες ή εγγυήσεις, δεν απαιτείται παρακράτηση από το τίμημα της πώλησης. Σε αυτή την περίπτωση, ο οφειλέτης οφείλει να προσκομίσει τα στοιχεία για το ακίνητο που παραμένει δεσμευμένο, έκθεση εκτίμησης και, όπου απαιτείται, βεβαίωση από τον ενυπόθηκο δανειστή.

Η απόφαση για την άρση της κατάσχεσης εκδίδεται από τον αρμόδιο προϊστάμενο της υπηρεσίας που επιδιώκει την είσπραξη της οφειλής. Η ισχύς της απόφασης διαρκεί έναν μήνα από την ημερομηνία έκδοσής της, γεγονός που σημαίνει ότι η μεταβίβαση πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό περιθώριο.

Η πώληση δεν μπορεί να γίνει με τίμημα χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης. Αν η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από την εμπορική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική. Για παλαιές κατασχέσεις άνω της πενταετίας απαιτείται νέα εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή.

Για να εγκριθεί η άρση, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις. Ο οφειλέτης πρέπει να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, το τίμημα να μην είναι χαμηλότερο από την απαιτούμενη αξία του ακινήτου και από το ποσό της πώλησης να παρακρατείται τουλάχιστον το 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης.

Το τελικό ποσοστό παρακράτησης θα προσδιορίζεται από τη βαθμολογία του οφειλέτη. Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση είναι υψηλότερο από εκείνο που προβλέπει η φορολογική ενημερότητα ή η βεβαίωση οφειλής, τότε αποδίδεται στο Δημόσιο το μεγαλύτερο ποσό.

Πώς λειτουργεί η βαθμολόγηση των οφειλετών

Η ΑΑΔΕ εισάγει σύστημα αξιολόγησης της φορολογικής συνέπειας των οφειλετών, με συνολική βαθμολογία από 0 έως 100 βαθμούς. Η βαθμολογία αυτή θα καθορίζει πόσο μέρος του υπολοίπου της κατάσχεσης θα παρακρατηθεί από το τίμημα της μεταβίβασης.

Το πρώτο κριτήριο αφορά τη συνέπεια του οφειλέτη στις ρυθμίσεις χρεών και αποδίδει έως 10 βαθμούς. Εξετάζεται αν ο φορολογούμενος τηρεί τις ρυθμίσεις του και αν υπάρχουν αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες οφειλές.

Το δεύτερο κριτήριο είναι η γενική φορολογική συνέπεια και βαθμολογείται έως 20 βαθμούς. Η ΑΑΔΕ λαμβάνει υπόψη την εμπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων εισοδήματος και ΦΠΑ κατά την τελευταία τριετία.

Το τρίτο κριτήριο αφορά την αποπληρωμή της οφειλής μετά την επιβολή της κατάσχεσης και μπορεί να δώσει έως 15 βαθμούς. Όσο μεγαλύτερο μέρος της οφειλής έχει ήδη εξοφληθεί, τόσο καλύτερη είναι η βαθμολογία.

Το τέταρτο κριτήριο σχετίζεται με τον χρόνο που έχει περάσει από την κατάσχεση και αποδίδει έως 25 βαθμούς. Υψηλότερη βαθμολογία προβλέπεται για τις πιο πρόσφατες κατασχέσεις.

Το πέμπτο και βαρύτερο κριτήριο αφορά την προέλευση της οφειλής και βαθμολογείται έως 30 βαθμούς. Ευνοϊκότερη αντιμετώπιση έχουν οι οφειλές που δεν προέρχονται κυρίως από ΦΠΑ και παρακρατούμενους φόρους.

Με βάση τη συνολική βαθμολογία καθορίζεται το ποσοστό παρακράτησης. Για βαθμολογία από 80 έως 100 προβλέπεται παρακράτηση 25%. Για βαθμολογία από 60 έως 79, η παρακράτηση ανεβαίνει στο 45%. Για βαθμολογία από 40 έως 59, φτάνει στο 65%.

Αν ο οφειλέτης συγκεντρώνει από 20 έως 39 βαθμούς, η παρακράτηση διαμορφώνεται στο 85%. Για βαθμολογία από 0 έως 19, το Δημόσιο παρακρατεί το 100% του υπολοίπου της κατάσχεσης.

Με το νέο πλαίσιο, η ΑΑΔΕ δίνει διέξοδο σε περιπτώσεις όπου η κατάσχεση εμπόδιζε τη μεταβίβαση ακινήτου, χωρίς όμως να χάνει τη δυνατότητα είσπραξης μέρους ή και του συνόλου της οφειλής. Για τους οφειλέτες, η διαδικασία μπορεί να ανοίξει δρόμο για πώληση περιουσίας, υπό αυστηρούς όρους και με πλήρη ψηφιακή παρακολούθηση.