Στο επίκεντρο των ελέγχων της ΑΑΔΕ τίθενται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων τύπου Airbnb, καθώς ο φοροελεγκτικός μηχανισμός ενεργοποιεί εκτεταμένες διασταυρώσεις και αναδρομικούς ελέγχους για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων και ακινήτων που λειτουργούν εκτός του προβλεπόμενου πλαισίου.
Οι φορολογικές αρχές στρέφουν την προσοχή τους σε ιδιοκτήτες και διαχειριστές που αξιοποιούν ακίνητα μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας διαμονής, εμφανίζοντας στην εφορία χαμηλότερα έσοδα από τα πραγματικά ή αφήνοντας εκτός δήλωσης μέρος της δραστηριότητάς τους.
Αύξηση δηλώσεων και εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι το 2025 υποβλήθηκαν 2,46 εκατομμύρια δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ τα δηλωθέντα εισοδήματα διαμορφώθηκαν στα 973,7 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό εμφανίζεται αυξημένο κατά 10% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, γεγονός που επιβεβαιώνει τη συνεχιζόμενη διεύρυνση της αγοράς βραχυχρόνιας διαμονής.
Τα συγκεκριμένα εισοδήματα θα αποτυπωθούν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις και θα φορολογηθούν από το πρώτο ευρώ, με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45%. Παράλληλα, αποτελούν βασικό πεδίο ελέγχου για τις υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, οι οποίες επιχειρούν να εντοπίσουν αποκλίσεις ανάμεσα στα ποσά που δηλώνονται και στα στοιχεία που λαμβάνονται από τις πλατφόρμες.
Στις διασταυρώσεις αξιοποιούνται δεδομένα από τις Airbnb, Booking και VRBO, ενώ ο έλεγχος συνδέεται με τις φορολογικές δηλώσεις που έχουν ήδη υποβληθεί από τους ιδιοκτήτες. Με αυτόν τον τρόπο, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να σχηματίσει ολοκληρωμένη εικόνα για τα ακίνητα που μισθώνονται, τα έσοδα που παράγουν και τις υποχρεώσεις που έχουν δηλωθεί.
Οι αποκλίσεις στα εισοδήματα και οι τροποποιητικές δηλώσεις
Με τη χρήση ειδικών αλγορίθμων, ο φοροελεγκτικός μηχανισμός εντοπίζει περιπτώσεις φυσικών προσώπων που αποκτούν εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα και με αποκλίσεις στα δηλωθέντα ποσά. Το 2025 εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ με διαφορές στα εισοδήματα που είχαν δηλωθεί.
Οι διασταυρώσεις αφορούσαν τα φορολογικά έτη 2020, 2021 και 2022, με βάση στοιχεία που αντλήθηκαν από τις ψηφιακές πλατφόρμες. Για αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ, οι έλεγχοι ανέδειξαν 6.222 ΑΦΜ για το 2020, 10.724 ΑΦΜ για το 2021 και 17.525 ΑΦΜ για το 2022. Οι φορολογούμενοι που περιλαμβάνονται στις συγκεκριμένες κατηγορίες αναμένεται να κληθούν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις.
Στο στόχαστρο βρίσκονται επίσης ιδιοκτήτες που διαθέτουν περισσότερα από τρία ακίνητα σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, χωρίς να έχουν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Οι έλεγχοι εντόπισαν 1.545 φυσικά πρόσωπα που είτε εισέπραξαν εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα μέσα στο 2024 είτε απέκτησαν τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, χωρίς την απαιτούμενη φορολογική τακτοποίηση.
Από τις περιπτώσεις αυτές, οι 1.017 αφορούσαν απουσία έναρξης δραστηριότητας και οι 528 ελλιπή δήλωση ΚΑΔ. Η ΑΑΔΕ έχει ήδη αποστείλει ενημερωτικά ηλεκτρονικά μηνύματα, προειδοποιώντας τους υπόχρεους ότι, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, θα ακολουθήσει περαιτέρω φορολογικός έλεγχος.
Καταχωρήσεις χωρίς έγκυρο ΑΜΑ και βαριά πρόστιμα
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στις καταχωρήσεις ακινήτων που εμφανίζονται στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες χωρίς έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Μέσω του πρωτοκόλλου συνεργασίας με τις Airbnb, Booking και VRBO, η ΑΑΔΕ διαπίστωσε ότι χιλιάδες καταχωρήσεις είτε στερούνταν ΑΜΑ είτε ανέγραφαν αριθμό που δεν θεωρήθηκε έγκυρος.
Μέσα στο 2025 απενεργοποιήθηκαν συνολικά 2.145 καταχωρήσεις ακινήτων, στο πλαίσιο της προσπάθειας περιορισμού της αδήλωτης δραστηριότητας στη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι παραβάτες βρίσκονται αντιμέτωποι με αυστηρές κυρώσεις, καθώς για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους της παράβασης, με κατώτατο όριο τις 5.000 ευρώ.
Σε περίπτωση υποτροπής μέσα σε διάστημα ενός έτους, το πρόστιμο διπλασιάζεται, επιβεβαιώνοντας τη βούληση της ΑΑΔΕ να αυστηροποιήσει τον έλεγχο στη συγκεκριμένη αγορά. Η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει ένας από τους δυναμικότερους τομείς της κτηματαγοράς, όμως πλέον βρίσκεται υπό στενή φορολογική παρακολούθηση, με έμφαση στη διαφάνεια, στη δήλωση των πραγματικών εισοδημάτων και στην τήρηση των προβλεπόμενων υποχρεώσεων.
