Αγορά ακινήτων: Ανεβαίνουν τα ενοίκια, ενισχύεται η ζήτηση από το εξωτερικό

Η έντονη ζήτηση για κατοικίες, η άνοδος των ενοικίων και η αύξηση της στεγαστικής χρηματοδότησης διαμορφώνουν την εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Τα στοιχεία εταιρειών του κλάδου καταγράφουν παράλληλα ενισχυμένο ενδιαφέρον από το εξωτερικό, με σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ περιοχών και κατηγοριών τιμής.

Η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στις οικονομικότερες κατοικίες, όπου το διαθέσιμο απόθεμα υπολείπεται της ζήτησης. Η αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, η ανακαίνιση παλαιότερων διαμερισμάτων και η προσαρμογή των ιδιοκτησιών σε διαφορετικές ανάγκες βρίσκονται στο επίκεντρο της συζήτησης για τη στέγαση. Ταυτόχρονα, αναπτύσσονται μοντέλα συνιδιοκτησίας που απευθύνονται κυρίως στην αγορά εξοχικών κατοικιών υψηλής αξίας.

Αυξήσεις ενοικίων και ασφυκτική ζήτηση για οικονομικές κατοικίες

Η έρευνα της REMAX Ελλάς, η οποία βασίζεται σε μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της σε 124 περιοχές, καταγράφει πανελλαδική άνοδο των ενοικίων κατά 3,8% το 2026. Στην Αττική η αύξηση φτάνει το 4,3%, στη Θεσσαλονίκη το 3% και στην υπόλοιπη χώρα το 4%.

Η εταιρεία διαπιστώνει σταθερά ισχυρό ενδιαφέρον για ποιοτικές κατοικίες. Συνδέει επίσης την πορεία των τιμών με τις αλλαγές στις υποδομές και στην καθημερινότητα των περιοχών, όπως η βελτίωση των συγκοινωνιών, η λειτουργία σταθμών μετρό και η ανάπτυξη χώρων στάθμευσης και πρασίνου.

Σε περισσότερες από 30 περιοχές, το μέσο μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώνεται τουλάχιστον στα 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι υψηλότερες τιμές καταγράφονται στο Κολωνάκι, στην Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και στη Σαντορίνη, όπου το μέσο ενοίκιο φτάνει τα 14 ευρώ ανά τ.μ.

Η ακριβότερη κατοικία δεν συνεπάγεται πάντως και μεγαλύτερη ετήσια ανατίμηση. Στο Κολωνάκι και στην Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης οι τιμές παρέμειναν σταθερές, παρά το υψηλό επίπεδό τους.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις εμφανίζονται στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, με 16,7%, και στα Πετράλωνα, με 15,6%. Ακολουθούν η Κυψέλη και η Θέρμη Θεσσαλονίκης, με άνοδο 14,3% η καθεμία.

Στην Αττική, τα Δυτικά Προάστια παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη μέση αύξηση, 5,7%, με το ενοίκιο να διαμορφώνεται στα 7,4 ευρώ ανά τ.μ. Στα Νότια Προάστια η αντίστοιχη τιμή είναι 11,1 ευρώ και στα Βόρεια 10,3 ευρώ. Στην περιφέρεια, διαφορετική πορεία καταγράφει η Πάρος, όπου τα μισθώματα υποχώρησαν κατά 8,3%.

Τα δεδομένα του Spitogatos για το πρώτο οκτάμηνο του 2026 δείχνουν πόσο έντονα συγκεντρώνεται η ζήτηση στις χαμηλότερες τιμές. Η ανάλυση αντιπαραβάλλει τα μοναδικά διαθέσιμα ακίνητα με τις μοναδικές αναζητήσεις και τις πιο άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, τα λεγόμενα leads.

Στα Βόρεια Προάστια, κάθε διαθέσιμη κατοικία με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ συγκεντρώνει 21,1 leads και 281,7 αναζητήσεις. Στην κατηγορία άνω των 1.500 ευρώ, η ένταση της ζήτησης σε σχέση με την προσφορά περιορίζεται έως και 42 φορές.

Η Ελευσίνα, το Μαρούσι, το Ηράκλειο Αττικής, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι περιλαμβάνονται στις περιοχές όπου η πίεση για οικονομικά ενοίκια είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται στα Δωδεκάνησα: για κάθε ακίνητο με μίσθωμα μικρότερο των 600 ευρώ αντιστοιχούν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις.

Στις αγοραπωλησίες, το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται περισσότερο στις κατοικίες αξίας έως 250.000 ευρώ. Πάνω από τις 550.000 ευρώ, η αναλογία ζήτησης προς διαθέσιμα ακίνητα εμφανίζεται χαμηλότερη.

Ο Δημήτρης Τσατίρης, COO του Spitogatos, προσδιορίζει ως βασικές κατευθύνσεις την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών και τη διευκόλυνση της πρόσβασης σε χρηματοδότηση. Σε εκδήλωση της εταιρείας αναδείχθηκαν οι δυνατότητες αναβάθμισης μικρών και παλαιών ακινήτων, καθώς και ανάδειξης κατοικιών που παραμένουν κλειστές.

Στοιχεία της IMS-FC που παρουσιάστηκαν καταγράφουν εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων 1,8 δισ. ευρώ στο οκτάμηνο, αυξημένες κατά 34,9% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2025. Για τα προγράμματα «Σπίτι μου» η αύξηση ανέρχεται σε 54,6%.

Το περιθώριο διεύρυνσης της χρηματοδότησης συνδέεται με το χαμηλό ποσοστό αγορών που πραγματοποιούνται μέσω στεγαστικού δανείου. Στην Ελλάδα αυτό διαμορφώνεται στο 23%, έναντι 45% στην Ευρώπη, βάσει των στοιχείων που παρουσιάστηκαν.

Αγοραστές από το εξωτερικό, συνιδιοκτησία και ευέλικτα ακίνητα

Η διεθνής ζήτηση που καταγράφει ο Spitogatos έχει αυξηθεί κατά 60,3% σε σχέση με το 2020. Οι αναζητήσεις από το εξωτερικό αντιπροσωπεύουν το 20,3% της συνολικής ζήτησης, με τις ΗΠΑ, τη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο να βρίσκονται στις πρώτες θέσεις.

Το ενδιαφέρον εκτείνεται πέρα από τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα. Πέντε από τις δέκα δημοφιλέστερες περιοχές βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης: Χαλκιδική, Κυκλάδες, Καβάλα, Μεσσηνία και Δωδεκάνησα.

Στην εξοχική κατοικία, η ανάλυση της Elxis για την περίοδο 2024–2026 δείχνει ότι το 44% των υποψήφιων αγοραστών που επικοινώνησαν με την εταιρεία προερχόταν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στις συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν, η συμμετοχή αυτής της κατηγορίας περιορίστηκε στο 20%.

Ο διευθύνων σύμβουλος Γιώργος Γαβριηλίδης αναφέρει ως βασικές αγορές εκτός ΕΕ τη Μεγάλη Βρετανία και τις Ηνωμένες Πολιτείες, ενώ διαπιστώνει αυξανόμενη παρουσία ενδιαφερομένων από την Αυστραλία.

Προϋπολογισμό μεγαλύτερο των 400.000 ευρώ δηλώνει το 38% των υποψήφιων αγοραστών εκτός ΕΕ, έναντι 24% εκείνων που προέρχονται από κράτη της Ένωσης. Οι Βρετανοί στρέφονται στα νησιά του Ιονίου σε ποσοστό 24%. Για ενδιαφερομένους από τις ΗΠΑ και τον Καναδά, η Κρήτη συγκεντρώνει 28% και η ηπειρωτική Ελλάδα 25%. Το Αιγαίο προσελκύει ποσοστό 19% τόσο από τη βρετανική όσο και από την αμερικανική αγορά.

Μια διαφορετική μορφή πρόσβασης σε εξοχικές κατοικίες υψηλής αξίας προωθεί η Owners. Το μοντέλο στηρίζεται στην αγορά μεριδίων εταιρείας ειδικού σκοπού που έχει στην ιδιοκτησία της το ακίνητο. Η συμμετοχή συνοδεύεται από δικαίωμα χρήσης και, ανάλογα με τη διαχείριση, δυνατότητα αξιοποίησης της κατοικίας.

Το σχήμα προβλέπει έως έξι συνιδιοκτήτες, με μερίδια του ενός έκτου και έως 56 διανυκτερεύσεις τον χρόνο ανά μερίδιο. Κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει συμμετοχή έως 50%. Ο προγραμματισμός χρήσης γίνεται μέσω ψηφιακής εφαρμογής, ενώ προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στα διαστήματα που το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται.

Η συντήρηση και η λειτουργία ανατίθενται σε επαγγελματική διαχείριση. Ο διευθύνων σύμβουλος Κώστας Παππάς συνδέει την ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας με την άνοδο των τιμών και το κόστος χρηματοδότησης, επισημαίνοντας ως προϋποθέσεις τη σαφή νομική οργάνωση, την τεχνολογική υποστήριξη και τη συστηματική διαχείριση.

Στην καλύτερη αξιοποίηση των κτιρίων επικεντρώνεται και ο Ιωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ. Κεντρικό στοιχείο της προσέγγισής του είναι η δυνατότητα προσαρμογής των ιδιοκτησιών μέσω μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσης.

Όπως εξηγεί, η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και της αξίας της γης δυσκολεύει την παραγωγή νέων κατοικιών. Παράλληλα, η ζήτηση παραμένει ισχυρή και σημαντικό τμήμα των ενδιαφερομένων αδυνατεί να βρει ακίνητο συμβατό με τις ανάγκες και τον προϋπολογισμό του.

Η αντιμετώπιση του προβλήματος, κατά τον ίδιο, απαιτεί αξιοποίηση των υφιστάμενων κτιρίων και σχεδιασμό νέων ιδιοκτησιών που θα μπορούν να εξυπηρετούν διαφορετικές ανάγκες στο μέλλον. Στο πλαίσιο αυτό εντάσσει τη συζήτηση για τον εκσυγχρονισμό των κανόνων ιδιοκτησίας.

Ο Αραμπατζής αναφέρει ότι η νέα νομοθετική πρωτοβουλία επιδιώκει την υπέρβαση περιορισμών ενός πλαισίου ηλικίας σχεδόν εκατό ετών. Στόχος είναι η διευκόλυνση διαχωρισμών και συνενώσεων, με περιορισμό εμποδίων που προκύπτουν από παλαιούς κανονισμούς και απαιτήσεις συναίνεσης.

Οι ανάγκες μιας οικογένειας μπορούν να αλλάξουν σημαντικά: ένα μεγάλο διαμέρισμα ενδέχεται να χρειαστεί να χωριστεί σε δύο μικρότερα όταν ενηλικιωθούν τα παιδιά, ενώ δύο μικρές κατοικίες μπορεί να απαιτείται να ενωθούν. Τέτοιες μετατροπές συχνά προσκρούουν στη σύσταση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας, περιορίζοντας τη χρησιμότητα της περιουσίας.

Η ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, όπως αναφέρει ο επικεφαλής της, εφαρμόζει από το 2020 την «εξελιγμένη σύσταση πολυκατοικίας». Στα ακίνητα που αναπτύσσει προβλέπει εξαρχής δυνατότητες μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσης, ώστε ο ιδιοκτήτης να διαθέτει περισσότερες επιλογές προσαρμογής.

Κατά την εκτίμησή του, η ευελιξία μπορεί να απελευθερώσει δυνατότητες στο υπάρχον απόθεμα και να επηρεάσει τον σχεδιασμό νέων κτιρίων. Η αξία μιας ιδιοκτησίας συνδέεται με τα τετραγωνικά, την ενεργειακή απόδοση, την κατασκευή και τις αλλαγές που μπορεί να υποστηρίξει σε βάθος χρόνου.

Η αγορά κατοικίας παραμένει υπό πίεση, με τη μεγαλύτερη αναντιστοιχία να αφορά τις προσιτές επιλογές. Οι αυξήσεις ενοικίων, η χρηματοδότηση, οι αγοραστές από το εξωτερικό και οι δυνατότητες αξιοποίησης παλαιότερων ή κλειστών ακινήτων διαμορφώνουν τις συνθήκες μέσα στις οποίες εξελίσσονται η στεγαστική αναζήτηση και οι επενδύσεις.