Ακίνητα: Άπιαστο όνειρο να βρεις σπίτι με φθηνό ενοίκιο

Σε οικονομικό μαρτύριο εξελίσσεται η μίσθωση κατοικίας

Οι ενοικιάσεις κατοικιών κατέγραψαν μία από τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών τον περασμένο μήνα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ., με το ποσοστό να αγγίζει το 9,9% συγκριτικά με τον Φεβρουάριο του 2024.

Το ποσοστό αυτό αφορά τις τιμές που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια και όχι τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών που καταγράφονται στις αγγελίες. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη άνοδο που έχει σημειωθεί από την έναρξη της στεγαστικής και πληθωριστικής κρίσης, καταδεικνύοντας τη διαρκή επιδείνωση του προβλήματος. «Η άνοδος των ενοικίων στην Ελλάδα ξεκίνησε το 2018 και συνεχίστηκε με αμείωτο ρυθμό. Συγκεκριμένα, στην Αθήνα από το 2018 ο δείκτης τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνει μία αύξηση της τάξης του 83,6%», δηλώνει ο καθηγητής στο Τμήμα Μηχανικών, Χωροταξίας και Ανάπτυξης του Αριστοτέλειου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης Νικόλας Καρανικόλας.

«Έτσι, σήμερα, θα μπορούσε κάποιος να δηλώσει ότι δεν υπάρχουν στις αστικές περιοχές “αξιοπρεπή” διαμερίσματα», τονίζει ο κ. Καρανικόλας. Προσθέτει ότι σε πολλές περιοχές μάλιστα, όπως το Κολωνάκι, το Χίλτον, ο Λυκαβηττός στις περιοχές της Αθήνας, η Φιλοθέη, τα Βριλήσσια, η Κηφισιά και το Ψυχικό στα βόρεια προάστια, η Βούλα, ο Άλιμος, η Γλυφάδα, το Ελληνικό και η Βάρη –Βάρκιζα στα νότια προάστια, αλλά και το κέντρο της Θεσσαλονίκης με την παραλία της Θεσσαλονίκης κινούνται ιδιαίτερα υψηλότερα αγγίζοντας σε κάποιες περιοχές τα 15 €/τ.μ., όπως η Παλιά Παραλία. Από τις αγγελίες μίσθωσης διαμερισμάτων αποδεικνύεται ότι τα σκήπτρα των τιμών ενοικίασης διαμερισμάτων κρατούν τα Νότια και τα Βόρεια Προάστια της Αττικής (ειδικά Βούλα, Γλυφάδα, Βάρη – Βάρκιζα και Φιλοθέη – Ψυχικό, αντίστοιχα), με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να ακολουθούν.

Ένα άλλο εύρημα της ανάλυσης της κτηματαγοράς είναι ότι σήμερα καταγράφουμε τις υψηλότερες τιμές στην κατοικία στη χώρα, σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών που μας δίνει η Τράπεζα της Ελλάδα. Έτσι, με έτος αναφοράς το 2007 (Τιμή Βάσης 100) οι σημερινές τιμές έχουν ξεπεράσει τα υψηλά του 2008 (τιμή στην Αθήνα 100,9), και βρισκόμαστε ήδη το 2024 (εκτίμηση) στο 106,1. Άρα, αποδεικνύεται ότι ήδη είμαστε 6% ψηλότερα από τα ιστορικά υψηλά του 2008 στην Αθήνα, ενώ αναμένεται η ίδια εικόνα να προχωρήσει αντίστοιχα και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας. Μάλιστα, ειδικά στα καινούργια ακίνητα η αύξηση είναι ακόμα υψηλότερη ξεπερνώντας το 10%. Βέβαια, κύρια αιτία για την εικόνα αυτή είναι ο πληθωρισμός και η ακρίβεια στη χώρα, η οποία έχει επηρεάσει συνολικά την κτηματαγορά.

Η χαρτογράφηση των χαρακτηριστικών των διαμερισμάτων μέσα από τις δημοσιευμένες αγγελίες μίσθωσης σήμερα, οδηγεί επίσης σε χρήσιμα συμπεράσματα. Αποδεικνύεται ότι κάτω από το όριο των 400 €/μήνα δεν υπάρχουν πια κατοικίες στην Αθήνα και τον Πειραιά, ενώ στα βόρεια και τα νότια προάστια της Αττικής τα 1.000€/μήνα αρχίζουν να θεωρούνται το «πάτωμα» του μισθώματος για ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα. Αντίστοιχα, έλλειψη παρατηρείται στην αγορά σε διαμερίσματα κάτω των 50 τ.μ. που διατίθενται προς μίσθωση. Τέλος, το μεγαλύτερο ποσοστό διαθέσιμων διαμερισμάτων είναι άνω των 25 ετών, πρόκειται δηλαδή για μεγάλης ηλικίας κατοικίες.

Και νέες αυξήσεις

Στο ερώτημα για το αν συνεχίσει η αύξηση των τιμών ο κ. Νικόλας Καρανικόλας απαντά πως θα μπορούσαμε να απαντήσουμε ότι αναμένεται μία πιο ήπια αύξηση έναντι αυτών που αντιμετωπίσαμε την περίοδο μετά τον κορωνοϊό, αφού ένας σκληρός δείκτης καταγραφής των τάσεων είναι αυτός του κατασκευαστικού κόστους.

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή και με έτος βάσης το 2021 (τιμή βάσης 100), ήδη το 2024 κλείνει με αύξηση 19,8% (τιμή 119,8) στο συνολικό κατασκευαστικό κόστος μίας τυπικής οικοδομής, ενώ από το πρώτο τρίμηνο του 2025 φαίνεται ότι το κόστος αυτό συνεχίζει να αυξάνεται. Αν, μάλιστα, σκεφτούμε τα ευρύτερα γεωπολιτικά ζητήματα, το ενδεχόμενο περαιτέρω αυξήσεων στα υλικά και στους δασμούς, ο κίνδυνος σημαντικών αυξήσεων και το 2025 παραμένει υπαρκτός. Συμπερασματικά –εξηγεί ο καθηγητής– αν σκεφτούμε ότι η αγοραστική δύναμη των Ελλήνων είναι σημαντικά μειωμένη (πάνω από 20% σε σχέση με το 2010), ότι οι συνθήκες πίεσης του κόστους θα συνεχίσουν να υπάρχουν και, τελικά, ότι το πρώτο τρίμηνο του 2025 έχουμε ήδη αυξήσεις στην αγορά των ενοικίων, αποδεικνύεται ότι οι πιέσεις στην αγορά της στέγης θα συνεχίσουν και μέσα στη χρονιά.

Η διαφορά είναι, ίσως, ότι ενώ μέχρι στιγμής είχαμε μεγαλύτερες αυξήσεις στα νέα ακίνητα, τελικά καταγράψουμε σημαντικές αυξήσεις και στις παλιότερες κατοικίες, αφού προγράμματα όπως το «Σπίτι μου 2» πιέζουν προς τα πάνω και τα παλιότερα ακίνητα.