Ακίνητα δύο ταχυτήτων: Δισεκατομμύρια για επενδυτές, απλησίαστα σπίτια για τα νοικοκυριά

Σε δύο εντελώς διαφορετικές πραγματικότητες κινείται πλέον η ελληνική αγορά ακινήτων. Για όσους αναζητούν σπίτι για αγορά ή ενοικίαση, η κατάσταση γίνεται συνεχώς δυσκολότερη, καθώς οι τιμές παραμένουν υψηλές και το διαθέσιμο απόθεμα περιορίζεται. Για τους επενδυτές, αντίθετα, το real estate εξακολουθεί να προσφέρει ισχυρές αποδόσεις και να προσελκύει σημαντικά ελληνικά και ξένα κεφάλαια.

Η ζήτηση δεν έχει εξαφανιστεί. Μετατοπίζεται όμως γεωγραφικά και ποιοτικά. Καθώς οι ακριβότερες συνοικίες της Αθήνας απομακρύνονται όλο και περισσότερο από τις οικονομικές δυνατότητες του μέσου νοικοκυριού, αγοραστές και επενδυτές στρέφονται σε περιοχές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια βρίσκονταν χαμηλότερα στον χάρτη του ενδιαφέροντος.

Πατήσια, Σεπόλια, Ακαδημία Πλάτωνος, Μεταξουργείο, Κεραμεικός και Βοτανικός αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα αυτής της αλλαγής. Νέα ζευγάρια αναζητούν εκεί οικονομικότερες λύσεις για ιδιοκατοίκηση, ενώ επενδυτές αγοράζουν κυρίως παλαιότερα και μικρότερα διαμερίσματα, τα ανακαινίζουν και τα επαναφέρουν στην αγορά προς μίσθωση.

Λιγότερα διαθέσιμα σπίτια, υψηλότερη πίεση στις τιμές

Το πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς δεν αφορά μόνο την Αθήνα. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη, όπου τα διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση μειώνονται την ώρα που η ζήτηση παραμένει ισχυρή.

Οι έντονες ανατιμήσεις των προηγούμενων ετών εμφανίζουν σε ορισμένες περιοχές σημάδια επιβράδυνσης, όμως η έλλειψη επαρκούς προσφοράς εξακολουθεί να στηρίζει τις υψηλές τιμές. Όσο λιγότερα ακίνητα βγαίνουν στην αγορά, τόσο δυσκολότερα δημιουργούνται οι συνθήκες για πραγματική αποκλιμάκωση.

Η πίεση είναι ακόμη μεγαλύτερη στην αγορά των ενοικίων. Η περίπτωση της φοιτητικής στέγης είναι ενδεικτική, καθώς στην Αθήνα καταγράφονται ζητούμενα μισθώματα που σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν ακόμη και τα 800 ευρώ τον μήνα.

Για μια οικογένεια που πρέπει να καλύψει τα έξοδα διαμονής ενός παιδιού σε άλλη πόλη, το ενοίκιο έχει εξελιχθεί σε μία από τις μεγαλύτερες μηνιαίες δαπάνες, προστιθέμενο στο κόστος διατροφής, μετακινήσεων, ενέργειας και σπουδών.

Η συγκεκριμένη κατάσταση δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο. Οι υψηλές τιμές στις ακριβότερες περιοχές οδηγούν όλο και περισσότερους ενδιαφερόμενους σε οικονομικότερες γειτονιές. Η αυξανόμενη ζήτηση, όμως, μεταφέρει σταδιακά τις ανατιμήσεις και εκεί, περιορίζοντας ξανά τις πραγματικά προσιτές επιλογές.

Με αυτό τον τρόπο, περιοχές που μέχρι πρόσφατα αποτελούσαν «καταφύγιο» για χαμηλότερους προϋπολογισμούς αρχίζουν να αποκτούν επενδυτικό ενδιαφέρον και να ακολουθούν σταδιακά την ανοδική πορεία της υπόλοιπης αγοράς.

Οι ξένοι αγοράζουν πλέον και για μόνιμη εγκατάσταση

Παράλληλα αλλάζει αισθητά και το προφίλ των ξένων αγοραστών που αναζητούν ακίνητο στην Ελλάδα.

Η αγορά ενός ελληνικού σπιτιού δεν συνδέεται πλέον αποκλειστικά με ένα εξοχικό, μία επενδυτική τοποθέτηση ή τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση. Σύμφωνα με στοιχεία της Elxis – At Home in Greece, το 30,8% των ενδιαφερόμενων αγοραστών από το εξωτερικό εξετάζει την απόκτηση κατοικίας με σκοπό τη μόνιμη εγκατάσταση στη χώρα.

Η Κρήτη συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ζήτησης, με ποσοστό 42,9%. Ακολουθεί η Πελοπόννησος με 22,9% και τα νησιά του Ιονίου με 12,7%.

Αμερικανοί, Ολλανδοί, Γερμανοί και Βρετανοί βρίσκονται μεταξύ των εθνικοτήτων που εμφανίζουν ισχυρό ενδιαφέρον, ενώ αξιοσημείωτη είναι και η παρουσία Αυστραλών, αρκετοί από τους οποίους έχουν ελληνική καταγωγή.

Η αλλαγή αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την κτηματαγορά. Ένας αγοραστής που σχεδιάζει να εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα έχει διαφορετικές ανάγκες από κάποιον που ενδιαφέρεται αποκλειστικά για απόδοση κεφαλαίου ή για ένα εξοχικό που θα χρησιμοποιεί λίγες εβδομάδες τον χρόνο.

Η ποιότητα κατασκευής, οι υποδομές, η πρόσβαση σε νοσοκομεία και υπηρεσίες, οι συγκοινωνίες, το φυσικό περιβάλλον και η καθημερινή λειτουργικότητα της περιοχής αποκτούν μεγαλύτερη βαρύτητα. Αυτό εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί η Κρήτη βρίσκεται στην κορυφή των προτιμήσεων.

Την ώρα που τα νοικοκυριά δυσκολεύονται να βρουν προσιτή κατοικία, το επαγγελματικό real estate εξακολουθεί να προσελκύει μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις περίπου 1,27 δισ. ευρώ σε επαγγελματικά ακίνητα, αυξημένες κατά 5,8% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025, βάσει στοιχείων της Cushman & Wakefield Proprius.

Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκέντρωσε ο τομέας του λιανεμπορίου, ο οποίος απορρόφησε περισσότερα από 700 εκατ. ευρώ, δηλαδή πάνω από το μισό της συνολικής επενδυτικής δραστηριότητας.

Σημαντικό μέρος αυτού του ποσού συνδέεται με την απόκτηση από την Εθνική Τράπεζα χαρτοφυλακίου 100 ακινήτων της Prodea Investments, έναντι 510,7 εκατ. ευρώ.

Η εικόνα που διαμορφώνεται επιβεβαιώνει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν μπορεί πλέον να αποτυπωθεί με έναν μόνο δείκτη. Υπάρχει η αγορά των νοικοκυριών, όπου κυριαρχούν η δυσκολία πρόσβασης, τα υψηλά ενοίκια και η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Υπάρχει ταυτόχρονα η επενδυτική αγορά, στην οποία εγχώρια και διεθνή κεφάλαια συνεχίζουν να τοποθετούνται δυναμικά.

Η αντίθεση γίνεται ακόμη πιο έντονη όταν η εισροή επενδυτικών κεφαλαίων δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μόνιμη χρήση.

Νέες επενδύσεις, ανακαινίσεις και αγοραπωλησίες μπορούν να αναβαθμίσουν περιοχές και να ενισχύσουν την οικονομική δραστηριότητα. Όταν όμως το οικιστικό απόθεμα παραμένει περιορισμένο, η αυξημένη ζήτηση λειτουργεί ως πρόσθετος παράγοντας πίεσης στις τιμές.

Το μεγάλο πρόβλημα της επόμενης περιόδου είναι ακριβώς αυτό: η ελληνική κτηματαγορά παραμένει ιδιαίτερα ελκυστική για επενδυτές, ενώ για ένα συνεχώς μεγαλύτερο μέρος των πολιτών η απόκτηση ή ακόμη και η ενοικίαση κατοικίας μετατρέπεται σε οικονομική δοκιμασία. Εάν η επενδυτική άνθηση δεν συνοδευτεί από ουσιαστική αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών, το χάσμα ανάμεσα στο «real estate των δισεκατομμυρίων» και στην πραγματική δυνατότητα ενός νοικοκυριού να βρει σπίτι θα συνεχίσει να μεγαλώνει.