Αθήνα: Γραφεία δύο ταχυτήτων – Στα 31 ευρώ/τ.μ. τα κορυφαία ακίνητα

Σε αγορά δύο ταχυτήτων εξελίσσεται πλέον ο κλάδος των επαγγελματικών γραφείων στην Αθήνα, καθώς οι επιχειρήσεις στρέφονται με ολοένα μεγαλύτερη ένταση προς σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά και πλήρως αναβαθμισμένα ακίνητα, αφήνοντας σε δεύτερη μοίρα παλαιότερους χώρους που δεν καλύπτουν τις νέες λειτουργικές και περιβαλλοντικές απαιτήσεις.

Η μετατόπιση αυτή διατήρησε σε υψηλά επίπεδα τα μισθώματα των ποιοτικών γραφείων και κατά τη διάρκεια του 2025, παρά το γεγονός ότι στις αρχές της χρονιάς είχε καταγραφεί επιβράδυνση στη μισθωτική δραστηριότητα.

Σύμφωνα με έρευνα της Danos, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν τα γραφεία Κατηγορίας Α, γνωστά ως Grade A, ιδιαίτερα όταν βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες, διαθέτουν υψηλή ενεργειακή απόδοση, πράσινες πιστοποιήσεις και άμεση πρόσβαση σε μετρό ή άλλα μέσα σταθερής τροχιάς.

Η περιορισμένη διαθεσιμότητα τέτοιων ακινήτων διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και ενισχύει τη διαφορά ανάμεσα στα νεότερα κτίρια και στο παλαιότερο κτιριακό απόθεμα.

Στην κορυφή της αγοράς βρίσκεται το κέντρο της Αθήνας, όπου τα μισθώματα για γραφεία υψηλών προδιαγραφών φτάνουν έως και τα 31 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα.

Ακολουθεί η Λεωφόρος Κηφισίας με περίπου 29 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη Βασιλίσσης Σοφίας οι τιμές διαμορφώνονται κοντά στα 28 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.

Στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης τα μισθώματα φτάνουν τα 24 ευρώ ανά τετραγωνικό, στη Λεωφόρο Συγγρού περίπου τα 19 ευρώ, ενώ στη Λεωφόρο Μεσογείων και σε άλλες περιοχές κινούνται κοντά στα 18 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.

Η διαφοροποίηση αυτή δεν οφείλεται αποκλειστικά στη γεωγραφική θέση. Η ηλικία του κτιρίου, η ποιότητα των εγκαταστάσεων, η ενεργειακή του κατηγορία, η περιβαλλοντική πιστοποίηση και η πρόσβαση στις συγκοινωνίες επηρεάζουν πλέον καθοριστικά το ύψος του μισθώματος.

Το κέντρο κρατά το 44% της ζήτησης

Παρά τη δημιουργία νέων επιχειρηματικών πόλων στα βόρεια και νότια προάστια, το κέντρο της Αθήνας εξακολουθεί να διατηρεί ισχυρή θέση στην αγορά.

Περίπου 44% της συνολικής ζήτησης για επαγγελματικούς χώρους κατευθύνεται στην κεντρική Αθήνα, όπου η ανακαίνιση παλαιότερων ακινήτων δημιουργεί σταδιακά νέο απόθεμα γραφείων υψηλότερων προδιαγραφών.

Το συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων στην Αθήνα είχε αυξηθεί σε περίπου 2,98 εκατ. τετραγωνικά μέτρα έως τα μέσα του 2025.

Μόνο κατά το τρίτο τρίμηνο του έτους, η απορρόφηση γραφειακών επιφανειών εκτιμάται ότι έφτασε περίπου τα 50.000 τετραγωνικά μέτρα.

Ταυτόχρονα, καταγράφηκε μικρή αύξηση στα κενά γραφεία. Το ποσοστό διαθεσιμότητας διαμορφώθηκε στο τέλος του 2025 μεταξύ 9,8% και 10%, έναντι περίπου 9,5% ένα χρόνο νωρίτερα.

Παρότι το ποσοστό αυξήθηκε οριακά, η πραγματική διαθεσιμότητα παραμένει περιορισμένη στην κατηγορία των σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών γραφείων, όπου η ζήτηση εξακολουθεί να υπερτερεί.

Η ενεργειακή απόδοση εξελίσσεται πλέον σε έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες για τις αποφάσεις τόσο των επιχειρήσεων όσο και των επενδυτών.

Η στροφή προς βιοκλιματικά και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα εκτιμάται ότι αφορά περίπου 350.000 τετραγωνικά μέτρα γραφειακών χώρων.

Μεγάλες επιχειρήσεις αναζητούν κτίρια που προσφέρουν χαμηλότερο ενεργειακό κόστος, σύγχρονα συστήματα λειτουργίας, καλύτερες συνθήκες εργασίας και πιστοποιήσεις περιβαλλοντικής απόδοσης.

Η επιλογή αυτή διευρύνει συνεχώς την απόσταση μεταξύ νέων ή πλήρως ανακαινισμένων ακινήτων και παλαιότερων κτιρίων που δεν έχουν προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.

Η τάση εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και μέσα στο 2026, διατηρώντας την πίεση υπέρ των Grade A ακινήτων και αυξάνοντας την ανάγκη αναβάθμισης του παλαιότερου κτιριακού αποθέματος.

Επενδύσεις σε Grade A και αποδόσεις έως 8%

Στην αγορά γραφείων εξακολουθούν να δραστηριοποιούνται τόσο ελληνικές ΑΕΕΑΠ όσο και διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, με το ενδιαφέρον να επικεντρώνεται κυρίως στα καλύτερα ακίνητα και στις περιοχές με υψηλή εμπορικότητα.

Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, σύμφωνα με τη Danos, εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές απέκτησαν χαρτοφυλάκιο γραφείων Grade A συνολικής αξίας περίπου 70 εκατ. ευρώ.

Την ίδια περίοδο, η Dimand απέκτησε κτίριο γραφείων στο Μαρούσι, επιβεβαιώνοντας ότι τα βόρεια προάστια εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικό επενδυτικό πόλο.

Νέες επαγγελματικές επιφάνειες αναμένεται να εισέλθουν στην αγορά τα επόμενα χρόνια μέσω μεγάλων αναπτύξεων.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται και το επενδυτικό πρόγραμμα ύψους περίπου 2 δισ. ευρώ που έχει ανακοινώσει ο Όμιλος ION για το Ελληνικό, μέρος του οποίου προβλέπει την ανάπτυξη νέων γραφειακών χώρων.

Η διαφοροποίηση της αγοράς αποτυπώνεται και στις επενδυτικές αποδόσεις.

Για σύγχρονα γραφεία Grade A σε προνομιακές τοποθεσίες, οι αποδόσεις κινούνται μεταξύ 5,75% και 7%.

Στα ακίνητα Grade B που βρίσκονται επίσης σε καλές περιοχές, οι αποδόσεις αυξάνονται στο 7%-7,5%.

Ακόμη υψηλότερες, μεταξύ 7,5% και 8%, είναι οι αποδόσεις για Grade B ακίνητα σε δευτερεύουσες τοποθεσίες, αντανακλώντας το μεγαλύτερο επενδυτικό ρίσκο, τη χαμηλότερη ποιότητα και τη δυσκολότερη μισθωτική απορρόφηση.

Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι ξεκάθαρη: η αγορά γραφείων της Αθήνας δεν λειτουργεί πλέον ως ενιαίο σύνολο.

Τα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά και καλά συνδεδεμένα ακίνητα εξακολουθούν να προσελκύουν εταιρείες και επενδυτές, διατηρώντας υψηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα.

Αντίθετα, όσο αυξάνεται η ηλικία ενός κτιρίου και υποχωρεί η ενεργειακή του απόδοση, τόσο μεγαλώνει η απόσταση από την πρώτη κατηγορία της αγοράς.

Η επόμενη φάση της αγοράς γραφείων θα κριθεί σε μεγάλο βαθμό από το πόσο γρήγορα το παλαιότερο κτιριακό απόθεμα θα μπορέσει να αναβαθμιστεί. Οι επιχειρήσεις αναζητούν πλέον λιγότερα τετραγωνικά μέτρα και περισσότερη ποιότητα, ενεργειακή οικονομία, σύγχρονες υποδομές και εύκολη πρόσβαση. Όσα κτίρια δεν ακολουθήσουν αυτή τη μετάβαση κινδυνεύουν να μείνουν οριστικά στη δεύτερη ταχύτητα της αγοράς.