Ελεγκτικό Συνέδριο για Κτηματολόγιο: Πρόωρο κλείσιμο, αμφισβητούμενες εγγραφές και βαριά σκιά ανασφάλειας

Με σοβαρό έλλειμμα αξιοπιστίας και διευρυμένες ζώνες αβεβαιότητας κινδυνεύει να παραδοθεί το έργο της κτηματογράφησης, το οποίο έπειτα από τρεις δεκαετίες οδεύει προς την τελική ευθεία, αφήνοντας όμως ανοιχτό ένα βαρύ αποτύπωμα από εκατοντάδες χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις, συσσωρευμένες ενστάσεις που παραμένουν χωρίς εξέταση και ιδιοκτησίες με αμφισβητούμενο καθεστώς, οι οποίες ενδέχεται να οδηγήσουν πολίτες σε πολυετείς και κοστοβόρες δικαστικές συγκρούσεις.

Αυτό είναι ένα από τα βασικά συμπεράσματα της ειδικής έκθεσης του Ελεγκτικού Συνεδρίου, η οποία δόθηκε στη δημοσιότητα την Τετάρτη και εξετάζει τόσο τις καθυστερήσεις στην πορεία της κτηματογράφησης όσο και την αποτελεσματικότητα του Κτηματολογίου στις περιοχές όπου η διαδικασία έχει ήδη ολοκληρωθεί.

Η επίσπευση αφήνει πίσω ανοιχτές πληγές

Η έκθεση καταγράφει ότι οι μηχανισμοί επιτάχυνσης που υιοθετήθηκαν για να κλείσει νωρίτερα η κτηματογράφηση ενδέχεται να καταλήξουν σε εγγραφές προσωρινού χαρακτήρα, με αμφισβητούμενη ισχύ, επιβαρύνοντας τελικά την ασφάλεια των συναλλαγών και τη σταθερότητα του συστήματος.

Στα τριάντα χρόνια εξέλιξης του έργου στην Ελλάδα έχουν υπογραφεί τέσσερις γενιές συμβάσεων, συνολικά 199, πολλές από τις οποίες εξελίσσονταν παράλληλα ή αλληλοεπικαλύπτονταν χρονικά. Κατά το Ελεγκτικό Συνέδριο, η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει έλλειψη στρατηγικής συνέχειας και σταθερού σχεδιασμού.

Το συνολικό κόστος έχει πλέον φθάσει περίπου το 1 δισ. ευρώ, παρουσιάζοντας μέση αύξηση 31,2% σε σχέση με τους αρχικούς προϋπολογισμούς.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, το 71,17% των δικαιωμάτων έχει ήδη ενταχθεί σε λειτουργούν Κτηματολόγιο, ενώ άλλο ένα 27,76% βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της ανάρτησης. Πίσω από αυτή την αριθμητική πρόοδο, η έκθεση διαπιστώνει ότι σε αρκετές περιπτώσεις τα προβλήματα δεν επιλύθηκαν, αλλά μεταφέρθηκαν στο επόμενο στάδιο, χωρίς επαρκή αποτίμηση των κινδύνων που συνεπάγεται αυτή η επιλογή.

Στην έκθεση σημειώνεται ρητά ότι η πρόωρη περάτωση της κτηματογράφησης, όπως προβλέφθηκε με τον νόμο 4821/2021, δεν φαίνεται να συνοδεύτηκε από επαρκή στάθμιση ανάμεσα στο κόστος και στο όφελος αυτής της επιλογής. Με αυτόν τον τρόπο επιβεβαιώνεται η κριτική που είχε διατυπωθεί για βεβιασμένο κλείσιμο της διαδικασίας.

Η ισχύουσα διαδικασία επιτρέπει την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης ακόμη και όταν εκκρεμούν αιτήσεις διόρθωσης και ενστάσεις. Αυτό σημαίνει ότι οι πρώτες εγγραφές δεν καθίστανται ουσιαστικά οριστικές, αλλά παραμένουν εγκλωβισμένες σε ένα μεταβατικό καθεστώς αβεβαιότητας που μεταφέρεται στο στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου.

Όπως επισημαίνεται, οι αρχικές εγγραφές στηρίζονται πλέον και σε δεδομένα που δεν έχουν ακόμα πλήρως ελεγχθεί, ενώ οι εκκρεμείς δηλώσεις και αιτήσεις αποτυπώνονται στα κτηματολογικά φύλλα για μελλοντική αξιολόγηση. Με αυτόν τον τρόπο, η αβεβαιότητα επεκτείνεται σε κάθε ακίνητο για το οποίο έχει υποβληθεί αίτημα διόρθωσης, έως ότου ολοκληρωθεί η εξέτασή του.

Η ίδια νομοθετική παρέμβαση εισήγαγε και τη δυνατότητα πρόωρης περαίωσης χωρίς να έχει προηγηθεί ανάρτηση, εφόσον έχει ολοκληρωθεί η επεξεργασία των δηλώσεων και ο έλεγχος νομιμότητας από τον ανάδοχο. Μέχρι σήμερα αυτή η δυνατότητα δεν έχει αξιοποιηθεί. Ωστόσο, τα στοιχεία από τις συμβάσεις τρίτης και τέταρτης γενιάς αποτυπώνουν μια προβληματική εικόνα.

Μόλις το 19% των συμβάσεων ολοκληρώθηκε με την πάγια και πλήρη διαδικασία. Πάνω από το 50% περατώθηκε χωρίς να έχει προηγηθεί εξέταση ενστάσεων από τις αρμόδιες Επιτροπές. Περίπου το 15% προχώρησε χωρίς εξέταση αιτήσεων διόρθωσης από τον ανάδοχο, ενώ επιπλέον 9% περατώθηκε χωρίς καν να προηγηθεί ανάρτηση.

Με βάση αυτά τα δεδομένα, το Ελεγκτικό Συνέδριο προειδοποιεί ανοιχτά ότι η υπερβολική επίσπευση μπορεί να πλήξει τον πυρήνα της ασφάλειας των συναλλαγών, εφόσον παραμένουν ανοιχτές αμφισβητήσεις που αγγίζουν την αξιοπιστία του ίδιου του συστήματος.

233.000 εκκρεμότητες και ορατός κίνδυνος δικαστικής έκρηξης

Την ίδια ώρα, το βάρος των εκκρεμών υποθέσεων παραμένει τεράστιο και απειλεί να υπονομεύσει συνολικά τη λειτουργία του Κτηματολογίου. Τα στοιχεία που ενσωματώθηκαν στην έκθεση αναφέρουν ότι σήμερα παραμένουν ανοιχτές περίπου 233.000 υποθέσεις, οι οποίες αντιστοιχούν σε περίπου 20.000 πινάκια, με μέσο όρο 12 ενστάσεις ανά πινάκιο. Ο ρυθμός εξέτασής τους καθιστά εξαιρετικά δύσκολη την εκκαθάριση μέσα σε διάστημα δύο μηνών.

Για τη βελτίωση της λειτουργίας των Επιτροπών λήφθηκαν μέτρα όπως η αύξηση της αποζημίωσης των μελών, η δυνατότητα συνεδριάσεων μέσω τηλεδιάσκεψης και η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας. Σύμφωνα με τις παρατηρήσεις που απέστειλε τον περασμένο Φεβρουάριο ο υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Δημήτρης Παπαστεργίου επί των προκαταρκτικών ευρημάτων, ο μέσος χρόνος συγκρότησης των Επιτροπών μειώθηκε από 3,5 σε 2 μήνες, ο μέσος χρόνος από τη διαβίβαση μιας υπόθεσης μέχρι την απόφαση φθάνει τους 4,3 μήνες, ενώ η ολοκλήρωση των πληρωμών των Επιτροπών περιορίστηκε σε διάστημα μικρότερο του ενός μήνα.

Το υπουργείο παραδέχεται ότι υπάρχουν συνολικά 233.000 ενστάσεις και αιτήσεις διόρθωσης. Από αυτές έχουν διαβιβαστεί 67.000 ενστάσεις και έχει ολοκληρωθεί η εκδίκαση 46.000 υποθέσεων, με την εκτίμηση ότι η έκδοση των αποφάσεων δεν θα ξεπεράσει τη διετία.

Οι συντάκτες της έκθεσης επισημαίνουν ότι η έγκαιρη εξέταση των εκκρεμών αιτήσεων και ενστάσεων είναι κρίσιμη, ώστε να αποτραπεί ένα μαζικό κύμα προσφυγών στη Δικαιοσύνη, το οποίο θα επιβάρυνε ακόμη περισσότερο ένα ήδη πιεσμένο δικαστικό σύστημα και θα παρέτεινε την αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων.

Η επισήμανση αυτή αποκτά ιδιαίτερο βάρος, καθώς ήδη 13.713 αιτήσεις διόρθωσης απορρίφθηκαν ως μη παραδεκτές και δεν παραπέμφθηκαν στις Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης, ενώ ο τελικός αριθμός των απορρίψεων εκτιμάται ότι θα φθάσει τις 20.000.

Η έκθεση καταγράφει ότι έχουν εισαχθεί αυστηροί τυπικοί περιορισμοί, οι οποίοι οδηγούν είτε σε αυτόματες απορρίψεις είτε σε παραδοχές για καθαρά διαδικαστικούς λόγους, σε μια φάση όπου το ζητούμενο θα έπρεπε να είναι η ουσιαστική διόρθωση των σφαλμάτων.

Το δικαστήριο προειδοποιεί ακόμη ότι αυτή η αυστηρότητα ενδέχεται να αποδειχθεί τελικά αναποτελεσματική. Παρότι η κτηματογράφηση αποτελεί διαδικασία αποτύπωσης με βάση τις δηλώσεις των ενδιαφερομένων και δεν υποκαθιστά τη δικαστική επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών, η ουσιαστική κρίση των ζητημάτων αυτών από τις Επιτροπές χαρακτηρίζεται κρίσιμη δικλίδα ασφαλείας για την ορθότητα των αρχικών εγγραφών.

Ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη και κίνδυνος απώλειας περιουσίας

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί και η έκταση του φαινομένου των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη. Η έκθεση σημειώνει ότι το ποσοστό των αδήλωτων δικαιωμάτων παραμένει υψηλό, τόσο σε πανελλαδικό επίπεδο όσο και στις συμβάσεις που βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη.

Σε όλη τη χώρα, από περίπου 39,15 εκατομμύρια συνολικά δικαιώματα, τα άγνωστου ιδιοκτήτη φθάνουν τα 3,45 εκατομμύρια, δηλαδή το 8,82%, χωρίς μάλιστα να υπολογίζονται τα αντίστοιχα ακίνητα σε έξι συμβάσεις όπου δεν έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση.

Στις 22 συμβάσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη και για τις οποίες έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση, τα αδήλωτα ακίνητα ανέρχονται σε περίπου 1,55 εκατομμύριο, ποσοστό 16,72% των δικαιωμάτων αυτών των συμβάσεων. Σε επτά από αυτές το ποσοστό ξεπερνά το 20%, στοιχείο που εν μέρει αποδίδεται και σε λανθασμένη αρχική προεκτίμηση των εγγραπτέων δικαιωμάτων.

Το Ελεγκτικό Συνέδριο τονίζει ότι η ύπαρξη τόσο μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων δημιουργεί ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθώς είναι πιθανό να υπάρξουν προσπάθειες καταχώρισης ακινήτων από πρόσωπα στα οποία δεν ανήκουν. Παράλληλα, υπογραμμίζεται ότι πολλά από αυτά τα ακίνητα ενδέχεται να αποτελούν περιουσία δημόσιων φορέων που δεν έχει καταγραφεί εγκαίρως, ενώ σε κάθε περίπτωση συνιστούν δυνητική δημόσια περιουσία, εφόσον περιέρχονται στο Δημόσιο μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών.

Υπενθυμίζεται ότι οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές μετά την πάροδο οκτώ ετών, γεγονός που καθιστά το ζήτημα ακόμη πιο κρίσιμο για χιλιάδες ιδιοκτήτες και για τη συνολική ασφάλεια του ιδιοκτησιακού καθεστώτος στη χώρα.

Η συνολική εικόνα που αποτυπώνει η έκθεση είναι σαφής. Το Κτηματολόγιο πλησιάζει μεν προς την ολοκλήρωσή του ως έργο εθνικής σημασίας, όμως η συσσώρευση εκκρεμοτήτων, οι βεβιασμένες περατώσεις, οι αμφισβητούμενες εγγραφές και ο μεγάλος όγκος ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη διαμορφώνουν ένα πεδίο αυξημένου κινδύνου, με ορατές συνέπειες για τους πολίτες, τη Δικαιοσύνη και την ασφάλεια των συναλλαγών.