Ενοίκια-θηλιά και φορολογική αδικία για εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά

Η στεγαστική κρίση έχει πλέον μετατραπεί σε μία από τις βαθύτερες κοινωνικές και οικονομικές πληγές της χώρας. Η εκρηκτική άνοδος των ενοικίων, η συρρίκνωση της προσφοράς κατοικιών, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αξιοποίηση ακινήτων μέσω της Golden Visa έχουν περιορίσει δραματικά την πρόσβαση σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγη.

Το πρόβλημα ξεπερνά τα όρια της αγοράς ακινήτων. Αγγίζει πλέον την κοινωνική συνοχή, την οικονομική ανεξαρτησία των νέων, τη δημιουργία οικογένειας και την ίδια τη φορολογική δικαιοσύνη. Εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά καταβάλλουν το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για την κατοικία, ενώ το φορολογικό σύστημα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει τη συγκεκριμένη επιβάρυνση σαν μια κοινή καταναλωτική δαπάνη.

Τα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν το μέγεθος της κρίσης. Περίπου επτά στους δέκα νέους ηλικίας 18 έως 34 ετών εξακολουθούν να ζουν στο πατρικό τους σπίτι, καθώς αδυνατούν να εξασφαλίσουν οικονομική αυτονομία. Η καθυστέρηση της αποχώρησης από την οικογενειακή κατοικία επηρεάζει άμεσα τις προσωπικές επιλογές, τη δημιουργία νέων νοικοκυριών και τη δημογραφική πορεία της χώρας.

Παράλληλα, το 41,8% των πολιτών στην Ελλάδα ζει σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες οφειλές για ενοίκια, στεγαστικά δάνεια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Η απόσταση από την υπόλοιπη Ευρώπη είναι τεράστια. Η Ρουμανία, που ακολουθεί στη σχετική κατάταξη, καταγράφει ποσοστό 18,5%, ενώ ο μέσος όρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης κινείται περίπου στο 9%.

Η στεγαστική επιβάρυνση των ενοικιαστών έχει λάβει ακραίες διαστάσεις. Σύμφωνα με στοιχεία που αποδίδονται στην Τράπεζα της Ελλάδος, περίπου έξι στους δέκα διαθέτουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγαση. Σε αρκετές περιπτώσεις νέων εργαζομένων, το ενοίκιο απορροφά ακόμη και το 60% ή το 70% των μηνιαίων αποδοχών.

Για ένα μεγάλο τμήμα της κοινωνίας, η κατοικία κοστίζει πλέον όσο ένας ολόκληρος μηνιαίος μισθός. Μετά την πληρωμή του μισθώματος απομένει ένα περιορισμένο ποσό για τρόφιμα, ηλεκτρικό ρεύμα, καύσιμα, μετακινήσεις, υγεία, εκπαίδευση και βασικές οικογενειακές ανάγκες.

Την ίδια στιγμή περιορίζεται σταθερά και η ιδιοκατοίκηση. Από το 2019 έως το 2025, το σχετικό ποσοστό υποχώρησε περίπου κατά έξι ποσοστιαίες μονάδες και διαμορφώθηκε στο 69,4%. Η πτώση έφερε την Ελλάδα χαμηλότερα ακόμη και από τα επίπεδα της μνημονιακής περιόδου και μόλις στη 18η θέση μεταξύ των 27 κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Η χώρα εξακολουθεί επίσης να στερείται οργανωμένου αποθέματος κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, οι κοινωνικές κατοικίες αντιστοιχούν κατά μέσο όρο στο 9% έως 9,3% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος. Στην Ολλανδία φτάνουν περίπου το 30%, στην Αυστρία το 24%, στη Νορβηγία το 23% και στη Δανία το 20%.

Η ελληνική κυβέρνηση παρακολουθεί την κρίση να διογκώνεται χωρίς να έχει συγκροτήσει αντίστοιχο δημόσιο απόθεμα κατοικιών. Οι παρεμβάσεις παραμένουν αποσπασματικές, συχνά ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς να αυξάνουν επαρκώς την προσφορά και αφήνουν ανέγγιχτη μία κρίσιμη φορολογική στρέβλωση: το ενοίκιο της κύριας κατοικίας δεν αναγνωρίζεται ως δαπάνη που μειώνει την πραγματική οικονομική δυνατότητα του πολίτη.

Το κράτος εισπράττει από την άνοδο των ενοικίων και αγνοεί την επιβάρυνση του ενοικιαστή

Το ενοίκιο αποτελεί σήμερα τη μεγαλύτερη σταθερή μηνιαία δαπάνη για εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά. Η φορολογική διοίκηση γνωρίζει το ύψος του μισθώματος, την ταυτότητα του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή, τη διάρκεια της σύμβασης και τις ηλεκτρονικές πληρωμές που πραγματοποιούνται μέσω του τραπεζικού συστήματος.

Παρά την πλήρη εικόνα που διαθέτει, το κράτος φορολογεί το εισόδημα του εκμισθωτή και ταυτόχρονα αγνοεί τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος του ενοικιαστή. Η φορολογία του εργαζομένου υπολογίζεται πάνω στις ονομαστικές αποδοχές του, σαν να μην έχει προηγηθεί η καταβολή ενός υπέρογκου ποσού για την κάλυψη της κύριας κατοικίας.

Η αύξηση των ενοικίων ενισχύει τα δημόσια έσοδα. Όταν ένα μίσθωμα ανεβαίνει, αυξάνεται το δηλωθέν εισόδημα από ακίνητη περιουσία και κατά συνέπεια ο αναλογών φόρος. Σε αρκετές περιπτώσεις, η αύξηση οδηγεί τον ιδιοκτήτη και σε υψηλότερο φορολογικό κλιμάκιο.

Για τον ενοικιαστή, η ίδια μεταβολή σημαίνει απώλεια αγοραστικής δύναμης. Για το Δημόσιο, σημαίνει μεγαλύτερη φορολογητέα ύλη. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει πλήρως το πρόσθετο εισόδημα στη μία πλευρά της συναλλαγής και παραβλέπει πλήρως την αντίστοιχη αφαίρεση εισοδήματος στην άλλη.

Η στρέβλωση αποτυπώνεται καθαρά στο παράδειγμα ενός εργαζομένου που πριν από λίγα χρόνια λάμβανε καθαρές αποδοχές 1.500 ευρώ και πλήρωνε 550 ευρώ για την κύρια κατοικία του. Σήμερα μπορεί να εισπράττει 1.600 ευρώ, ενώ το ενοίκιο έχει αυξηθεί στα 900 ευρώ.

Η ονομαστική αύξηση του μισθού ανέρχεται σε 100 ευρώ. Η στεγαστική επιβάρυνση έχει αυξηθεί κατά 350 ευρώ. Το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του εργαζομένου έχει μειωθεί σημαντικά, παρότι το φορολογικό σύστημα καταγράφει μόνο την αύξηση των αποδοχών.

Πριν καλυφθούν τρόφιμα, λογαριασμοί, μεταφορές και δαπάνες υγείας, σχεδόν το 60% του μισθού έχει ήδη κατευθυνθεί στη στέγαση. Η πραγματική φοροδοτική ικανότητα υποχωρεί, όμως η φορολογική βάση παραμένει αμετάβλητη.

Η ίδια οικονομική συναλλαγή επιβαρύνεται και από τις δύο πλευρές. Ο ενοικιαστής πληρώνει το μίσθωμα με εισόδημα που έχει ήδη φορολογηθεί. Ο ιδιοκτήτης φορολογείται για το εισόδημα που αποκτά από την εκμίσθωση. Πρόκειται για διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις, οι οποίες αναδεικνύουν την πλήρη απουσία αναγνώρισης της στεγαστικής δαπάνης του ενοικιαστή.

Η κατοικία αποτελεί βασική προϋπόθεση αξιοπρεπούς διαβίωσης. Το ενοίκιο της κύριας κατοικίας δεν είναι πολυτέλεια, επενδυτική επιλογή ή προαιρετική κατανάλωση. Είναι αναγκαία δαπάνη, την οποία ο πολίτης υποχρεώνεται να καταβάλει κάθε μήνα για να εξασφαλίσει στέγη.

Η φορολογική αδικία γίνεται εντονότερη στις οικογένειες. Χιλιάδες γονείς καλύπτουν ταυτόχρονα το ενοίκιο της κύριας κατοικίας και τη φοιτητική στέγη ενός ή περισσότερων παιδιών. Οι δαπάνες αυτές μπορεί να υπερβαίνουν συνολικά ακόμη και έναν μέσο μηνιαίο μισθό.

Τα μισθωτήρια είναι καταχωρημένα στην ΑΑΔΕ και οι πληρωμές πραγματοποιούνται μέσω τραπεζών. Η Πολιτεία γνωρίζει με ακρίβεια τα ποσά, τους δικαιούχους και τη διάρκεια των συμβάσεων. Παρ’ όλα αυτά, καμία ουσιαστική φορολογική αναγνώριση δεν παρέχεται σε νέα ζευγάρια, οικογένειες με παιδιά, μονογονεϊκά νοικοκυριά ή πολίτες χωρίς ακίνητη περιουσία.

Από την πλευρά των ιδιοκτητών, τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, μετά την προβλεπόμενη έκπτωση 5% για δαπάνες. Η κλίμακα προβλέπει συντελεστή 15% έως τις 12.000 ευρώ, 25% για το τμήμα από 12.001 έως 24.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 24.001 έως 36.000 ευρώ και 45% για το υπερβάλλον ποσό.

Η κατοχή ακινήτου συνοδεύεται από ΕΝΦΙΑ, συντήρηση, επισκευές, ανακαινίσεις, ασφάλιση, διαχείριση και ενδεχόμενες δικαστικές δαπάνες για μη καταβληθέντα μισθώματα. Ένα ολοκληρωμένο φορολογικό πλαίσιο μπορεί να προβλέπει παρεμβάσεις και για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, όπως χαμηλότερη επιβάρυνση στα πρώτα 12.000 ευρώ ή αναγνώριση τεκμηριωμένων δαπανών που συνδέονται άμεσα με τη διατήρηση του ακινήτου.

Ο πυρήνας του προβλήματος παραμένει η φορολογική μεταχείριση του ενοικιαστή. Η Πολιτεία καταγράφει και φορολογεί το εισόδημα που δημιουργεί η μίσθωση, ενώ εξακολουθεί να αγνοεί τη δαπάνη που καταβάλλεται για την ίδια συναλλαγή από το νοικοκυριό.

Η ψηφιοποίηση της φορολογικής διοίκησης έχει καταργήσει σχεδόν κάθε τεχνική δικαιολογία. Η ΑΑΔΕ γνωρίζει τις νέες μισθώσεις, τις τροποποιήσεις, τις λύσεις συμβάσεων και τις τραπεζικές καταβολές. Η διασταύρωση ενός ενεργού ηλεκτρονικού μισθωτηρίου με την πληρωμή μέσω τραπεζικού λογαριασμού μπορεί να γίνεται αυτοματοποιημένα.

Η αναγνώριση μέρους του ενοικίου θα δημιουργούσε επίσης ισχυρό κίνητρο για τη δήλωση του πραγματικού μισθώματος. Οι ενοικιαστές θα απαιτούσαν πλήρη καταγραφή των ποσών που καταβάλλουν, περιορίζοντας τις συμφωνίες με χαμηλότερο δηλωμένο ενοίκιο και πρόσθετες αδήλωτες πληρωμές.

Η αύξηση της φορολογικής συμμόρφωσης θα μπορούσε να αντισταθμίσει μέρος του δημοσιονομικού κόστους. Η κυβέρνηση διαθέτει ήδη τα εργαλεία για μια στοχευμένη μεταρρύθμιση, όμως επιλέγει να αφήνει τη μεγαλύτερη δαπάνη των νοικοκυριών εκτός υπολογισμού.

Η στεγαστική επιβάρυνση περιορίζει και την πραγματική οικονομία. Όταν μια οικογένεια καταβάλλει κάθε χρόνο 2.000, 3.000 ή 4.000 ευρώ περισσότερα για ενοίκιο, τα ποσά αυτά αφαιρούνται από την κατανάλωση, την αποταμίευση, την εκπαίδευση, την υγεία και τις μικρές επενδύσεις.

Η ακρίβεια της κατοικίας μειώνει τη ρευστότητα στην αγορά και διευρύνει τις κοινωνικές ανισότητες. Οι πολίτες με ιδιόκτητη κατοικία διατηρούν σαφώς μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους, ενώ οι ενοικιαστές επιβαρύνονται κάθε χρόνο περισσότερο χωρίς αντίστοιχη φορολογική προστασία.

Η αναγνώριση της δαπάνης δεν αποτελεί χαριστική φοροαπαλλαγή. Συνιστά προσαρμογή της φορολογίας στην πραγματική οικονομική δυνατότητα του πολίτη. Η νομοθεσία χρησιμοποιεί ήδη εισοδηματικά, οικογενειακά και περιουσιακά κριτήρια σε πλήθος παροχών και φορολογικών ρυθμίσεων.

Η μεγαλύτερη αναγκαία δαπάνη διαβίωσης παραμένει εκτός αυτής της λογικής. Η κυβέρνηση φορολογεί το ονομαστικό εισόδημα, ενώ γνωρίζει ότι ένα μεγάλο μέρος του έχει δεσμευτεί εκ των προτέρων για την εξασφάλιση κατοικίας.

Δέκα άμεσα μέτρα για φορολογική δικαιοσύνη στη στέγαση

Η ευρωπαϊκή εμπειρία δείχνει ότι η στεγαστική πολιτική δεν περιορίζεται σε επιδόματα και προγράμματα αγοράς κατοικίας. Σε αρκετές χώρες εφαρμόζονται φορολογικές ελαφρύνσεις για την κύρια κατοικία, ειδικές ρυθμίσεις για νέους και οικογένειες, ενισχύσεις για τη φοιτητική στέγη και μηχανισμοί που συνδέουν τη φορολογία με το πραγματικό στεγαστικό κόστος.

Η βασική αρχή είναι σαφής: η κατοικία αντιμετωπίζεται ως κοινωνικό αγαθό που επηρεάζει άμεσα το διαθέσιμο εισόδημα και την ποιότητα ζωής. Στην Ελλάδα, παρά την ψηφιοποίηση των συμβάσεων και των πληρωμών, το ενοίκιο εξακολουθεί να μην έχει ουσιαστική φορολογική αναγνώριση.

Η μεταρρύθμιση μπορεί να εφαρμοστεί χωρίς τη δημιουργία νέων πληροφοριακών συστημάτων και χωρίς πρόσθετη γραφειοκρατία. Τα απαιτούμενα δεδομένα βρίσκονται ήδη στα αρχεία της ΑΑΔΕ και των τραπεζών.

1. Μερική έκπτωση του ενοικίου της κύριας κατοικίας από το φορολογητέο εισόδημα. Μέρος των καταβληθέντων μισθωμάτων μπορεί να αναγνωρίζεται έως συγκεκριμένο ετήσιο όριο. Η παρέμβαση θα αποτυπώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια την πραγματική οικονομική δυνατότητα του φορολογουμένου.

2. Περιορισμός της ρύθμισης αποκλειστικά στην κύρια κατοικία. Η εφαρμογή πρέπει να αφορά τη μόνιμη στέγη του πολίτη. Εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες πρέπει να μένουν εκτός, ώστε να διατηρείται ο κοινωνικός χαρακτήρας του μέτρου.

3. Εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Η φορολογική αναγνώριση πρέπει να κατευθύνεται στα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν πραγματική στεγαστική πίεση. Τα όρια μπορούν να διαμορφώνονται με βάση το εισόδημα, την ακίνητη περιουσία και το ποσοστό των αποδοχών που απορροφά το ενοίκιο.

4. Ενισχυμένη προστασία για νέους και οικογένειες. Νέοι εργαζόμενοι, νέα ζευγάρια, οικογένειες με παιδιά, πολύτεκνοι, μονογονεϊκά νοικοκυριά και άτομα με αναπηρία χρειάζονται υψηλότερα όρια αναγνώρισης ή πρόσθετη μείωση φόρου.

5. Φορολογική αναγνώριση της φοιτητικής κατοικίας. Το ενοίκιο που καταβάλλεται για εξαρτώμενα τέκνα τα οποία σπουδάζουν μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας πρέπει να χαρακτηρίζεται επιλέξιμη οικογενειακή δαπάνη. Η φοιτητική στέγη συνδέεται άμεσα με την πρόσβαση στην εκπαίδευση.

6. Αυτόματη εφαρμογή μέσω της ΑΑΔΕ. Η έκπτωση μπορεί να υπολογίζεται χωρίς νέα αίτηση, με διασταύρωση του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου και των τραπεζικών πληρωμών. Ο αυτοματισμός θα μειώσει τα λάθη, τη γραφειοκρατία και τον κίνδυνο καταχρήσεων.

7. Θέσπιση ανώτατου ετήσιου πλαφόν. Η αναγνωριζόμενη δαπάνη πρέπει να έχει σαφές όριο, ώστε να προστατεύονται τα δημόσια έσοδα και να αποτρέπεται η έμμεση επιδότηση υπερβολικά υψηλών μισθωμάτων.

8. Τακτική αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας. Το μέτρο πρέπει να επανεξετάζεται με βάση την εξέλιξη των ενοικίων, το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανάται για στέγαση, την αύξηση των δηλωμένων μισθωμάτων και το δημοσιονομικό αποτέλεσμα.

9. Θεσμική αναγνώριση της κατοικίας ως βασικής δαπάνης διαβίωσης. Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη φιλοσοφία του φορολογικού συστήματος. Η κύρια κατοικία πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό της πραγματικής φοροδοτικής ικανότητας.

10. Ετήσια Έκθεση Στεγαστικής Επιβάρυνσης. Η ΑΑΔΕ μπορεί να δημοσιεύει συγκεντρωτικά στοιχεία για το ποσοστό εισοδήματος που κατευθύνεται στη στέγαση ανά ηλικιακή ομάδα, εισοδηματική κατηγορία, οικογενειακή κατάσταση και γεωγραφική περιοχή.

Η έκθεση αυτή θα προσφέρει αξιόπιστη βάση για τον σχεδιασμό στεγαστικών και φορολογικών πολιτικών. Θα επιτρέπει επίσης τον έγκαιρο εντοπισμό περιοχών όπου τα ενοίκια έχουν αποσυνδεθεί πλήρως από τα τοπικά εισοδήματα.

Η εφαρμογή των προτάσεων χρειάζεται να συνοδευτεί από πολιτικές αύξησης της προσφοράς κατοικιών. Απαιτείται δημιουργία δημόσιου αποθέματος κοινωνικής στέγης, αξιοποίηση κενών κτιρίων, περιορισμός των στρεβλώσεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης και ουσιαστικός έλεγχος των επιπτώσεων της Golden Visa στις περιοχές με μεγάλη στεγαστική πίεση.

Η σημερινή κυβερνητική πολιτική αδυνατεί να αντιμετωπίσει την κρίση στη ρίζα της. Τα επιδόματα και τα προγράμματα δανειοδότησης προσφέρουν περιορισμένη ανακούφιση, ενώ συχνά τροφοδοτούν περαιτέρω τη ζήτηση και τις τιμές.

Η φορολογική αναγνώριση μέρους του ενοικίου μπορεί να αποκαταστήσει μια χρόνια ασυμμετρία, να ενισχύσει το διαθέσιμο εισόδημα, να περιορίσει την αδήλωτη αγορά και να στηρίξει την πραγματική οικονομία.

Η φορολογική δικαιοσύνη σημαίνει κατανομή των βαρών με βάση την πραγματική οικονομική δυνατότητα. Όταν η κατοικία απορροφά το μισό ή ακόμη και τα δύο τρίτα του εισοδήματος, το κράτος δεν μπορεί να υπολογίζει τη φοροδοτική ικανότητα σαν αυτή η δαπάνη να μην υπάρχει.

Η στέγη είναι βασική κοινωνική ανάγκη και προϋπόθεση αξιοπρεπούς ζωής. Η αναγνώρισή της στο φορολογικό σύστημα αποτελεί ώριμη, εφαρμόσιμη και αναγκαία μεταρρύθμιση. Η κυβέρνηση διαθέτει τα στοιχεία, τα ψηφιακά εργαλεία και τη διοικητική δυνατότητα. Εκείνο που λείπει είναι η πολιτική απόφαση να τοποθετήσει τις ανάγκες των ενοικιαστών πάνω από τη διαχείριση της κρίσης με προσωρινά και επικοινωνιακά μέτρα.