Golden Visa και πολυτελείς κατοικίες: Επενδυτική βιτρίνα πάνω στη στεγαστική ασφυξία

Ξένες επενδύσεις άνω του 1 δισ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο του 2026 και αυξανόμενο ενδιαφέρον για κατοικίες εκατομμυρίων αποτυπώνουν τη στροφή της ελληνικής κτηματαγοράς προς ισχυρά διεθνή κεφάλαια. Την ίδια ώρα, η δυσκολία εξασφάλισης προσιτής στέγης για τα ελληνικά νοικοκυριά αναδεικνύει την απόσταση ανάμεσα στην επενδυτική δραστηριότητα και στις ανάγκες μόνιμης κατοικίας.

Στο τμήμα των πολυτελών ακινήτων, Βρετανοί και Αμερικανοί βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης. Η μέση αξία των αιτημάτων αγοράς εμφανίζεται αυξημένη κατά 28%, στα 2,95 εκατομμύρια ευρώ, ένδειξη μετατόπισης του ενδιαφέροντος σε ακριβότερες ιδιοκτησίες.

Πολυτελείς κατοικίες πάνω από 10.000 ευρώ το τετραγωνικό

Οι ζητούμενες τιμές στην Αθηναϊκή Ριβιέρα φτάνουν τα 10.213 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη Μύκονο διαμορφώνονται στα 10.938 ευρώ, ενώ στο κέντρο της Αθήνας καταγράφονται στα 9.489 ευρώ ανά τετραγωνικό. Τα ποσά αφορούν την αγορά πολυτελών κατοικιών και δεν αποτελούν μέσες τιμές για το σύνολο των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές.

Η αξία του βρετανικού ενδιαφέροντος για κύρια κατοικία στην Ελλάδα αυξάνεται κατά 60%. Η εξέλιξη συνδέεται με τις φορολογικές αλλαγές στη Βρετανία και την αξιοποίηση του ελληνικού φορολογικού πλαισίου από εύπορους αγοραστές.

Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, τα στοιχεία του E-Real Estates αποδίδουν στους Ισραηλινούς το 18%-22% της ξένης ζήτησης, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον για ολόκληρα κτήρια. Οι Τούρκοι ακολουθούν με 16%-20% και οι Κινέζοι με 14%-18%, ενώ παρουσία έχουν και αγοραστές από τον Λίβανο.

Οι αγορές συνδέονται με αλλαγές χρήσης σε γειτονιές όπως η Πλάκα, το Θησείο, το Κουκάκι, ο Ψυρρής και ο Κεραμεικός. Διαμερίσματα και συγκροτήματα κατευθύνονται σε τουριστικά καταλύματα, εξυπηρετούμενες κατοικίες και boutique ξενοδοχεία, περιορίζοντας το απόθεμα για μόνιμη διαμονή και εντείνοντας την πίεση στους κατοίκους.

Λιγότερες αιτήσεις Golden Visa, ισχυρή ζήτηση για τις ακριβότερες ιδιοκτησίες

Η άνοδος του επενδυτικού ορίου στα 800.000 ευρώ στις περιοχές υψηλής ζήτησης συνοδεύτηκε από υποχώρηση των νέων αιτήσεων Golden Visa. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 καταγράφηκαν 2.551 αιτήσεις, έναντι 4.553 έναν χρόνο νωρίτερα, μείωση περίπου 44%.

Η πτώση δεν αρκεί για να τεκμηριώσει αποκλιμάκωση της στεγαστικής πίεσης. Στην καταγραφόμενη ζήτηση πολυτελών ακινήτων, ιδιοκτησίες άνω των 5 εκατομμυρίων ευρώ συγκεντρώνουν το 70% της συνολικής αξίας των αιτημάτων αγοράς, δείχνοντας μεγάλη συγκέντρωση ενδιαφέροντος στην κορυφή της αγοράς.

Η κυβερνητική πολιτική προσέλκυσης επενδύσεων κρίνεται επομένως και από την προστασία της πρόσβασης στην κατοικία. Η ενίσχυση των κεφαλαιακών εισροών, παράλληλα με τη μετατροπή οικιστικού αποθέματος σε τουριστικές χρήσεις, αφήνει στο επίκεντρο την ανάγκη προσιτής στέγης για όσους ζουν και εργάζονται στις ίδιες περιοχές.