Σε καθαρή τροχιά επιβράδυνσης κινείται το πρόγραμμα Golden Visa μέσα στο 2025, με την αγορά ακινήτων να αφήνει πίσω την περίοδο της έντονης κινητικότητας και να περνά σε φάση προσαρμογής στις αλλαγές που προηγήθηκαν. Τα δεδομένα των τελευταίων μηνών δείχνουν ότι η ορμή των προηγούμενων ετών δεν αναπαράγεται, ενώ το ενδιαφέρον από το εξωτερικό εμφανίζεται πλέον πιο φιλτραρισμένο και συγκρατημένο, με τους υποψήφιους αγοραστές να επιλέγουν με μεγαλύτερη αυστηρότητα τοποθετήσεις και περιοχές.
Ο Νοέμβριος αποτέλεσε ακόμη μία ένδειξη αυτής της νέας εικόνας, καθώς οι αιτήσεις για νέες άδειες διαμονής μέσω επένδυσης υποχώρησαν αισθητά, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά δεν επιστρέφει στα επίπεδα του 2023 και του 2024. Η κάμψη δεν προκάλεσε έκπληξη, αφού είχε προηγηθεί περίοδος έντονης κινητοποίησης επενδυτών που έσπευσαν να «προλάβουν» την αύξηση των ελάχιστων ορίων, τροφοδοτώντας ένα πρόσκαιρο και σε μεγάλο βαθμό τεχνητό ράλι.
Συνολικά μέσα στο 2025 οι αιτήσεις παραμένουν μεν σε σημαντικό αριθμό, ωστόσο η κατεύθυνση είναι σαφώς πτωτική. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι το πρόγραμμα εισέρχεται σε πιο ώριμη φάση, με λιγότερους αλλά οικονομικά ισχυρότερους ενδιαφερόμενους, καθώς το μοτίβο των μαζικών αγορών μικρών και μεσαίων ακινήτων δείχνει να υποχωρεί και να δίνει τη θέση του σε πιο επιλεκτικές τοποθετήσεις και μεγαλύτερης αξίας επενδύσεις.
Η μεταβολή αποτυπώνεται και στις συνολικές εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό προς το real estate, με τις ξένες άμεσες επενδύσεις να κινούνται χαμηλότερα σε σχέση με πέρυσι, στοιχείο που ενισχύει την αίσθηση ότι η περίοδος υπερθέρμανσης έχει κλείσει τον κύκλο της. Η αγορά επιχειρεί πλέον να αναζητήσει νέα ισορροπία, τόσο στις τιμές όσο και στις προσδοκώμενες αποδόσεις, σε ένα περιβάλλον που δεν επιβραβεύει τις «γρήγορες» κινήσεις.
Κομβικό ρόλο στη νέα πραγματικότητα παίζουν τα αυξημένα όρια εισόδου. Η απαίτηση επένδυσης έως 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη και τα μεγάλα νησιά, έχει περιορίσει αισθητά τη δεξαμενή των ενδιαφερομένων, ενώ και το κατώφλι των 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα λειτουργεί αποτρεπτικά για όσους αναζητούσαν μια πιο προσιτή «είσοδο» στην ελληνική αγορά.
Ιδιαίτερη κατηγορία παραμένουν τα ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης, όπως παλαιοί επαγγελματικοί ή βιομηχανικοί χώροι. Το χαμηλότερο επενδυτικό όριο κρατά ζωντανό το ενδιαφέρον για αυτά τα projects, όμως οι περιορισμοί στη μετέπειτα αξιοποίηση, όπως η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης, συγκρατούν τις προσδοκίες για γρήγορη απόδοση και «εύκολο» cashflow.
Παρά την κάμψη, το Golden Visa εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό εργαλείο προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων. Ωστόσο, το 2025 μοιάζει να λειτουργεί ως χρονιά μετάβασης: από την εποχή της μαζικής ζήτησης και των ταχέων αποδόσεων σε ένα πιο απαιτητικό και στοχευμένο περιβάλλον, όπου το ζητούμενο πλέον είναι αν η νέα ισορροπία θα αποδειχθεί βιώσιμη ή αν θα χρειαστούν πρόσθετες προσαρμογές ώστε να διατηρηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον χωρίς να αναπαραχθούν οι στρεβλώσεις του παρελθόντος.
