Η κυβέρνηση μοιράζει επιδόματα, τα σπίτια ξεφεύγουν – Η έκθεση-κόλαφος του ΔΝΤ

Η νέα ειδική έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την ελληνική αγορά κατοικίας αποτυπώνει με επίσημα στοιχεία μια πραγματικότητα που τα νοικοκυριά βιώνουν εδώ και χρόνια: η στέγη στην Ελλάδα γίνεται ολοένα ακριβότερη και απομακρύνεται από τις οικονομικές δυνατότητες της μέσης οικογένειας.

Η εικόνα που καταγράφεται είναι ιδιαίτερα βαριά. Περισσότερες από τις μισές κατοικίες που προσφέρονται σήμερα προς πώληση, συγκεκριμένα το 55%, έχουν ζητούμενη τιμή πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ περίπου μία στις τρεις ξεπερνά τις 280.000 ευρώ.

Στην Αττική, το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο έχει πλέον φτάσει στα 785 ευρώ τον μήνα, ποσό που απορροφά πολύ μεγάλο μέρος ενός συνηθισμένου ελληνικού μισθού.

Οι αριθμοί αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη σημασία όταν συγκριθούν με την πορεία των εισοδημάτων. Από το 2016 έως σήμερα, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί περίπου κατά 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα περιορίστηκε σε αύξηση της τάξης του 47%.

Η απόσταση ανάμεσα στις δύο μεταβολές εξηγεί γιατί ακόμη και νοικοκυριά με δύο εργαζόμενους και σταθερά εισοδήματα δυσκολεύονται πλέον να νοικιάσουν αξιοπρεπή κατοικία ή να εξετάσουν σοβαρά την αγορά πρώτης κατοικίας.

Η έκθεση του ΔΝΤ δεν διαπιστώνει χαρακτηριστικά κλασικής «φούσκας» στην ελληνική αγορά. Η εκτόξευση των τιμών αποδίδεται κυρίως σε μια βαθιά και επίμονη ανισορροπία ανάμεσα στην πραγματικά διαθέσιμη προσφορά και στη ζήτηση.

Αυτό ακριβώς είναι και το σημείο που εκθέτει τις μέχρι σήμερα αποσπασματικές κυβερνητικές παρεμβάσεις. Η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών, δεν διαθέτει όμως επαρκή αριθμό κατοικιών που μπορεί πράγματι να πληρώσει η μέση ελληνική οικογένεια.

Χιλιάδες σπίτια υπάρχουν, αλλά παραμένουν εκτός πραγματικής αγοράς

Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα στεγαστικά αποθέματα στην Ευρώπη. Παρά ταύτα, σημαντικό τμήμα του παραμένει αναξιοποίητο ή ακατάλληλο για άμεση κατοίκηση.

Το ΔΝΤ εκτιμά ότι περίπου το 12%-13% του συνολικού αποθέματος κατοικιών παραμένει κενό, ενώ σχεδόν το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.

Πρόκειται για ένα τεράστιο απόθεμα ακινήτων που θεωρητικά υπάρχει, στην πράξη όμως δεν προσφέρει λύση στη στεγαστική πίεση.

Πολλά από αυτά τα σπίτια είναι παλιά, χρειάζονται σημαντικές εργασίες ανακαίνισης, εμφανίζουν χαμηλή ενεργειακή απόδοση ή συνοδεύονται από πολεοδομικές και νομικές εκκρεμότητες.

Άλλα βρίσκονται εγκλωβισμένα σε σύνθετες πολυϊδιοκτησίες, ενώ σημαντικός αριθμός ακινήτων παραμένει σε χαρτοφυλάκια τραπεζών, εταιρειών διαχείρισης και επενδυτικών σχημάτων.

Η απλή καταγραφή ενός σπιτιού ως «υφιστάμενου» δεν σημαίνει επομένως ότι αποτελεί κατοικία έτοιμη να ενοικιαστεί ή να πωληθεί σε τιμή που μπορεί να υποστηρίξει ένα μέσο νοικοκυριό.

Υπάρχει ταυτόχρονα σοβαρή αναντιστοιχία ανάμεσα στο είδος των ακινήτων που προσφέρονται και σε εκείνα που ζητούν οι πολίτες.

Περίπου το ένα τρίτο των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Η πραγματική ζήτηση, όμως, έχει μετατοπιστεί προς μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα.

Τα σημερινά νοικοκυριά αναζητούν κυρίως κατοικίες έως 80 τετραγωνικά μέτρα, ενεργειακά αποδοτικές, με μικρότερο κόστος συντήρησης και, κυρίως, με τιμή αγοράς ή ενοικίασης συμβατή με τα πραγματικά εισοδήματα.

Η αύξηση των μονοπρόσωπων και διμελών νοικοκυριών έχει αλλάξει ριζικά τη σύνθεση της ζήτησης. Η προσφορά κατοικίας, ωστόσο, δεν προσαρμόστηκε με την ίδια ταχύτητα.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη οξύτερο για όσους επιχειρούν να αποκτήσουν δικό τους σπίτι μέσω στεγαστικού δανείου.

Το ΔΝΤ υπολογίζει ότι το μέσο ελληνικό νοικοκυριό εμφανίζει εισοδηματικό έλλειμμα της τάξης του 7% έως 17% σε σχέση με το ποσό που απαιτείται για να μπορεί να χρηματοδοτήσει μια αγορά κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό.

Ακόμη πιο αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία για την αναγκαία προκαταβολή.

Ένα νοικοκυριό που καταφέρνει να αποταμιεύει κάθε χρόνο το 10% του εισοδήματός του χρειάζεται περίπου 24 χρόνια για να συγκεντρώσει προκαταβολή 30% για την αγορά ακινήτου.

Ακόμη και εάν η απαιτούμενη προκαταβολή περιοριστεί στο 20%, χρειάζονται περίπου 14 χρόνια αποταμίευσης.

Για μια ολόκληρη γενιά νέων ανθρώπων, η ιδιοκατοίκηση μετατρέπεται έτσι από αυτονόητη επιδίωξη σε στόχο δεκαετιών.

Το στεγαστικό κόστος γονατίζει τα νοικοκυριά

Η σοβαρότερη κοινωνική διάσταση της κρίσης βρίσκεται στην καθημερινή επιβάρυνση από ενοίκια, δόσεις και λειτουργικά έξοδα κατοικίας.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έκθεσης, δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες.

Παράλληλα, σχεδόν το 42% των νοικοκυριών αντιμετωπίζει δυσκολίες στην κάλυψη των σχετικών υποχρεώσεων.

Τα ποσοστά αυτά τοποθετούν την Ελλάδα μεταξύ των πλέον επιβαρυμένων χωρών της Ευρώπης ως προς το κόστος στέγασης.

Το πρόβλημα έχει πλέον ξεπεράσει τα όρια μιας απλής οικονομικής δυσκολίας. Η ακριβή κατοικία επηρεάζει τη δυνατότητα των νέων να φύγουν από το πατρικό τους σπίτι, να δημιουργήσουν οικογένεια, να αποκτήσουν παιδιά ή να μετακινηθούν σε άλλη περιοχή για εργασία.

Αποκτά συνεπώς άμεση σύνδεση και με το δημογραφικό πρόβλημα, καθώς η ανασφάλεια γύρω από τη στέγη λειτουργεί αποτρεπτικά για τον μακροπρόθεσμο οικογενειακό προγραμματισμό.

Η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελεί έναν ακόμη παράγοντα πίεσης, χωρίς να εξηγεί από μόνη της το σύνολο της κρίσης.

Οι σχετικές καταχωρίσεις αυξήθηκαν περίπου κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, ξεπερνώντας τις 230.000, με ιδιαίτερα ισχυρή επίδραση σε τουριστικές περιοχές και γειτονιές υψηλής ζήτησης.

Το πρόβλημα όμως είναι βαθύτερο. Για περισσότερο από μία δεκαετία, η Ελλάδα κατασκεύαζε ελάχιστες νέες κατοικίες, την ώρα που η ζήτηση ενισχυόταν από διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών και επενδυτών.

Στη ζήτηση προστέθηκαν νέοι αγοραστές, ξένοι επενδυτές, προγράμματα Golden Visa, περισσότερα μικρά νοικοκυριά, αλλά και η επιστροφή της οικονομικής δραστηριότητας μετά τη βαθιά κρίση της προηγούμενης δεκαετίας.

Η παραγωγή νέων κατοικιών δεν κατάφερε να ακολουθήσει, ενώ η ενεργοποίηση των υφιστάμενων κενών ακινήτων παρέμεινε ανεπαρκής.

Ακριβώς για αυτό η λύση δεν μπορεί να περιορίζεται σε νέα επιδόματα αγοράς ή ενοικίου.

Το ίδιο το ΔΝΤ επισημαίνει ότι όταν η επιδότηση της ζήτησης δεν συνοδεύεται από πραγματική αύξηση της προσφοράς, μεγάλο μέρος της δημόσιας στήριξης κινδυνεύει να απορροφηθεί από τις υψηλότερες τιμές.

Η πολιτική επιδομάτων μπορεί να προσφέρει προσωρινή ανακούφιση, δεν αντιμετωπίζει όμως τον βασικό μηχανισμό που κρατά την αγορά σε διαρκή πίεση.

Η έκθεση προκρίνει την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, μεγάλης κλίμακας προγράμματα ανακαίνισης, ταχύτερες αδειοδοτήσεις, περιορισμό της γραφειοκρατίας και ουσιαστική ενίσχυση της κατασκευής νέων κατοικιών.

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται επίσης στην ανάπτυξη κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας και στη συστηματική αξιολόγηση των παρεμβάσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Η Ελλάδα χρειάζεται πλέον μια συνεκτική εθνική στεγαστική πολιτική και όχι διαδοχικά προγράμματα περιορισμένης εμβέλειας που αντιμετωπίζουν κάθε φορά ένα μικρό μέρος του προβλήματος.

Μια σοβαρή στρατηγική οφείλει να περιλαμβάνει ουσιαστικά κίνητρα για την επαναφορά κλειστών ακινήτων στην αγορά, μεγάλη αύξηση της κοινωνικής κατοικίας, ενίσχυση της φοιτητικής στέγης και φορολογικά εργαλεία για ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα σε προσιτές μακροχρόνιες μισθώσεις.

Απαιτούνται επίσης αποτελεσματικά προγράμματα εγγυοδοσίας για την πρώτη κατοικία, πολεοδομικά κίνητρα, συνεργασίες δημόσιου και ιδιωτικού τομέα και σταθερό θεσμικό πλαίσιο που θα δημιουργεί ασφάλεια τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον ενοικιαστή.

Κρίσιμη θεωρείται και η δημιουργία ενός πραγματικού Εθνικού Παρατηρητηρίου Κατοικίας, το οποίο θα παρακολουθεί διαρκώς τις τιμές, τις πραγματικές ανάγκες κάθε περιοχής, το απόθεμα κενών ακινήτων και την αποτελεσματικότητα των μέτρων που εφαρμόζονται.

Η έκθεση του ΔΝΤ καταρρίπτει την εικόνα ότι η στεγαστική κρίση αποτελεί μια προσωρινή παρενέργεια της οικονομικής ανάκαμψης. Πρόκειται για δομικό πρόβλημα, το οποίο έχει συσσωρευτεί επί χρόνια και πλέον πλήττει ευθέως τον πυρήνα της ελληνικής κοινωνίας.

Οι μέχρι σήμερα κυβερνητικές παρεμβάσεις δεν έχουν καταφέρει να ανακόψουν την απόσταση ανάμεσα στις τιμές κατοικίας και στα πραγματικά εισοδήματα. Οι επιδοτήσεις μπορεί να προσφέρουν πρόσκαιρη βοήθεια, δεν μπορούν όμως να υποκαταστήσουν την απουσία επαρκούς και προσιτής προσφοράς.

Το κρίσιμο στοίχημα είναι εάν η χώρα θα μπορέσει να δημιουργήσει ξανά μια αγορά στην οποία ένας εργαζόμενος ή μια νέα οικογένεια θα μπορεί να νοικιάζει ή να αγοράζει σπίτι χωρίς να θυσιάζει το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός της.

Χωρίς αύξηση των προσιτών κατοικιών, ενεργοποίηση του κλειστού αποθέματος και πραγματική κοινωνική στεγαστική πολιτική, η κατοικία θα συνεχίσει να απομακρύνεται από τον χαρακτήρα του βασικού κοινωνικού αγαθού και να μετατρέπεται σε οικονομικό προνόμιο για ολοένα λιγότερους.