Η ελληνική αγορά κατοικίας μετατρέπεται σε επενδυτικό καταφύγιο ξένων κεφαλαίων

Η αυξημένη προτίμηση ξένων αγοραστών για απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα, όπως καταγράφεται στην ετήσια έρευνα της RE/MAX Ελλάς, παρουσιάζεται συχνά ως ένδειξη «ελκυστικότητας» και «σταθερότητας» της χώρας. Ωστόσο, πίσω από τα θετικά αφηγήματα, αναδεικνύεται μια εξέλιξη με σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις για την ελληνική κοινωνία και την εγχώρια οικονομία, ιδίως για την πρόσβαση των νοικοκυριών στη στέγη.

Τα στοιχεία των αγοραπωλησιών δείχνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων μετατρέπεται ολοένα και περισσότερο σε πεδίο τοποθέτησης κεφαλαίων από το εξωτερικό, με περιορισμένη σύνδεση με τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού. Η κυριαρχία αγοραστών από το Ισραήλ, την Τουρκία, τον Λίβανο, την Κίνα, τη Γερμανία και άλλες χώρες, τόσο στην Αττική όσο και στη Θεσσαλονίκη και την περιφέρεια, επιβεβαιώνει ότι η ζήτηση αυτή δεν αφορά πρωτίστως μόνιμη εγκατάσταση ή παραγωγική ένταξη στην ελληνική οικονομία, αλλά επενδυτικές ή παραθεριστικές επιλογές.

Το ηλικιακό προφίλ των αγοραστών ενισχύει αυτή την εικόνα. Η συντριπτική πλειονότητα ανήκει στις ηλικιακές ομάδες 41–60 ετών, ενώ οι νέοι κάτω των 30 ετών αποτελούν μόλις το 3%. Πρόκειται, δηλαδή, για αγορές που δεν συνδέονται με τη δημογραφική ανανέωση ή την ενίσχυση του εργατικού δυναμικού, αλλά με την τοποθέτηση αποταμιεύσεων σε ακίνητα, σε μια χώρα με χαμηλές τιμές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Ακόμη πιο αποκαλυπτικό είναι το στοιχείο της χρηματοδότησης. Το 90% των ξένων αγοραστών χρησιμοποιεί αποκλειστικά ίδια κεφάλαια, γεγονός που τους επιτρέπει να υπερτερούν συντριπτικά έναντι των Ελλήνων αγοραστών, οι οποίοι εξαρτώνται από τραπεζικό δανεισμό ή απλώς αδυνατούν να ανταγωνιστούν τις τιμές. Το αποτέλεσμα είναι η συνεχής άνοδος των αξιών και των ενοικίων, η εκτόπιση των εγχώριων νοικοκυριών από τις αστικές περιοχές και η όξυνση του στεγαστικού προβλήματος, ιδίως για νέους και χαμηλότερα εισοδήματα.

Η πρόθεση μόνιμης εγκατάστασης, που προβάλλεται ως επιχείρημα υπέρ της ξένης ζήτησης, παραμένει στην πράξη περιορισμένη. Μόλις το 18% δηλώνει ξεκάθαρα ότι σκοπεύει να εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα, ενώ για την πλειονότητα η αγορά ακινήτου λειτουργεί ως ευέλικτη επιλογή: εξοχική κατοικία, επενδυτικό απόθεμα ή μέσο αξιοποίησης μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Έτσι, μεγάλος αριθμός κατοικιών αφαιρείται από την αγορά μακροχρόνιας στέγασης, επιτείνοντας τις πιέσεις.

Η αυξημένη παρουσία ξένων αγοραστών δεν συνοδεύεται από αντίστοιχα οφέλη για την παραγωγική βάση της χώρας. Δεν δημιουργεί σταθερές θέσεις εργασίας, δεν ενισχύει τη βιομηχανία ή την καινοτομία και δεν βελτιώνει τη μακροχρόνια αναπτυξιακή προοπτική. Αντίθετα, ενισχύει ένα μοντέλο οικονομίας που βασίζεται στην εκποίηση ακίνητης περιουσίας και στην εισαγωγή κεφαλαίων χωρίς ουσιαστικό αναπτυξιακό αποτύπωμα.

Σε αυτό το πλαίσιο, η παρουσίαση της αυξημένης ξένης ζήτησης ως «θετικής εξέλιξης» αποκρύπτει το βασικό πρόβλημα: την αποσύνδεση της αγοράς ακινήτων από τα εισοδήματα και τις ανάγκες των κατοίκων της χώρας. Η Ελλάδα κινδυνεύει να εξελιχθεί σε αγορά κατοικίας για τρίτους, την ώρα που οι πολίτες της δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να εξασφαλίσουν προσιτή στέγη.

Χωρίς πολιτικές που να θέτουν όρια, να προστατεύουν την κύρια κατοικία και να ενισχύουν την εγχώρια ζήτηση με όρους κοινωνικής συνοχής, η αυξημένη δραστηριότητα ξένων αγοραστών δεν αποτελεί ένδειξη υγείας. Αντιθέτως, είναι σύμπτωμα ενός στρεβλού μοντέλου ανάπτυξης που επιβαρύνει την Ελλάδα περισσότερο απ’ όσο τη ωφελεί.