Νέο Χωροταξικό Τουρισμού: Οι 12 απαντήσεις

Με δώδεκα ερωτήσεις και απαντήσεις, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιχειρεί να εξηγήσει τις αλλαγές που φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ την περασμένη Παρασκευή 7 Αυγούστου. Πρόκειται για ένα εθνικό σχέδιο που για πρώτη φορά καθορίζει με σαφήνεια πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα, θέτοντας στρατηγικές κατευθύνσεις και μεσομακροπρόθεσμους στόχους για τη χωρική διάρθρωση του τομέα, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας.

Το νέο πλαίσιο, που συνυπογράφεται από τους υπουργούς Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, και Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, στοχεύει στην οργανωμένη και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής. Συγκεκριμένα, το ΕΧΠ-Τ θεσπίζει ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις, οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων υποδομών, προστατεύει περιοχές με αυξημένες πιέσεις, δίνει έμφαση στα νησιά και σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές, ενώ καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.

Οι ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στο ΕΧΠ-Τ είναι άμεσα εφαρμόσιμες από την ημέρα δημοσίευσης του ΦΕΚ, δηλαδή από τις 7 Αυγούστου, ενώ παράλληλα δίνονται κατευθύνσεις σε άλλα επίπεδα σχεδιασμού, όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, προκειμένου να ενσωματωθεί η ολοκληρωμένη στρατηγική της τουριστικής πολιτικής σε κάθε χωρική ενότητα της χώρας.

Κατηγοριοποίηση περιοχών και νησιών

Μία από τις βασικές καινοτομίες του νέου πλαισίου είναι η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Οι περιοχές διακρίνονται σε πέντε κατηγορίες: (Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, (Β) Αναπτυγμένες περιοχές, (Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές, (Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και (Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Ειδική μέριμνα λαμβάνεται για τα νησιά, τα οποία, εκτός από την Κρήτη και την Εύβοια, κατηγοριοποιούνται περαιτέρω σε τρεις ομάδες με βάση την έκτασή τους. Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, ενώ οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές εντάσσονται σε ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένες δυνατότητες προστασίας του τοπίου και του περιβάλλοντος.

Η κατηγοριοποίηση αυτή έχει πρακτικές συνέπειες, καθώς καθορίζει τους όρους ανάπτυξης του τουρισμού σε κάθε περιοχή, επηρεάζοντας τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος. Για παράδειγμα, στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), όπου υπάρχει πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη, δίνεται προτεραιότητα στην αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων, ενώ για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα. Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) το ελάχιστο γήπεδο μειώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες.

Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ) και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) προβλέπεται μεγαλύτερη ευελιξία για νέες τουριστικές δραστηριότητες, ενώ οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ο ορεινός, ο ιαματικός, ο θαλάσσιος ή ο καταδυτικός τουρισμός. Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ, εφαρμόζονται αυστηρότερες κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου και περιορισμοί στη δόμηση, με μέγιστο όριο τις 100 κλίνες, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους.

Αλλαγές στην αρτιότητα και στην παράκτια ζώνη

Όσον αφορά την αρτιότητα των γηπέδων εκτός σχεδίου για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων, το νέο πλαίσιο αυξάνει τα ελάχιστα όρια σε σχέση με το παρελθόν. Στις περιοχές (Α) απαιτούνται πλέον 16 στρέμματα, στις (Β) 12 στρέμματα, ενώ στις (Γ) και (Δ) 8 στρέμματα. Στις περιοχές (Ε) διατηρείται η δυνατότητα αρτιότητας από 8 έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση, υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται για τουριστική επένδυση που πληροί αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές. Παράλληλα, καθορίζονται οι κατηγορίες καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή, με έμφαση σε ξενοδοχεία 3, 4 και 5 αστέρων στις περιοχές Α, Β και Γ.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην προστασία της παράκτιας ζώνης. Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με εξαίρεση έργα που αφορούν πρόσβαση για άτομα με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία. Το πλαίσιο δίνει επίσης μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην οργανωμένη ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων.

Προστατευόμενες περιοχές και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει πρόσθετες κατευθύνσεις προστασίας, με έμφαση στην ήπια και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη. Θεσπίζονται αυστηρότεροι όροι δόμησης, περιορισμοί στην ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας, όπου απαιτείται.

Σε ό,τι αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το νέο πλαίσιο καθορίζει τους κανόνες με τους οποίους θα μπορούν να ρυθμίζονται, προωθώντας μέτρα οργάνωσης και ελέγχου. Ενδεικτικά, προβλέπεται ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία, η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος, η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας, καθώς και περιορισμοί στην ανάπτυξη νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή σε περιπτώσεις νεόδμητων κατοικιών.

Μεταβατικές διατάξεις και εναρμόνιση με άλλες δραστηριότητες

Το ΕΧΠ-Τ περιλαμβάνει μεταβατικές διατάξεις για διαδικασίες αδειοδότησης που βρίσκονται σε εξέλιξη κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του πλαισίου. Οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται εφόσον πριν από τη δημοσίευση είχε εκδοθεί αρμοδίως συγκεκριμένη πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος. Η μεταβατική προστασία καλύπτει, μεταξύ άλλων, περιπτώσεις ΑΕΠΟ, υπαγωγής σε ΠΠΔ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκρισης ΕΠΣ, προέγκρισης οικοδομικής άδειας ή οικοδομικής άδειας, καθώς και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακή νομοθεσία ή χρηματοδοτικά προγράμματα.

Το πλαίσιο λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό για τα υποκείμενα σχέδια, όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.

Επιπλέον, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει ρυθμίσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους τομείς δραστηριότητας, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ) και οι υδατοκαλλιέργειες. Ειδικότερα για τα αιολικά πάρκα, εντός των περιοχών (Α) και (Β) και για τα νησιά της Ομάδας ΙΙ, επιτρέπεται η ανάπτυξή τους για αυτοκατανάλωση, με στόχο την καλύτερη χωρική οργάνωση και τον περιορισμό πιθανών συγκρούσεων.

Διαφορές από το κείμενο διαβούλευσης του 2024

Το τελικό κείμενο που θεσμοθετήθηκε διατηρεί τον βασικό στρατηγικό προσανατολισμό του κειμένου διαβούλευσης του Ιουλίου 2024, αλλά ενσωματώνει προσαρμογές που προέκυψαν από την εκτεταμένη διαβούλευση, τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων οργάνων και την περιβαλλοντική έγκριση. Οι διαφοροποιήσεις αφορούν κυρίως στην ενσωμάτωση περισσότερων και πιο εξειδικευμένων κατευθύνσεων για την προστασία του νησιωτικού και παράκτιου χώρου, των περιοχών Natura και των ευαίσθητων τοπίων, τη μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα, τις περιβαλλοντικές επιδόσεις των καταλυμάτων, την ένταξη των νεοκλασικών κτηρίων στις τουριστικές ρυθμίσεις, την ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας στις περιοχές (Ε), τον περιορισμό της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης και τη ρητή σύνδεση με εξειδικευμένο μηχανισμό παρακολούθησης.