Νέος νόμος προστατεύει ιδιοκτήτες ακινήτων

Μια σημαντική νομοθετική παρέμβαση, που φιλοδοξεί να επιλύσει χρόνια προβλήματα στην αγορά ακινήτων και να θωρακίσει τα περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών, τίθεται σταδιακά σε εφαρμογή. Πρόκειται για τον νόμο 5293/2026, με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», τον οποίο εισηγήθηκε ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας, Κωστής Χατζηδάκης. Όπως επισημαίνεται σε ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ, οι διατάξεις του νόμου αυτού αναμένεται να δώσουν λύση σε εκκρεμότητες που ταλαιπωρούσαν επί δεκαετίες χιλιάδες ιδιοκτήτες, βάζοντας φρένο στις ατέρμονες δικαστικές διαμάχες με το Δημόσιο.

Βασικές ρυθμίσεις που ήδη ισχύουν

Από τις 7 Απριλίου 2026, ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου, έχουν τεθεί σε ισχύ τέσσερις κρίσιμες διατάξεις. Πρώτον, καταργείται η υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές, μειώνοντας το κόστος και τον χρόνο των συναλλαγών. Δεύτερον, παρέχεται η δυνατότητα καταβολής του φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη στιγμή της μεταβίβασης του ακινήτου, διευκολύνοντας τους φορολογούμενους. Τρίτον, θεσπίζεται η δυνατότητα υποβολής καταγγελιών κακοδιοίκησης στον Σύμβουλο Ακεραιότητας, ενώ, τέταρτον, προβλέπεται η ενιαία εξέταση των ενδικοφανών προσφυγών από κεντρικό όργανο κάθε φορέα, επιταχύνοντας τις διοικητικές διαδικασίες.

Τέλος στη «βιομηχανία» διεκδικήσεων του Δημοσίου

Η πλέον κομβική ρύθμιση, ωστόσο, αφορά τον περιορισμό των διεκδικήσεων του Δημοσίου επί ακινήτων. Με εγκύκλιο του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, η οποία εκδόθηκε στις 30 Ιουνίου 2026, παύει οριστικά αυτό που η ΠΟΜΙΔΑ χαρακτηρίζει ως «βιομηχανία» άδικων δικαστικών διεκδικήσεων. Συγκεκριμένα, το Δημόσιο δεν θα προβάλλει πλέον δικαιώματα ούτε θα ασκεί αγωγές για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, όταν ο πολίτης έχει αποκτήσει την κυριότητα με τίτλο από αγορά που μεταγράφηκε έως τις 5 Ιουνίου 1993, ή με άλλο παράγωγο τρόπο με τίτλο μεταγεγραμμένο έως τις 11 Ιουνίου 1975. Η προστασία αυτή επεκτείνεται και στους τίτλους των δικαιοπαρόχων, καλύπτοντας ουσιαστικά το σύνολο των νομίμων ιδιοκτητών.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει και για τα αγροτικά ακίνητα, τα οποία διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης. Το Δημόσιο δεν θα διεκδικεί πλέον ακίνητα που οι πολίτες κατέχουν βάσει προσωρινού παραχωρητηρίου, διαδικασίας διανομής ή κατόπιν υπόδειξης από δημόσια αρχή, στο πλαίσιο αγροτικών διανομών ή αποκατάστασης προσφύγων. Με τον τρόπο αυτό, αποκαθίσταται μια χρόνια αδικία, όπου η Πολιτεία στρεφόταν εναντίον πολιτών για ακίνητα που η ίδια τους είχε παραχωρήσει.

Ιστορική αλλαγή: Χρησικτησία έναντι του Δημοσίου

Η σημαντικότερη ίσως καινοτομία του νόμου είναι η δυνατότητα αναγνώρισης του καλόπιστου νομέα ως κυρίου ενός ακινήτου έναντι του Δημοσίου, έπειτα από 111 χρόνια. Από το 1915, τα δικαιώματα του Δημοσίου ήταν απαράγραπτα και απαγορευόταν η χρησικτησία σε βάρος του. Πλέον, όποιος νέμεται καλόπιστα ένα ακίνητο για τουλάχιστον 40 έτη πριν από τις 19 Μαρτίου 2003, και το Δημόσιο δεν έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά τις 23 Φεβρουαρίου 1946, μπορεί να αναγνωριστεί δικαστικά κύριος. Πρόκειται για μια ρύθμιση που ενισχύει την ασφάλεια δικαίου στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία.

Διευκόλυνση μεταβιβάσεων και νέος ρόλος συμβολαιογράφου

Στο άμεσο μέλλον, αναμένονται δύο ακόμη σημαντικές εξελίξεις. Η πρώτη αφορά την έκδοση απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ, που θα επιτρέπει την οριστική μεταβίβαση κατεσχημένων ακινήτων, με παρακράτηση μέρους του τιμήματος για την εξόφληση οφειλών. Η δεύτερη, και εξίσου σημαντική, είναι η έκδοση Κοινής Υπουργικής Απόφασης που καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως «υπηρεσία μιας στάσης» για τις μεταβιβάσεις. Ο πολίτης θα απευθύνεται αποκλειστικά στον συμβολαιογράφο του, ο οποίος θα συλλέγει ηλεκτρονικά όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, θα συμπληρώνει τις φορολογικές δηλώσεις, θα εισπράττει και θα αποδίδει τους φόρους, και θα μεριμνά για τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο.

Ευρύτερες αλλαγές στη σχέση πολίτη-κράτους

Πέρα από τα ζητήματα ιδιοκτησίας, ο νόμος 5293/2026 εισάγει μια σειρά από διατάξεις που εκσυγχρονίζουν τη δημόσια διοίκηση. Μεταξύ αυτών, περιλαμβάνεται η αντικατάσταση δικαιολογητικών με υπεύθυνη δήλωση, η ψηφιακή ενημέρωση των πολιτών για την πορεία των υποθέσεών τους μέσω μοναδικού κωδικού, η υποχρεωτική ανάρτηση όλων των εγκυκλίων στο διαδίκτυο, η ψηφιακή ενημέρωση για τα ωράρια λειτουργίας των δημόσιων υπηρεσιών, καθώς και η συμμόρφωση της διοίκησης με τις δικαστικές αποφάσεις μέσω των Μονάδων Εσωτερικού Ελέγχου. Η ΠΟΜΙΔΑ χαιρετίζει το σύνολο των ρυθμίσεων, τονίζοντας ότι δικαιώνουν πάγια αιτήματα για την προστασία της ιδιοκτησίας και την αποκατάσταση της ασφάλειας δικαίου, κάτι που αποτελεί θεμέλιο για κάθε επενδυτική δραστηριότητα.