Στη Βουλή ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας: Τι αλλάζει σε δόμηση, άδειες και αυθαίρετα

Στην Ολομέλεια της Βουλής εισάγεται προς συζήτηση και κύρωση ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ένα εκτεταμένο θεσμικό κείμενο που συγκεντρώνει, οργανώνει και επικαιροποιεί το διάσπαρτο πλαίσιο της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας. Το νομοθέτημα προωθείται από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και παρουσιάζεται ως μία από τις μεγαλύτερες κωδικοποιήσεις των τελευταίων δεκαετιών στον τομέα του χωρικού σχεδιασμού, της δόμησης, των αδειών, των χρήσεων γης και της αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης.

Ο νέος Κώδικας αποτελείται από 477 άρθρα και συνοδεύεται από πίνακα περιεχομένων, καθώς και από Παράρτημα Κωδικοποιητικών και Κωδικοποιούμενων Διατάξεων. Στόχος του είναι να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο κείμενο τις ισχύουσες ρυθμίσεις που μέχρι σήμερα βρίσκονταν διάσπαρτες σε δεκάδες νόμους, προεδρικά διατάγματα, νομοθετικά διατάγματα, υπουργικές αποφάσεις και άλλες κανονιστικές πράξεις.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που συνοδεύουν την κατάθεση του Κώδικα, το νέο πλαίσιο κωδικοποιεί διατάξεις από 181 νομοθετήματα, με ρυθμίσεις που εκτείνονται χρονικά ακόμη και σε βάθος 103 ετών. Η διαδικασία κατάρτισής του ξεκίνησε το 2020 και ολοκληρώθηκε το 2026, ύστερα από πολυετή επεξεργασία από ειδική επιτροπή στην οποία συμμετείχαν πρόσωπα με εμπειρία στο πολεοδομικό και χωροταξικό δίκαιο, λειτουργοί του Συμβουλίου της Επικρατείας και του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, πανεπιστημιακοί, δικηγόροι, ειδικοί επιστήμονες και υπηρεσιακά στελέχη του υπουργείου.

Ποιους αφορά ο νέος Κώδικας

Το νέο θεσμικό εργαλείο αφορά ευρύ φάσμα πολιτών, επαγγελματιών και φορέων. Άμεση σχέση με το περιεχόμενό του έχουν μηχανικοί, αρχιτέκτονες, νομικοί, συμβολαιογράφοι, επενδυτές, ιδιοκτήτες ακινήτων, δήμοι, δημόσιες υπηρεσίες, επαγγελματικοί σύλλογοι, επιχειρήσεις και περιβαλλοντικές οργανώσεις. Έμμεσα, αφορά κάθε πολίτη, καθώς οι κανόνες χωροταξίας και πολεοδομίας καθορίζουν τον τρόπο οργάνωσης, αξιοποίησης και προστασίας του χώρου.

Η κωδικοποίηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα χρόνιο πρόβλημα της ελληνικής διοίκησης: την πολυνομία, τις επικαλύψεις, τις διαφορετικές ερμηνείες και την άνιση εφαρμογή των κανόνων. Η διάσπαση της νομοθεσίας είχε δημιουργήσει επί χρόνια καθυστερήσεις, αβεβαιότητα και δυσχέρειες τόσο για τους πολίτες όσο και για τους επαγγελματίες που καλούνταν να εφαρμόσουν ένα σύνθετο και διαρκώς μεταβαλλόμενο πλαίσιο.

Κεντρική επιδίωξη του Κώδικα είναι η ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου. Με τη συγκέντρωση των ισχυουσών διατάξεων σε ένα ενιαίο σώμα, το υπουργείο επιδιώκει να διευκολύνει την πρόσβαση στην πληροφορία, να περιορίσει τις παρερμηνείες, να μειώσει τη γραφειοκρατία και να καταστήσει ενιαία την εφαρμογή των κανόνων σε όλη τη χώρα.

Τι περιλαμβάνει και τι μένει εκτός

Ο νέος Κώδικας καλύπτει σχεδόν το σύνολο της γενικής χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας αρμοδιότητας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Περιλαμβάνει ρυθμίσεις για τον χωρικό σχεδιασμό, τις αστικές αναπλάσεις, την εφαρμογή πολεοδομικών σχεδίων, τους κανόνες δόμησης και χρήσης γης, την έκδοση οικοδομικών αδειών, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, τον έλεγχο της δόμησης, την αυθαίρετη δόμηση, τις επικίνδυνες οικοδομές, την αστική πολιτική, την προσβασιμότητα και τις εθνικές στρατηγικές που συνδέονται με την ανθεκτικότητα και την κλιματική αλλαγή.

Η δομή του Κώδικα οργανώνεται σε εννέα μέρη. Το πρώτο αφορά τον χωρικό σχεδιασμό, με αναφορές στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, την ενεργό πολεοδομία, τον αστικό αναδασμό και ειδικές περιπτώσεις πολεοδόμησης. Το δεύτερο μέρος συγκεντρώνει τις ρυθμίσεις για τις αστικές αναπλάσεις και τους πολεοδομικούς μηχανισμούς. Το τρίτο αφορά την εφαρμογή πολεοδομικών σχεδίων, την εισφορά σε γη και χρήμα, τις πράξεις εφαρμογής, τις απαλλοτριώσεις και τους κοινόχρηστους χώρους.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει το τέταρτο μέρος, το οποίο περιλαμβάνει τους κανόνες δόμησης και χρήσης γης. Εκεί εντάσσονται ζητήματα που αφορούν τη δόμηση σε οικισμούς χωρίς πολεοδομικό σχέδιο, την εκτός σχεδίου δόμηση, τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου, τις απαγορεύσεις κατάτμησης ακινήτων, τις χρήσεις γης και τη δόμηση στις ακτές. Το πέμπτο μέρος αφορά το πλαίσιο δόμησης, τις οικοδομικές άδειες, τις δομικές εργασίες σε ρυμοτομούμενα ακίνητα, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τον έλεγχο της δόμησης.

Το έκτο μέρος συγκεντρώνει τις διατάξεις για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και των υπερβάσεων δόμησης, ενώ το έβδομο αφορά τις επικίνδυνες οικοδομές. Το όγδοο περιλαμβάνει ρυθμίσεις αστικής πολιτικής και εθνικών στρατηγικών, με πεδία όπως η αστική ανθεκτικότητα, η διαχείριση του οικιστικού αποθέματος, η προσβασιμότητα και η κλιματική αλλαγή. Το ένατο μέρος συγκεντρώνει διατάξεις για συλλογικά όργανα χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, αρχιτεκτονικά συμβούλια, επιτροπές προσβασιμότητας, επιτροπές αυθαιρέτων, μεταβατικές ρυθμίσεις, πιστοποιημένους αξιολογητές και το ηλεκτρονικό μητρώο χωρικών μελετών.

Εκτός της κωδικοποίησης παραμένουν ειδικά νομοθετικά πλαίσια, όπως εκείνα που αφορούν Βιομηχανικές Περιοχές, τουριστικές επιχειρήσεις, ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ. Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις διατηρούνται στα ειδικά κανονιστικά τους πλαίσια, προκειμένου να αποφεύγονται ερμηνευτικά κενά σε επιμέρους τομείς ανάπτυξης, όπως οι τουριστικοί λιμένες και τα επιχειρηματικά πάρκα.

Στον Κώδικα επίσης δεν εντάσσονται επιμέρους σχέδια πόλεων, πολεοδομικές μελέτες και εγκύκλιες οδηγίες. Οι τοπικά εντοπισμένες πράξεις εξακολουθούν να εφαρμόζονται, τόσο ως προς το ατομικό τους σκέλος, όπως οι οικοδομικές και ρυμοτομικές γραμμές, όσο και ως προς το κανονιστικό τους περιεχόμενο, δηλαδή τους όρους δόμησης και τις χρήσεις γης συγκεκριμένων περιοχών.

Έναρξη ισχύος και πρόσβαση των πολιτών

Η ισχύς του νέου Κώδικα αρχίζει από τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Δεν προβλέπεται μεταβατική περίοδος κατά την οποία ο Κώδικας θα ισχύει παράλληλα με τα νομοθετήματα που κωδικοποιεί. Από την έναρξη ισχύος του καταργούνται οι κωδικοποιούμενες διατάξεις που περιλαμβάνονται στο σχετικό Παράρτημα. Οι διατάξεις που δεν ενσωματώνονται στον Κώδικα εξακολουθούν να ισχύουν αυτοτελώς.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας υπογραμμίζει ότι ο νέος Κώδικας δεν εισάγει νέο δίκαιο. Αποτελεί κωδικοποίηση της ισχύουσας νομοθεσίας και οργανώνει σε ενιαία μορφή τους κανόνες που ήδη εφαρμόζονται. Στο κείμενο δεν ενσωματώνονται διατάξεις που έχουν κριθεί αντισυνταγματικές, ενώ περιλαμβάνονται ρυθμίσεις για τις οποίες ενδέχεται να υπάρχουν συνταγματικά ζητήματα εφόσον αυτά δεν έχουν κριθεί οριστικά από τη Δικαιοσύνη.

Μετά τη δημοσίευσή του, ο Κώδικας θα είναι διαθέσιμος δωρεάν μέσω του Εθνικού Τυπογραφείου, με αναζήτηση βάσει του αριθμού ΦΕΚ. Παράλληλα, προβλέπεται η λειτουργία νέας ηλεκτρονικής βάσης νομικών δεδομένων του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, όπου θα φιλοξενείται το διαρκώς επικαιροποιούμενο κείμενο. Η βάση αυτή θα επιτρέπει άμεση πρόσβαση στις ισχύουσες διατάξεις και θα ενσωματώνει κάθε νέα μεταβολή στη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία.

Η νέα κωδικοποίηση διαφοροποιείται από τον Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας του 1999, ο οποίος δεν επικαιροποιήθηκε στη συνέχεια και σταδιακά έχασε την πρακτική του χρησιμότητα. Το νέο πλαίσιο σχεδιάζεται ως ζωντανό νομοθετικό εργαλείο, με διαρκή ενημέρωση κάθε φορά που θα τροποποιούνται, θα συμπληρώνονται ή θα καταργούνται διατάξεις του χωροταξικού και πολεοδομικού δικαίου.

Με την κύρωση του Κώδικα, η κυβέρνηση επιχειρεί να παρουσιάσει ένα ενιαίο σημείο αναφοράς για τον τεχνικό και νομικό κόσμο, τη δημόσια διοίκηση και τους πολίτες. Το πραγματικό μέτρο της αποτελεσματικότητάς του θα κριθεί στην πράξη: στην ταχύτητα εφαρμογής, στην ευκολία πρόσβασης, στη συνέπεια των υπηρεσιών και στην ικανότητα του νέου εργαλείου να μειώσει την αβεβαιότητα που επί δεκαετίες ταλαιπώρησε την πολεοδομική και χωροταξική διοίκηση της χώρας.