Τουρισμός με όρια: Νέοι κανόνες για ξενοδοχεία, νησιά και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Με τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, η κυβέρνηση επιχειρεί να βάλει σαφέστερους κανόνες σε ένα πεδίο που επί χρόνια αναπτυσσόταν με έντονες πιέσεις, τοπικές στρεβλώσεις και αποσπασματικές παρεμβάσεις. Το πολιτικό μήνυμα που εκπέμπουν τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού είναι ότι η περαιτέρω τουριστική ανάπτυξη δεν μπορεί να στηρίζεται μόνο στην αύξηση των επενδύσεων και των κλινών, αλλά πρέπει να συνδέεται με όρια, χωρικό σχεδιασμό, προστασία των προορισμών και μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου για τις επιχειρήσεις.

Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου χαρακτηρίζει το νέο πλαίσιο επιλογή «ευθύνης για το μέλλον της χώρας», υποστηρίζοντας ότι εισάγει σαφείς κανόνες σε ένα τοπίο όπου υπήρχε για μεγάλο διάστημα ασάφεια. Από την πλευρά της, η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη θέτει στο επίκεντρο την «ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού, με μέτρο και ισορροπία», δίνοντας έμφαση στην προστασία των ήδη κορεσμένων προορισμών και στην ενίσχυση περιοχών που έχουν ακόμη περιθώρια τουριστικής ανάπτυξης.

Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να χαράξει μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες κατευθύνσεις για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας. Στους βασικούς στόχους περιλαμβάνονται η αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, η επιμήκυνση της περιόδου, η μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, η ανάπτυξη θεματικών μορφών τουρισμού, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και ο περιορισμός του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των καταλυμάτων.

Η ουσιαστική δοκιμασία, πάντως, θα είναι η εφαρμογή. Η Ελλάδα έχει πληρώσει ακριβά την άναρχη τουριστική και οικιστική ανάπτυξη σε κορεσμένους προορισμούς, με πίεση σε νερό, απορρίμματα, μεταφορές, παραλίες και τοπικά οικοσυστήματα. Επομένως, οι νέοι κανόνες θα κριθούν από το αν θα εφαρμοστούν με συνέπεια και αν θα αντέξουν στις πιέσεις για νέες επενδύσεις σε ήδη επιβαρυμένες περιοχές.

Ο νέος τουριστικός χάρτης και οι πέντε κατηγορίες

Κεντρικό στοιχείο του σχεδιασμού είναι η διαίρεση της χώρας σε πέντε κατηγορίες: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες, Αναπτυσσόμενες, Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Η κατάταξη βασίζεται κυρίως στην ένταση της τουριστικής δραστηριότητας. Βασικά κριτήρια αποτελούν ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, ενώ συνεκτιμώνται ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα περιβαλλοντικής προστασίας.

Η συγκεκριμένη κατηγοριοποίηση δεν έχει μόνο θεωρητικό ή χαρτογραφικό χαρακτήρα. Επηρεάζει άμεσα τις προϋποθέσεις κάτω από τις οποίες θα μπορούν να πραγματοποιούνται νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στους προορισμούς που θεωρούνται ήδη ιδιαίτερα επιβαρυμένοι από την τουριστική δραστηριότητα, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα.

Στις περιοχές αυτές επιτρέπεται η κατασκευή νέων μονάδων τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων. Στις ζώνες Natura 2000, ωστόσο, νέες τουριστικές εγκαταστάσεις θα μπορούν να προχωρήσουν μόνο αφού έχουν προηγηθεί τα προβλεπόμενα σχέδια διαχείρισης.

Στις Αναπτυγμένες Περιοχές το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα και τα νέα καταλύματα περιορίζονται επίσης στις κατηγορίες τριών έως πέντε αστέρων. Για τα νησιά αυτής της κατηγορίας προβλέπεται ανώτατο όριο 350 κλινών ανά νέα μονάδα.

Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για ανέγερση νέου ξενοδοχείου αυξάνεται στα 8 στρέμματα.

Η φιλοσοφία του σχεδιασμού αλλάζει όσο μειώνεται η τουριστική πίεση. Σε περιοχές με μικρότερη συγκέντρωση επισκεπτών και καταλυμάτων προβλέπεται μεγαλύτερο περιθώριο για νέες επενδύσεις, ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και αναβάθμιση των ήδη υφιστάμενων μονάδων.

Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης ο στόχος είναι περισσότερο επιθετικός από αναπτυξιακή σκοπιά. Το νέο πλαίσιο προβλέπει κίνητρα για δημιουργία νέων τουριστικών προορισμών, αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων, περιβαλλοντική αναβάθμιση καταλυμάτων και ανάπτυξη μορφών glamping με χαμηλότερο περιβαλλοντικό αποτύπωμα.

Η κυβέρνηση επιχειρεί έτσι να περιορίσει την υπερσυγκέντρωση τουρισμού σε συγκεκριμένους δημοφιλείς προορισμούς και να κατευθύνει μέρος των νέων επενδύσεων σε περιοχές που μέχρι σήμερα βρίσκονταν εκτός του βασικού τουριστικού χάρτη.

Νησιά, βραχυχρόνιες μισθώσεις και φέρουσα ικανότητα

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στη νησιωτική Ελλάδα, όπου η πίεση της τουριστικής ανάπτυξης έχει δημιουργήσει τα τελευταία χρόνια έντονα προβλήματα σε υποδομές και φυσικούς πόρους.

Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, διαχωρίζονται σε τρεις ομάδες με βάση την έκτασή τους. Στην πρώτη ομάδα εντάσσονται όσα ξεπερνούν τα 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Νάξος, η Κως, η Λέσβος, η Χίος και η Κεφαλονιά.

Στη δεύτερη ομάδα περιλαμβάνονται νησιά έκτασης από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, όπως η Μύκονος, η Πάρος, η Σαντορίνη, η Μήλος, η Σύρος, η Τήνος και η Ίος.

Για τα νησιά, ο χωρικός σχεδιασμός συνδέεται πλέον πιο άμεσα με τη φέρουσα ικανότητα, την προστασία του τοπίου και τη δυνατότητα των βασικών υποδομών να αντέξουν πρόσθετη τουριστική πίεση.

Στα μεγαλύτερα νησιά παρέχεται η δυνατότητα, μέσω του τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού, να δημιουργηθούν ακόμη και ζώνες όπου η νέα τουριστική δόμηση θα περιορίζεται σημαντικά ή θα απαγορεύεται, όταν αυτό κρίνεται απαραίτητο για την προστασία της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς.

Στο νέο πλαίσιο εντάσσονται πλέον με σαφέστερο τρόπο και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες τα τελευταία χρόνια έχουν επηρεάσει σημαντικά τόσο το τουριστικό προϊόν όσο και την αγορά κατοικίας σε πολλές περιοχές.

Η ΚΥΑ προβλέπει ότι μπορούν να επιβάλλονται διαφορετικοί περιορισμοί από περιοχή σε περιοχή, ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής πίεσης και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.

Μέσω ειδικότερων ρυθμίσεων θα μπορούν να καθορίζονται χρονικά όρια λειτουργίας μέσα στο έτος, ζώνες στις οποίες η δραστηριότητα θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται και πλαφόν στη δημιουργία νέας προσφοράς.

Οι περιορισμοί μπορούν να αφορούν ιδιαίτερα περιοχές με υψηλό τουριστικό κορεσμό και, υπό προϋποθέσεις, ακόμη και νεόδμητες κατοικίες.

Η πρόβλεψη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση έχει βρεθεί στο επίκεντρο της συζήτησης για την αύξηση των ενοικίων, τη μείωση της διαθέσιμης κατοικίας για μόνιμους κατοίκους και την αλλοίωση της φυσιογνωμίας ολόκληρων γειτονιών και νησιωτικών οικισμών.

Παράλληλα, το νέο Χωροταξικό ενισχύει τον ρόλο της φέρουσας ικανότητας στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Προβλέπεται η εκπόνηση ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε οι αποφάσεις για νέα τουριστική ανάπτυξη να συνδέονται με τις πραγματικές αντοχές κάθε προορισμού.

Η ίδια λογική επεκτείνεται και στις παράκτιες περιοχές. Το πλαίσιο προβλέπει ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμό της γραμμικής επέκτασης της δόμησης και των νέων μεταφορικών υποδομών κατά μήκος των ακτών και προσαρμογή των τουριστικών δραστηριοτήτων στα μορφολογικά και φυσικά χαρακτηριστικά κάθε ζώνης.

Σύμφωνα με τα δύο υπουργεία, το νέο Ειδικό Χωροταξικό επιχειρεί να μετατοπίσει το μοντέλο του ελληνικού τουρισμού από τη λογική της συνεχούς επέκτασης σε μια περισσότερο ελεγχόμενη ανάπτυξη.

Η βασική αρχή είναι περισσότερος έλεγχος εκεί όπου η τουριστική πίεση έχει ήδη φτάσει σε υψηλά επίπεδα και περισσότερες δυνατότητες σε περιοχές όπου υπάρχει ακόμη περιθώριο για ανάπτυξη.

Παράλληλα, η κυβέρνηση επιδιώκει να συνδέσει κάθε νέα επένδυση με τα πραγματικά περιβαλλοντικά και πολεοδομικά δεδομένα του προορισμού και να περιορίσει το καθεστώς αβεβαιότητας που επί χρόνια ταλαιπωρούσε τόσο τις τοπικές κοινωνίες όσο και τους επενδυτές.

Το νέο πλαίσιο βάζει για πρώτη φορά με πιο συγκεκριμένο τρόπο στο ίδιο τραπέζι την τουριστική ανάπτυξη, τις επενδύσεις, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τη φέρουσα ικανότητα και την προστασία του περιβάλλοντος. Το αν θα αποτελέσει πραγματικό φρένο στην υπερδόμηση και στον κορεσμό των δημοφιλών προορισμών ή θα μείνει ακόμη ένα θεσμικό σχέδιο με εξαιρέσεις και παραθυράκια, θα κριθεί αποκλειστικά από την εφαρμογή του.