Χωροταξικό Τουρισμού: Πέντε κατηγορίες περιοχών

Τη μετάβαση σε ένα νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης, το οποίο θα διέπεται από σαφείς χωρικούς κανόνες, θα θέτει ως προτεραιότητα την προστασία των προορισμών και του περιβάλλοντος, ενώ παράλληλα θα παρέχει μεγαλύτερη ασφάλεια για τις επενδύσεις, σηματοδοτεί η θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό. Το μήνυμα αυτό εκπέμπουν οι υπουργοί Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, και Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, επισημαίνοντας την ανάγκη να ξεπεραστεί ο αποσπασματικός σχεδιασμός του παρελθόντος.

Ο κ. Παπασταύρου χαρακτηρίζει το νέο πλαίσιο ως μια επιλογή «ευθύνης για το μέλλον της χώρας», υπογραμμίζοντας ότι επιχειρεί να θέσει κανόνες εκεί όπου προηγουμένως υπήρχε ασάφεια, αντικαθιστώντας την αποσπασματικότητα με έναν μακροπρόθεσμο και ολοκληρωμένο σχεδιασμό. Από την πλευρά της, η κ. Κεφαλογιάννη εστιάζει στην «ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού, με μέτρο και ισορροπία», δίνοντας έμφαση τόσο στην προστασία των προορισμών που ήδη δέχονται αυξημένες πιέσεις όσο και στη δημιουργία ευκαιριών για τις λιγότερο ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές της χώρας.

Οι βασικοί άξονες του νέου θεσμικού πλαισίου

Το εκτενές θεσμικό πλαίσιο που θεσπίζεται καθορίζει τους όρους για το νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης. Βασικός σκοπός της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) είναι ο καθορισμός μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων κατευθύνσεων για τη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, με γνώμονα την οικονομική, περιβαλλοντική και κοινωνική βιωσιμότητα. Μεταξύ των βασικών επιδιώξεων περιλαμβάνονται η αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, η μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, η ανάπτυξη θεματικών μορφών τουρισμού, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και η μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των καταλυμάτων.

Η νέα χωρική κατηγοριοποίηση και οι επιπτώσεις στις επενδύσεις

Κεντρικός πυλώνας του νέου σχεδιασμού είναι η κατάταξη της χώρας σε πέντε κατηγορίες περιοχών: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες (Β), Αναπτυσσόμενες (Γ), Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε). Η κατηγοριοποίηση αυτή βασίζεται πρωτίστως στην ένταση του τουριστικού φαινομένου, με κύρια παράμετρο τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, ενώ λαμβάνονται υπόψη και ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα προστασίας.

Η διαφοροποίηση αυτή δεν έχει μόνο χωροταξικό χαρακτήρα, αλλά καθορίζει στην πράξη και τους όρους υπό τους οποίους μπορούν να πραγματοποιηθούν νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, όπου δηλαδή εντοπίζεται η μεγαλύτερη τουριστική επιβάρυνση, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή αυξάνεται στα 16 στρέμματα. Στις περιοχές αυτές επιτρέπονται νέα καταλύματα τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ σε περιοχές Natura 2000 νέες τουριστικές υποδομές επιτρέπονται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Στις Αναπτυγμένες Περιοχές, το αντίστοιχο κατώφλι διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, με τα νέα καταλύματα να περιορίζονται επίσης στις κατηγορίες τριών έως πέντε αστέρων. Ειδικότερα, για τα νησιά που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία τίθεται ανώτατο όριο 350 κλινών. Στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, το ελάχιστο γήπεδο για νέο ξενοδοχείο αυξάνεται στα 8 στρέμματα. Η λογική, ωστόσο, διαφοροποιείται: όσο μειώνεται η τουριστική πίεση, τόσο το πλαίσιο αφήνει μεγαλύτερα περιθώρια για νέες επενδύσεις, ειδικές μορφές τουρισμού και αναβάθμιση του υφιστάμενου δυναμικού. Τέλος, στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, το βάρος πέφτει στη δημιουργία νέων προορισμών, με κίνητρα για ειδικές μορφές τουρισμού, αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων, περιβαλλοντική αναβάθμιση καταλυμάτων και ανάπτυξη glamping χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Ειδικό καθεστώς για τη νησιωτική Ελλάδα

Ιδιαίτερη θέση στο νέο Χωροταξικό καταλαμβάνει η νησιωτική Ελλάδα. Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, διακρίνονται σε τρεις ομάδες, ανάλογα με την έκτασή τους. Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα μεγαλύτερα νησιά, άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Νάξος, η Κως, η Λέσβος, η Χίος και η Κεφαλονιά. Η Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνει νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Πάρος, η Σαντορίνη, η Μήλος, η Σύρος, η Τήνος και η Ίος.

Στα νησιά, ο σχεδιασμός συνδέεται στενά με τη φέρουσα ικανότητα, την προστασία του τοπίου και την προσαρμογή των νέων εγκαταστάσεων στην κλίμακα και τα μορφολογικά χαρακτηριστικά κάθε τόπου. Στα μεγάλα νησιά προβλέπεται, μέσω του τοπικού σχεδιασμού, ακόμη και η δημιουργία ζωνών όπου η τουριστική δόμηση θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται, με στόχο την προστασία της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς.

Ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ενσωμάτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον χωρικό σχεδιασμό. Η ΚΥΑ προβλέπει ότι μπορούν να επιβάλλονται διαφοροποιημένοι περιορισμοί ανά περιοχή, ανάλογα με την τουριστική πίεση και τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά. Με ειδικότερες ρυθμίσεις μπορούν να προβλέπονται όρια στη διάρκεια της δραστηριότητας μέσα στο έτος, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού, καθώς και περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές υπό έντονη πίεση, ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες.

Η φέρουσα ικανότητα ως κεντρικός άξονας

Μία ακόμη ουσιαστική αλλαγή είναι η ενισχυμένη παρουσία της έννοιας της φέρουσας ικανότητας. Στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπεται η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε η ανάπτυξη να συνδέεται με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε προορισμού. Η ίδια φιλοσοφία διατρέχει και τις προβλέψεις για τις ακτές: ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμός της γραμμικής επέκτασης της δόμησης και των νέων μεταφορικών υποδομών κατά μήκος της ακτής, καθώς και προσαρμογή των νέων τουριστικών δραστηριοτήτων στη μορφολογία και την κλίμακα της παράκτιας ζώνης.

Σύμφωνα με τα υπουργεία, το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν επιχειρεί απλώς να καθορίσει πού μπορούν να χτιστούν νέα ξενοδοχεία. Εισάγει μια διαφορετική λογική: περισσότερο έλεγχο εκεί όπου η τουριστική πίεση είναι ήδη υψηλή, περισσότερες δυνατότητες εκεί όπου υπάρχει αναπτυξιακό περιθώριο και ισχυρότερη σύνδεση κάθε επένδυσης με τη φέρουσα ικανότητα, το περιβάλλον και την ταυτότητα του προορισμού.